商業(yè)地產(chǎn)投資提速房企加碼運營(yíng) 萬(wàn)億資金排隊入市
近期，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速開(kāi)始回落的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資開(kāi)始提速。業(yè)內人士認為，在熱點(diǎn)城市住宅市場(chǎng)遭遇持續嚴厲調控的背景下，國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正試圖增強商業(yè)地產(chǎn)的投資和運營(yíng)能力，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)將以住宅開(kāi)發(fā)為主導的增量市場(chǎng)轉入以商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)為主導的增量市場(chǎng)。
商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提速
國家統計局最新數據顯示，2017年1-6月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速開(kāi)始回落。然而，辦公樓開(kāi)發(fā)投資卻異軍突起，投資金額同比增長(cháng)4.8%，相比一季度負增長(cháng)3.8%，增速大漲近9個(gè)百分點(diǎn)。
世邦魏理仕(CBRE)近日發(fā)布的《邁向2020——后千億時(shí)代投資策略展望》白皮書(shū)指出，到2020年，中國房地產(chǎn)投資交易總額有望達到2600億元，較2016年增長(cháng)45%，商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)潛力巨大，預計將有1萬(wàn)億人民幣資金“排隊”入市。
“以國內17個(gè)主要城市的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓為例，國內機構投資者在總存量中所占面積份額僅接近1%。2017-2020年正是國內機構資本商業(yè)地產(chǎn)投資的建倉時(shí)期?！笔腊钗豪硎酥袊鴧^研究部主管謝晨認為，北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市第三產(chǎn)業(yè)基建完善、商業(yè)地產(chǎn)需求旺盛，投資物業(yè)存量可觀(guān)，因此商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)交投更為活躍。
曾宣布以自持租賃為主、堅稱(chēng)持有核心商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的SOHO中國董事長(cháng)潘石屹和CEO張欣夫婦，日前剛在上海宣布SOHO天山廣場(chǎng)項目入市，轉手即以35.73億美元整售虹口SOHO，銷(xiāo)售價(jià)格高出成本價(jià)53%。7月4日，潘石屹夫婦再度宣布啟動(dòng)北京光華路SOHO2、凌空SOHO兩個(gè)項目的整售。
世邦魏理仕大中華區投資及資本市場(chǎng)部董事總經(jīng)理李凌表示，京滬兩地的房地產(chǎn)交易規模和活躍度已接近甚至趕超亞太區主要市場(chǎng)。如在2014-2016年間，上海大宗物業(yè)投資額和活躍度均超越香港和新加坡。
仲量聯(lián)行認為，供應的短缺限制了銷(xiāo)售量表現，即有限的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)供應推動(dòng)了該資產(chǎn)的價(jià)格上漲。以上海為例，二季度上海銷(xiāo)售型優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)沒(méi)有新增供應，導致當季該資產(chǎn)的銷(xiāo)售總量為131330平方米，環(huán)比下降32%。但市場(chǎng)購買(mǎi)需求卻仍然旺盛。除了以自用和投資為目的的大型企業(yè)買(mǎi)家外，擁有穩定現金流的現有租戶(hù)也有意向購買(mǎi)物業(yè)。強烈的需求和有限的供應將價(jià)格推升至44614元每平方米，同比上漲2.3%。預計未來(lái)中央商務(wù)區旺盛的需求和有限的供應會(huì )對非中央商務(wù)區產(chǎn)生溢出需求。
房企加碼運營(yíng)服務(wù)
今年以來(lái)，不少開(kāi)發(fā)商將目光投向社區商業(yè)運營(yíng)。力爭以差異化策略夯實(shí)競爭力“護城河”，在房地產(chǎn)調控期進(jìn)行創(chuàng )新轉型的示范性探索。
6月底，國內首個(gè)在交付社區打造的社群空間——“原·聚場(chǎng)”線(xiàn)下實(shí)體在重慶落地。原聚場(chǎng)致力于成為社區業(yè)主的生活客廳、學(xué)習課堂和展示交流的舞臺?！皷|原每一個(gè)社區里面都有大量資源，業(yè)主的時(shí)間和才華在過(guò)去的模式里沒(méi)有得到充分的共享?！睎|原地產(chǎn)集團董事長(cháng)羅韶穎表示，“因此，我們需要設計一個(gè)產(chǎn)品，把社區內所有人的能量放大出來(lái)?！?
羅韶穎透露，2017年，東原地產(chǎn)特別強調在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，更加前瞻地關(guān)注社區關(guān)系新型構建方式，原聚場(chǎng)是東原社群運營(yíng)計劃——俱樂(lè )社區的實(shí)體承載。目前，原聚場(chǎng)三大主要的運營(yíng)方向是親子、生活美學(xué)、戲劇。
“今后，通過(guò)原聚場(chǎng)平臺的連接，東原將定期開(kāi)展各類(lèi)線(xiàn)上、線(xiàn)下社群活動(dòng)，諸如少兒藝術(shù)團、冰球俱樂(lè )部、兒童教育戲劇等?！?羅韶穎說(shuō)，社區運營(yíng)理念正發(fā)生迭代升級，早期的1.0時(shí)代是“靠溝通吃飯”，2.0時(shí)代則是靠“讓連接發(fā)生”，實(shí)現社區內人與人之間更有質(zhì)量的連接。原聚場(chǎng)旨在建立有溫度的社區，通過(guò)對實(shí)體基地的運營(yíng)和資源的引入、創(chuàng )新，積極探索實(shí)現新型社區運營(yíng)閉環(huán)，從而為業(yè)主帶來(lái)有價(jià)值的社群生活。
“獨特的社區生態(tài)系統是東原社區與其他社區的差異化所在?！绷_韶穎認為，“房地產(chǎn)行業(yè)競爭的下半場(chǎng)是客戶(hù)體驗的邏輯，只有通過(guò)創(chuàng )新客戶(hù)體驗得到業(yè)主的認可與呼應，才能轉化為開(kāi)發(fā)商的超額盈利?！?
事實(shí)上，近年來(lái)開(kāi)發(fā)商紛紛提出轉型為“城市運營(yíng)商”、“城市配套服務(wù)商”等。受訪(fǎng)開(kāi)發(fā)商普遍認為，在樓市持續調控的大背景下，傳統的拿地——蓋房——銷(xiāo)售的高周轉模式已難以為繼，開(kāi)發(fā)商的業(yè)務(wù)轉型勢在必行。
值得關(guān)注的是，開(kāi)發(fā)商的投資標的還逐漸向養老地產(chǎn)和社區商業(yè)擴散，通過(guò)更細分化的專(zhuān)業(yè)投資來(lái)實(shí)現更好的投資回報。如陸家嘴集團近日宣布試水養老地產(chǎn)，在上海東環(huán)龍路打造高端養老產(chǎn)品——“金色陽(yáng)光”頤養院，提供高質(zhì)量和有針對性的養老服務(wù)。陸家嘴集團相關(guān)負責人介紹說(shuō)，該項目在打造便利安全的休閑娛樂(lè )設施的同時(shí)，還配套了高端醫療及護理服務(wù)，從而在上海這一快速老齡化的城市探索“銀發(fā)經(jīng)濟”市場(chǎng)。
商務(wù)園區和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將成“藍?！?
謝晨認為，“中國制造2025”將是中國從“制造大國”成為“制造強國”的路線(xiàn)圖。隨著(zhù)制造業(yè)的升級和遷移，以及隨之發(fā)生的供應鏈重構將在相關(guān)城市催生商務(wù)園區、高標準廠(chǎng)房和物流設施等各種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資機會(huì )。
記者調查發(fā)現，近年來(lái)，隨著(zhù)第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，市場(chǎng)對商務(wù)園區的辦公空間需求愈加旺盛，這在一定程度上推動(dòng)了商務(wù)園區的持續增長(cháng)。高力國際的數據顯示，上海主要商務(wù)園區的供應量不斷上升，空置率卻在一路下降，2017年第二季度為15.3%，季度凈吸納量25.7萬(wàn)平方米。在此支撐之下，上海商務(wù)園區物業(yè)市場(chǎng)平均租金也不斷攀升，2017年第二季度同比增長(cháng)7%至人民幣4.13元每天每平方米。
高力國際近日發(fā)布報告指出，在上海建設具有全球影響力的科技創(chuàng )新中心、實(shí)現科技進(jìn)步和技術(shù)創(chuàng )新的過(guò)程中，商務(wù)園區將會(huì )發(fā)揮越來(lái)越關(guān)鍵的作用。近年來(lái)，國內企業(yè)已經(jīng)成為上海商務(wù)園區租賃和大宗投資收購的主流，互聯(lián)網(wǎng)信息科技企業(yè)在租賃中占比超三成。該機構預計，未來(lái)五年內上海商務(wù)園區新增供應250萬(wàn)平方米，需求亦將繼續保持強勁，從而使得空置率保持低位、租金不斷上升。
根據高力國際的統計數據，過(guò)去的一年中上海主要商務(wù)園區的租賃成交中，占比最多的是互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)企業(yè)，占比高達35%；緊隨其后的是制造型企業(yè)，占比為22%。高力國際華東區研究部董事陳鐵東認為，“未來(lái)上海商務(wù)園區市場(chǎng)的需求將保持強勁，上海市為實(shí)現打造全球影響力的科創(chuàng )中心的戰略目標，預計將會(huì )繼續加大對于科技研發(fā)、金融業(yè)發(fā)展的投入，這將推動(dòng)各類(lèi)科技型企業(yè)對于商務(wù)園區辦公空間需求旺盛。此外，制造型企業(yè)的研發(fā)中心和金融企業(yè)的后臺辦公也將有較大的需求?！?
CBRE認為，作為供給側改革的重要組成部分，消費升級將成為中國經(jīng)濟新常態(tài)的基石之一。而商業(yè)地產(chǎn)在承接和釋放升級的消費需求過(guò)程中，同樣孕育著(zhù)龐大的投資機遇。
