沈陽(yáng)發(fā)布住房租賃試點(diǎn)工作方案 到2020年新建租賃住房2萬(wàn)套
8月1日，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )組織沈陽(yáng)市20余家開(kāi)發(fā)企業(yè)主要負責人、主管相關(guān)工作負責人召開(kāi)培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)座談會(huì )，以促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，支持住房租賃消費，引導居民轉變住房消費觀(guān)念，滿(mǎn)足居民多樣化、多元化的住房租賃需求。沈陽(yáng)市住房租賃管理中心副主任張玉波對沈陽(yáng)市于7月24日發(fā)布的《沈陽(yáng)市住房租賃試點(diǎn)工作方案》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《方案》)進(jìn)行詳細解讀，并將沈陽(yáng)市發(fā)布的住房租賃方案總結為“搭建1個(gè)平臺（建立政府住房租賃交易服務(wù)平臺）、培育4個(gè)主體（組建2個(gè)國有住房租賃平臺公司、促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)、規范住房租賃中介機構、支持和規范個(gè)人出租住房）、解決3個(gè)問(wèn)題（有效供給不足、租賃關(guān)系不穩定、購租不同權）”。
中國房地產(chǎn)報記者了解到，按照《方案》要求，到2020年，沈陽(yáng)市開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)達到50家，持有的住房租賃房源占全市增量的20%、總量的10%。同時(shí)，
沈陽(yáng)市將新建租賃住房2萬(wàn)套，建筑面積100萬(wàn)平方米以上。
沈陽(yáng)市列為全國首批住房租賃試點(diǎn)城市
中國房地產(chǎn)報記者了解到，2016年12月召開(kāi)的2017年中央經(jīng)濟工作會(huì )議的決議“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”中，明確提出“要加強住房租賃市場(chǎng)立法，加快機構化、規?；赓U企業(yè)發(fā)展”。2017年6月29日，為落實(shí)中共中央、國務(wù)院有關(guān)發(fā)展和規范房屋租賃市場(chǎng)的指示和文件精神，住建部在北京召開(kāi)全國住房租賃試點(diǎn)工作座談會(huì )，會(huì )議確定沈陽(yáng)市為全國首批住房租賃試點(diǎn)城市之一。
7月18日，住房城鄉建設部會(huì )同國家發(fā)展改革委、公安部等八部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。住房城鄉建設部會(huì )同有關(guān)部門(mén)選取了沈陽(yáng)等12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的單位。
沈陽(yáng)市作為東北的區域性中心城市，也是目前僅有的人口凈流入量較多的城市，隨著(zhù)國家的東北再振興戰略和沈陽(yáng)市10年振興規劃的實(shí)施，“國家全面創(chuàng )新改革實(shí)驗區”，“國家自主創(chuàng )新示范區”的建設，城市的不斷擴展,經(jīng)濟的持續發(fā)展，沈陽(yáng)市的凝聚力、吸納力將進(jìn)一步增強，住房租賃需求將會(huì )不斷增加，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)正當其時(shí)。
購租并舉住房制度助推城市發(fā)展
隨著(zhù)，沈陽(yáng)市城市建設的不斷擴展,經(jīng)濟的持續發(fā)展，沈陽(yáng)市的凝聚力、吸納力將進(jìn)一步增強，中國特色的推進(jìn)，大量農業(yè)人口和外來(lái)人員進(jìn)城務(wù)工、新畢業(yè)的大學(xué)生在沈陽(yáng)市就業(yè)。發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，可有效解決這部分“新市民”居住等民生問(wèn)題，是“新市民”安居樂(lè )業(yè)最重要的途徑。同時(shí)，還會(huì )加快推進(jìn)沈陽(yáng)市新型工業(yè)化、城鎮化、農業(yè)現代化建設。
中國房地產(chǎn)報記者了解到，建立購租并舉住房制度的意義重大，可改善沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)結構。房屋租賃市場(chǎng)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，是解決住房問(wèn)題的重要渠道，發(fā)達國家居民家庭租房的比例超過(guò)50%。但目前沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)“重售輕租”，對租賃市場(chǎng)重視不足，租售比不協(xié)調，城市居民家庭租房比例不高，而且部分群體的住房租賃需求沒(méi)有很好地得到滿(mǎn)足。發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，可以促進(jìn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)協(xié)同發(fā)展。同時(shí)，按照中央對“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，有助于沈陽(yáng)市對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控，既防止沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，又抑制市場(chǎng)泡沫風(fēng)險，更可以助力沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存。
目前，沈陽(yáng)市住房租賃市場(chǎng)主體發(fā)育不充分、市場(chǎng)秩序不盡規范、法規制度相對不完善，規范化運行程度不高，承租人有時(shí)會(huì )遇到住房租賃期限短、常搬家，房東或中介機構隨意上調租金、無(wú)理克扣押金，不能享受基本公共服務(wù)等問(wèn)題。發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，推動(dòng)相關(guān)立法，能解決承租人的后顧之憂(yōu)，規范市場(chǎng)行為，保護承租人的合法權益，穩定住房租賃關(guān)系。
建政府住房租賃交易服務(wù)平臺
7月24日，沈陽(yáng)市政府辦公廳發(fā)布了《沈陽(yáng)市住房租賃試點(diǎn)工作方案》，同時(shí)確定了住房租賃試點(diǎn)工作具體時(shí)間表。即2017年9月底前，沈陽(yáng)市政府住房租賃交易服務(wù)平臺初步搭建完成；10月底前平臺正式上線(xiàn)運行，首次公布城區住房租金參考價(jià)；同時(shí)組建成立國有住房租賃平臺公司。12月底前，實(shí)現全部設計功能；同時(shí)完成1萬(wàn)套公租房建設、500套存量房源收購、確定1個(gè)-2個(gè)改建房源項目。
《方案》規定，沈陽(yáng)市將建立政府住房租賃交易服務(wù)平臺，提供住房租賃信息發(fā)布和房源信息核驗便捷服務(wù)，推行統一的住房租賃合同示范文本，實(shí)現住房租賃合同網(wǎng)上簽約和登記備案，定期公布合法備案的房地產(chǎn)中介機構名單和從業(yè)人員信用等信息；加強住房租賃市場(chǎng)監測，及時(shí)掌握了解、分析研判住房租賃市場(chǎng)狀況；強化監督管理，對哄抬價(jià)格、發(fā)布虛假信息等擾亂市場(chǎng)秩序的中介機構，限制其合同網(wǎng)簽資格。
組建國有住房租賃平臺公司
8月1日，沈陽(yáng)市住房租賃管理中心副主任張玉波對《沈陽(yáng)市住房租賃試點(diǎn)工作方案》進(jìn)行解讀時(shí)表示，此次沈陽(yáng)市發(fā)布的住房租賃方案可總結為“搭建1個(gè)平臺、培育4個(gè)主體、解決3個(gè)問(wèn)題?！逼渲?，“培育4個(gè)主體”即為沈陽(yáng)市將組建2家國有住房租賃平臺公司，以及促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)、規范住房租賃中介機構、支持和規范個(gè)人出租住房。
《方案》明確，2017年12月底前，兩家國有住房租賃平臺公司組建成立，并通過(guò)建設、改建、收購或長(cháng)期租賃等方式取得房源并負責房源的租賃運營(yíng)和管理。12月底前，完成1萬(wàn)套公租房建設、500套存量房源收購、確定1個(gè)-2個(gè)改建房源項目。到2020年，國有住房租賃平臺公司形成一定的市場(chǎng)規模，持有的住房租賃房源占全市增量的20%、總量的10%。
支持房企開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)
《方案》中明確，沈陽(yáng)市將引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從傳統的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售向租售并舉模式轉變。推廣萬(wàn)科“泊寓”、廣信“五彩陽(yáng)光城”等住房租賃運營(yíng)模式，引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍。支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其持有的存量房源投放到租賃市場(chǎng)或作為青年公寓、養老公寓、短租公寓、酒店式公寓或醫養中心等。對在沈陽(yáng)開(kāi)發(fā)建設、以自持物業(yè)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除落實(shí)國家、省有關(guān)優(yōu)惠政策外，以其自持租賃住房資產(chǎn)作擔保，可享受降低商品房預售許可門(mén)檻、降低商品房預售資金監管比例、企業(yè)信用加分等鼓勵政策。同時(shí)，著(zhù)力培育一批為不同年齡、不同層次群體提供個(gè)性化住房租賃服務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。
中國房地產(chǎn)報記者了解到，按照《方案》要求，2017年12月底前，沈陽(yáng)市將新增3家-5家開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。到2020年，沈陽(yáng)市開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)達到50家，持有的住房租賃房源占全市增量的20%、總量的10%。
制定行業(yè)準則規范住房租賃中介機構
《方案》規定，沈陽(yáng)市將扶持培育一批服務(wù)規范、信譽(yù)度高的住房租賃中介機構，鼓勵其開(kāi)展連鎖經(jīng)營(yíng)、跨區經(jīng)營(yíng)。嚴格落實(shí)住房租賃中介機構備案制度，引導住房租賃中介機構及其從業(yè)人員規范承接業(yè)務(wù)，加強房源信息核查和發(fā)布管理，實(shí)行明碼標價(jià)，規范居間服務(wù)。
中國房地產(chǎn)報記者了解到，沈陽(yáng)市房產(chǎn)局、工商局已建立聯(lián)動(dòng)機制，定期互通中介機構工商登記和備案信息，并在政府網(wǎng)站等媒體上予以公示。鼓勵依法登記備案的房地產(chǎn)中介機構提供住房租賃托管服務(wù)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用管理便利，拓展住房租賃業(yè)務(wù)，對居間代理住房租賃業(yè)務(wù)規模超過(guò)100套的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可給予減免物業(yè)服務(wù)履約保證金、企業(yè)信用加分等鼓勵政策。
《方案》中明確，2017年9月底前，沈陽(yáng)市將制定完成房屋租賃中介行業(yè)準則；12月底前，出臺沈陽(yáng)市房地產(chǎn)中介機構信用信息管理辦法，培育規范化的居間服務(wù)中介機構10家。到2018年，建立健全沈陽(yáng)市住房租賃中介機構信用信息管理體系；到2019年，建立健全中介機構守信激勵、失信懲戒機制；到2020年，全市發(fā)展規范化的居間服務(wù)中介機構100家，托管的住房租賃房源占全市增量的30%、總量的15%。
此外，按照《方案》規定，沈陽(yáng)市將支持和規范個(gè)人出租住房，并落實(shí)個(gè)人出租住房的優(yōu)惠政策。同時(shí)，支持個(gè)人委托國有住房租賃平臺公司或通過(guò)政府住房租賃交易服務(wù)平臺，將自有閑置住房投入住房租賃市場(chǎng)。凡是委托國有住房租賃平臺公司或通過(guò)政府住房租賃交易服務(wù)平臺登記備案的非沈陽(yáng)市戶(hù)籍承租人，可憑住房租賃備案合同辦理居住證。到2020年，沈陽(yáng)市個(gè)人持有的住房租賃房源占全市增量的30%、總量的65%。
新建住房項目配建租賃住房
中國房地產(chǎn)報記者解讀沈陽(yáng)市此次出臺的《方案》了解到，沈陽(yáng)市鼓勵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新建租賃住房，并對三環(huán)以?xún)?、開(kāi)發(fā)區等住房租賃需求量大的區域，新建商品房項目中配建一定比例租賃住房將作為土地出讓條件，并允許分期支付新建租賃住房項目土地出讓金，土地出讓方案和合同中要明確租賃住房出租年限，租賃住房在出租年限內不得分割產(chǎn)權出售。
此外，沈陽(yáng)市還將探索土地拍賣(mài)競價(jià)方式，通過(guò)“設定自持比例、限地價(jià)、競房?jì)r(jià)”或“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)、超過(guò)一定溢價(jià)率后轉為競自持面積和年限”等方式，引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據市場(chǎng)需求選擇自持住宅規模。2017年出讓的經(jīng)營(yíng)用地中新建、配建租賃住房面積不少于5萬(wàn)平方米(含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持面積，下同)。到2020年，新建租賃住房2萬(wàn)套，建筑面積100萬(wàn)平方米以上。
“爛尾樓”將改造為租賃住房
沈陽(yáng)市此次出臺的《方案》中著(zhù)重提到了城鎮中的“爛尾樓”、閑置廠(chǎng)房、事業(yè)單位改制后騰出的辦公用房等問(wèn)題的解決方法，將采取盤(pán)活存量土地、房屋用于住房租賃。
《方案》明確，通過(guò)引導社會(huì )投資主體將城鎮中的“爛尾樓”、閑置廠(chǎng)房、事業(yè)單位改制后騰出的辦公用房等改造為租賃住房，但不得分割產(chǎn)權出售。在符合住宅設計規范、不影響房屋結構安全和消防安全的前提下，允許住宅改造戶(hù)型后按套或間出租。
穩控住房租賃推進(jìn)購租同權
《方案》規定，沈陽(yáng)市將優(yōu)化公租房管理，住房保障采取實(shí)物配租與租賃補貼相結合并逐步轉向租賃補貼為主。通過(guò)探索科學(xué)的公租房輪候排序方式，對環(huán)衛工人、公交(地鐵)司機、開(kāi)發(fā)區職工、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫生、青年教師等需要幫助并為城市發(fā)展做出重大貢獻的群體，要加大傾斜力度。到2020年，新增公租房保障1萬(wàn)戶(hù)。
中國房地產(chǎn)報記者從《方案》中了解到，沈陽(yáng)市將完善住房租賃的法規制度，明確當事人的權利義務(wù)，嚴格規范市場(chǎng)行為，特別是租金控制、租賃關(guān)系解除等。推行住房租賃合同示范文本，實(shí)現網(wǎng)上簽約，落實(shí)登記備案制度。沈陽(yáng)市房產(chǎn)局將對城區住房租賃租金水平調查摸底，以合理確定市場(chǎng)租金參考價(jià)，并每半年分區域和房屋類(lèi)型予以公布。到2017年10月底前，沈陽(yáng)市將首次公布城區住房租金參考價(jià)。
此外，沈陽(yáng)市將積極推進(jìn)購租同權，并建立承租人居住證權利清單，不斷擴大承租人權利。2018年12月底前，持有居住證的承租人按照法律法規規定在就業(yè)扶持、住房保障、養老服務(wù)、社會(huì )福利、社會(huì )救助、居委會(huì )選舉、人民調解員選聘以及隨遷子女入學(xué)、參加中考等方面，享受公共服務(wù)，從而實(shí)現購租同權。
實(shí)施優(yōu)惠稅收鼓勵住房租賃消費
《方案》中規定，沈陽(yáng)市著(zhù)重落實(shí)營(yíng)改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)稅收政策，對個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個(gè)人出租住房月收入不足3萬(wàn)元的，2017年12月底前，可按規定享受免征增值稅政策；對房地產(chǎn)中介機構提供住房租賃經(jīng)紀代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可選擇簡(jiǎn)易計稅方法，按照5%的征稅率計算繳納增值稅。對個(gè)人出租住房所得減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅；住房租賃企業(yè)購買(mǎi)普通商品住房，結合實(shí)際制定階段性補貼激勵政策。
此外，沈陽(yáng)市還鼓勵住房租賃消費，職工連續足額繳存住房公積金滿(mǎn)3個(gè)月，本人及配偶在沈陽(yáng)市無(wú)自有產(chǎn)權(含尚未取得《房屋所有權證》)住房且租房自住的，可憑租賃備案證明和無(wú)房證明，提取夫妻雙方住房公積金支付房租。租住公租房的，按照實(shí)際房租支出，據實(shí)提??；租住商品住房的，根據市場(chǎng)租金水平和租住住房面積，合理確定住房公積金提取額度。2017年9月底前，市公積金中心出臺相關(guān)操作指南。
完善退出機制強化租賃管理
針對各類(lèi)住房租賃機構購買(mǎi)的或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持的，用于開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)的商品住房，沈陽(yáng)市出臺的《方案》明確，可暫不辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續，持有超過(guò)10年且終止租賃業(yè)務(wù)的，可按照新建商品房辦理銷(xiāo)售和不動(dòng)產(chǎn)登記手續，并按出售時(shí)稅收政策繳納相關(guān)稅費。
據悉，2017年9月底前，沈陽(yáng)市地稅局將出臺具體實(shí)施細則。
《方案》要求，沈陽(yáng)市各地區要于2017年9月底前建立住房租賃管理機構，并充分發(fā)揮街道、鄉鎮等基層組織作用，將住房租賃管理和服務(wù)重心下移，實(shí)行住房租賃的網(wǎng)格化管理，做好住房租賃登記備案、信息采集、綜合管理等工作。
根據沈陽(yáng)市各區推進(jìn)住房租賃網(wǎng)格化管理的進(jìn)度安排：2017年9月底前完成20%，10月底前完成30%，12月底前完成50%，2018年3月底前完成100%。此外，遼中區、新民市、法庫縣、康平縣結合實(shí)際參照推進(jìn)。
此外，根據住房租賃機構融資需求，沈陽(yáng)市有關(guān)部門(mén)將對接銀行、保險公司，支持符合條件的住房租賃企業(yè)在證券交易市場(chǎng)發(fā)行資產(chǎn)支持證券或企業(yè)債券；對具備一定經(jīng)營(yíng)規模、管理能力較強和社會(huì )信譽(yù)良好的本地住房租賃品牌企業(yè)，有關(guān)部門(mén)應依規在稅費等政策方面給予扶持。同時(shí)，可比照保障房建設或棚戶(hù)區改造貸款優(yōu)惠條件，為企業(yè)融資爭取政策性金融機構發(fā)放的長(cháng)期低息貸款或給予財政貼息補助。
中國房地產(chǎn)報記者了解到，沈陽(yáng)市將建立健全住房租賃管理法規體系。2017年12月底前，將出臺沈陽(yáng)市城市房屋租賃管理辦法；2019年12月底前，將修訂完成沈陽(yáng)市城市房屋租賃管理條例。
