試點(diǎn)7年5次放寬標準 上海念好共有產(chǎn)權房這本經(jīng)
時(shí)間：2017/8/27
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8月，北京連續傳來(lái)共有產(chǎn)權住房制度修訂與細節規定的消息，讓遠在上海的朱女士更關(guān)心試點(diǎn)7年后的上海共有產(chǎn)權住房發(fā)展情況。她對中國房地產(chǎn)報記者說(shuō)：“最近這些年一直在關(guān)注上海共有產(chǎn)權住房情況，想申請購買(mǎi)一套?！彪S著(zhù)7年時(shí)間推移，上海幾個(gè)區域的保障房基地建設、配套越來(lái)越齊全，生活氣息越來(lái)越濃厚，朱女士期待能夠通過(guò)審核有機會(huì )購買(mǎi)到共有產(chǎn)權住房。住建部官員在今年全國兩會(huì )期間表示，“上海的共有產(chǎn)權住房做法值得其他城市學(xué)習，至今提供了8.9萬(wàn)套房子?！?
2016年第四季度，根據上海市政府統一部署，第六批次共有產(chǎn)權保障住房申請供應工作正式開(kāi)展。據上海市住房和城鄉建設管理委員會(huì )介紹，第六批次共有產(chǎn)權保障住房房源主要分布在奉賢南橋東、松江南站和佘山北、嘉定黃渡、浦東惠南民樂(lè )、寶山顧村拓展和閔行馬橋等基地，并視具體情況作必要調整和補充。
朱女士回憶道，寶山區的申請受理從2016年10月下旬開(kāi)始，其所在社區事務(wù)受理服務(wù)中心對提前預約，憑號辦理等流程進(jìn)行了再造、細化，受理業(yè)務(wù)辦理快速、有序，并沒(méi)有大排長(cháng)龍的現象發(fā)生?！案杏X(jué)共有產(chǎn)權住房試點(diǎn)幾年后上海的相關(guān)業(yè)務(wù)受理已經(jīng)逐漸成熟起來(lái)，方便市民申購?！敝炫糠Q(chēng)。
寶山區住房保障事務(wù)中心一位工作人員稱(chēng)，寶山區第六批次共有產(chǎn)權保障房申請受理工作在全區12個(gè)街鎮全面開(kāi)展。由于近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲、2015年未開(kāi)展申請受理工作等諸多因素，前來(lái)申請共有產(chǎn)權保障房的居民絡(luò )繹不絕。
7年試點(diǎn)5次放寬標準
2010年，上海推出第一批共有產(chǎn)權住房，以住房和經(jīng)濟條件兩項情況為準入標準，實(shí)行“共有產(chǎn)權”的運作機制。在江蘇淮安試點(diǎn)之后，上海對共有產(chǎn)權的嘗試升級到限制房屋在特定的期限內贖買(mǎi)政府所占產(chǎn)權,且政府有明確回購承諾。試點(diǎn)7年過(guò)后，上海已經(jīng)推出六批共有產(chǎn)權保障住房，并連續5次放寬準入標準。
上海市明確規定，共有產(chǎn)權保障住房的銷(xiāo)售價(jià)格以建設項目結算價(jià)格為基礎，兼顧保障對象支付能力、相鄰區域普通商品住房?jì)r(jià)格等因素確定。政府和購房人按照各自投入確定產(chǎn)權份額比例；購房人5年內不得轉讓房屋，5年后按規定上市轉讓的，政府有優(yōu)先購買(mǎi)權，購房人和政府按各自的產(chǎn)權份額分配上市轉讓收入。
7年的實(shí)踐與完善過(guò)程中，上海先后5次放寬準入標準，使得受益群體不斷擴大。到2016年，上海擁有購買(mǎi)共有產(chǎn)權住房的市民條件已放寬至家庭人均住房建筑面積15平方米以下，申請戶(hù)有男28歲以上、女25歲以上大齡青年等情況的復合家庭，還可再放寬15平方米（即三口之家可放寬到60平方米）；收入和財產(chǎn)標準為3人及以上家庭人均月可支配收入6000元以下、人均財產(chǎn)18萬(wàn)元以下，2人及以下家庭再放寬20%。
上海市住建委的統計數據顯示，截止到2016年底，上海市共有產(chǎn)權保障住房累計簽約家庭約8.9萬(wàn)余戶(hù)；2016年四季度啟動(dòng)的新一批次申請受理工作，累計受理數量達到了約3.9萬(wàn)余戶(hù)。
“上海幾乎每年都有共有產(chǎn)權住房申請，而且每年保障的范圍都在擴大，因此從結果導向來(lái)看，滿(mǎn)足了很多想改變居住條件，但經(jīng)濟實(shí)力又不是非常強的居民。為緩解市場(chǎng)供求關(guān)系起到一定作用?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)總經(jīng)理陸成告訴中國房地產(chǎn)報記者。
比朱女士更早關(guān)注共有產(chǎn)權住房的李星浩老人（化名）在上海市保障房三林基地的城林美苑小區已經(jīng)住了3年多。他說(shuō)，在上海剛開(kāi)始推行共有產(chǎn)權住房時(shí)，他和家人就積極參與申請，并在2014年成功購買(mǎi)入住。雖然和商品房相比共有產(chǎn)權住房位置并不在核心區域，周邊的配套仍在建設，出行也略有不便，但此類(lèi)住房?jì)r(jià)格低于市面商品住房，正適合他的家庭情況。
現在，每每談及自己家小區周邊的變化，李老先生的語(yǔ)氣中總是透著(zhù)興奮和滿(mǎn)足。近年隨著(zhù)上海保障房建設逐漸完善，已經(jīng)投入使用小區周邊的學(xué)校、醫療、交通、商業(yè)的配套也在不斷發(fā)展成熟。
李老先生指著(zhù)1034路公交終點(diǎn)站的方向對記者說(shuō)：“之前規劃建設的社區醫院有信息說(shuō)醫生團隊已經(jīng)基本到位，估計過(guò)不了多久就能啟用。小區后面的高中學(xué)校將在今年年底動(dòng)工，配套越來(lái)越跟上?！?
滿(mǎn)5年共有產(chǎn)權房入市
經(jīng)過(guò)7年試點(diǎn)，上海的共有產(chǎn)權住房進(jìn)入了新的發(fā)展階段。中國房地產(chǎn)報記者采訪(fǎng)獲悉，自2016年起，上海第一批共有產(chǎn)權房試點(diǎn)申請供應的1800余戶(hù)家庭，已取得房地產(chǎn)權證超過(guò)5年，將陸續符合上市交易的年限要求。
上海市規定，購房人、同住人取得房地產(chǎn)權證滿(mǎn)5年，可以購買(mǎi)政府產(chǎn)權份額，也可以上市轉讓共有產(chǎn)權保障住房；上市轉讓共有產(chǎn)權保障住房的，區政府指定的住房保障機構在同等條件下有優(yōu)先購買(mǎi)權，上市轉讓或者購買(mǎi)政府產(chǎn)權份額后，住房性質(zhì)轉變?yōu)樯唐纷》俊?
價(jià)格方面，政府行使優(yōu)先購買(mǎi)權以及購房人、同住人購買(mǎi)政府產(chǎn)權份額，按照房源項目市場(chǎng)基準價(jià)格執行。房源項目市場(chǎng)基準價(jià)格根據房源類(lèi)型分別由市、區級住房保障機構委托房地產(chǎn)估價(jià)機構評估，參考房源項目相鄰地段、相近品質(zhì)商品住房?jì)r(jià)格等因素擬訂，并經(jīng)相關(guān)審批程序批準后適時(shí)公布。單套共有產(chǎn)權保障住房轉讓價(jià)格按照房源項目市場(chǎng)基準價(jià)格及其浮動(dòng)幅度確定，浮動(dòng)幅度與購買(mǎi)該套住房時(shí)使用的浮動(dòng)幅度一致。
一位成功申請人士透露，目前他所在的小區里也有滿(mǎn)五年的住戶(hù)，但由于近幾年上海房?jì)r(jià)漲得快，相比之下商品房?jì)r(jià)格更高，所以一般有自住需求的都會(huì )選擇購買(mǎi)政府產(chǎn)權份額。自己的房子雖未到選擇期限，但也在積極關(guān)注鄰居們的選擇。
“能進(jìn)則進(jìn)”擴大供給
記者從官方獲得的數據顯示，截至“十二五”期末，上海市廉租住房歷年累計受益家庭達11萬(wàn)戶(hù)；共有產(chǎn)權保障住房累計簽約購房約6.6萬(wàn)戶(hù)；全市公共租賃住房（含單位租賃房）累計供應房源8.77萬(wàn)套，已簽約出租7.45萬(wàn)套，惠及13.6萬(wàn)戶(hù)家庭；全市共實(shí)現征收安置住房搭橋供應42.76萬(wàn)套（約3542.85萬(wàn)平方米）。
按照規劃，“十三五”時(shí)期，上海預計新增供應各類(lèi)保障性住房約55萬(wàn)套。納入保障性安居工程的舊住房綜合改造項目完成30萬(wàn)戶(hù)，建筑面積約1500萬(wàn)平方米。
針對共有產(chǎn)權保障住房，上海將按照要“定價(jià)科學(xué)、政策穩定、以供定需、輪候供應”制度安排，按照“能進(jìn)則進(jìn)”的原則，并將繼續開(kāi)展2-3批次申請供應工作，不斷強化供后管理，落實(shí)屬地管理責任。
陸成認為：“共有產(chǎn)權住房的推進(jìn)能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成更完善的梯度消費。事實(shí)上，當前的市場(chǎng)中存在一部分有一些積蓄，但不足以承受商品房高價(jià)的購買(mǎi)群體，共有出產(chǎn)權住房恰好能夠在一定程度上保障中低收入人群的居住需求，填補市場(chǎng)中存在的‘夾心層’，從而減輕市場(chǎng)化的供求壓力。但是上海在退出機制上還有待完善?！?
上海市政府方面表示，未來(lái)還將建立健全共有產(chǎn)權保障住房回購和上市交易管理制度；加大對共有產(chǎn)權保障住房的金融支持力度；制定上海市住房保障等地方性法規，形成廉租住房、公共租賃住房、共有產(chǎn)權保障住房和征收安置住房等政府規章。
在高房?jì)r(jià)和治理高房?jì)r(jià)的認識上，上海一直在保持清醒和行動(dòng)。今年1月20日，新當選的上海市市長(cháng)應勇接受中外媒體提問(wèn)時(shí)表示，上海市委、市政府對上海房?jì)r(jià)始終給予高度關(guān)注?！拔覀儾幌Ｍ吹缴虾５姆?jì)r(jià)太高，這會(huì )影響年輕人的發(fā)展，影響城市的活力和創(chuàng )新能力，也不利于城市長(cháng)遠發(fā)展?！?
