郁亮披露萬(wàn)科五大業(yè)務(wù)分類(lèi) 爭奪新賽道王者.
時(shí)間：2017/9/1
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經(jīng)歷了股權之爭的萬(wàn)科，各項業(yè)務(wù)正在發(fā)力。在“城市配套服務(wù)商”戰略之上，借力資本運作，萬(wàn)科在新業(yè)務(wù)領(lǐng)域不斷深入，商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、長(cháng)租公寓等處于行業(yè)領(lǐng)先地位。在8月25日的中期業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，萬(wàn)科董事會(huì )主席、首席執行官郁亮直言，“過(guò)去兩年萬(wàn)科上太多頭條了”，希望能夠做好業(yè)務(wù)，“先耕耘再問(wèn)收獲?！?
財報顯示，在萬(wàn)科上半年的營(yíng)業(yè)收入中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)明顯下降，物業(yè)管理和其他業(yè)務(wù)的占比開(kāi)始上升。說(shuō)明公司轉型有了一定收獲。郁亮再次展示了萬(wàn)科對轉型的最新觀(guān)點(diǎn)。他披露，萬(wàn)科旗下業(yè)務(wù)共分為五類(lèi)，包括傳統業(yè)務(wù)和創(chuàng )新業(yè)務(wù)。
郁亮表示，對公司新業(yè)務(wù)不會(huì )去“計劃”，而是用自然生長(cháng)的方式來(lái)考慮，新業(yè)務(wù)看上去很好，但是不去嘗試也不會(huì )知道風(fēng)險 。
房地產(chǎn)收入占比下降
在郁亮的分類(lèi)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理屬于核心業(yè)務(wù)。他表示，未來(lái)十年內核心業(yè)務(wù)仍將占最重要的位置。但從萬(wàn)科2017年中期財報來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊的業(yè)務(wù)收入卻在下降。其房地產(chǎn)收入655億元，同比減少9.6%；物業(yè)服務(wù)收入30億元，同比增加69.9%；其他業(yè)務(wù)則收入12.9億元，增幅達136%。
這也是2014年上半年之后，萬(wàn)科房地產(chǎn)收入同比首次出現下降，其他業(yè)務(wù)收入則出現了罕有的大幅增長(cháng)。對于這個(gè)問(wèn)題，萬(wàn)科董秘朱旭表示，營(yíng)業(yè)收入的降低主要在于上半年竣工面積減少。上半年萬(wàn)科實(shí)際新開(kāi)工面積與去年同期基本持平，為1656萬(wàn)平方米，但實(shí)際竣工面積為636.5萬(wàn)平方米，同比減少9.4%，占全年竣工計劃的26%。
萬(wàn)科的交樓計劃影響到了房地產(chǎn)收入。郁亮表示，上一季度交的房容易大量回潮，使得萬(wàn)科在南方地區會(huì )回避上半年交房，通常下半年交樓安排多一點(diǎn)，有節奏地完成全年計劃。朱旭指出，全年竣工面積預計將與年初計劃基本持平，全年結算規模依然有保障。
收入減少并未影響到萬(wàn)科凈利潤的增長(cháng)。期內，萬(wàn)科歸屬上市公司股東的凈利潤為73億元，同比增長(cháng)36.5%；毛利率為25.26%，同比增長(cháng)7.35個(gè)百分點(diǎn)。
從資金層面看，房企“現金為王”已成常態(tài)，而萬(wàn)科對于財務(wù)風(fēng)險也更加重視。截至6月底，萬(wàn)科持有貨幣資金1075.6億元，遠高于短期借款和一年內到期長(cháng)期借款的總和501.4億元，凈負債率僅19.61%，保持行業(yè)低位。郁亮表示，“萬(wàn)科不到20%的凈負債率，保持在行業(yè)低位，可進(jìn)可出?！?
此外，面對上半年競爭激烈的土地市場(chǎng)，萬(wàn)科確保以合理價(jià)格補充項目資源，“堅決不拿地王”。朱旭表示，“萬(wàn)科積極拓展合作、股權收購、代建等多元化的投資渠道，共獲取新項目79個(gè)，總規劃建筑面積1559.8萬(wàn)平方米，權益規劃建筑面積983.8萬(wàn)平方米”，這可滿(mǎn)足未來(lái)兩年以上的開(kāi)發(fā)水平。
按建筑面積計算，新增項目中64.7%通過(guò)合作方式獲??；按投資金額計算，91.9%位于一二線(xiàn)城市。7月份萬(wàn)科又新增12個(gè)項目，總建筑面積為744.9萬(wàn)平方米，權益規劃面積579.3萬(wàn)平方米。其中，通過(guò)收購廣信資產(chǎn)包獲取的土地儲備有211萬(wàn)平方米，位于越秀、荔灣等廣州市核心區域。
朱旭指出，廣信資產(chǎn)包中的土地由于歷史悠久，涉及的戰略比較復雜，未來(lái)也將通過(guò)合作的方式開(kāi)發(fā)。在中期會(huì )上朱旭表示，公司會(huì )深耕城市群的發(fā)展，積極促進(jìn)銷(xiāo)售回款，推進(jìn)庫存去化，保障現金流安全。
新五大業(yè)務(wù)沖擊萬(wàn)億
自2011年提出“城市運營(yíng)商”戰略后，萬(wàn)科提出過(guò)數次業(yè)務(wù)分類(lèi)。從最初的住宅+商業(yè)，到住宅+商業(yè)+產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，再到現在的五大業(yè)務(wù)分類(lèi)，都體現了萬(wàn)科的探索。核心業(yè)務(wù)之外，優(yōu)勢業(yè)務(wù)包括商業(yè)開(kāi)發(fā)和運營(yíng)、物流地產(chǎn)，拓展業(yè)務(wù)包括冰雪度假、長(cháng)租公寓，摸索業(yè)務(wù)包括養老、教育，潛力業(yè)務(wù)包括軌道物業(yè)。
在這些新業(yè)務(wù)中，萬(wàn)科在物業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、長(cháng)租公寓等領(lǐng)域已處于行業(yè)領(lǐng)先地位。朱旭介紹，萬(wàn)科物業(yè)正在為華為、京東和騰訊提供服務(wù)，算上萬(wàn)科自家的大梅沙中心，總共替4家世界500強提供企業(yè)總部的物業(yè)服務(wù)。
在商業(yè)地產(chǎn)方面，2016年萬(wàn)科收購全國第三大商業(yè)管理集團印力，發(fā)展迅速，截至2017年6月底，萬(wàn)科持有及管理的商業(yè)物業(yè)面積超過(guò)850萬(wàn)平方米。近期最引人注目的新業(yè)務(wù)當屬物流地產(chǎn)。7月14日，萬(wàn)科聯(lián)合厚樸等組成財團競購新加坡物流巨頭普洛斯，萬(wàn)科占股21.4%成為第一大股東，借此一舉成為國內物流地產(chǎn)老大。
華創(chuàng )證券認為，普洛斯所擅長(cháng)的“前端開(kāi)發(fā)+后端基金”閉環(huán)模式可實(shí)現重資產(chǎn)業(yè)務(wù)輕資產(chǎn)化運營(yíng)，對萬(wàn)科的物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，甚至產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將大有幫助。財報顯示，截至8月24日，萬(wàn)科物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)累計獲取32個(gè)項目，總建筑面積（指可租賃物業(yè)的建筑面積）256萬(wàn)平方米；另已簽約鎖定項目總計35個(gè)，總建筑面積250萬(wàn)平方米。如今，長(cháng)租公寓正處在風(fēng)口，萬(wàn)科從2014年開(kāi)始探索，并于2016年推出集中式長(cháng)租公寓品牌“泊寓”。
截至6月底，泊寓業(yè)務(wù)已覆蓋21個(gè)一線(xiàn)及二線(xiàn)城市，累計獲取房間數超過(guò)7萬(wàn)間，累計開(kāi)業(yè)超過(guò)2萬(wàn)間，開(kāi)業(yè)6個(gè)月以上項目的平均出租率約87%。
郁亮透露，泊寓明年將達到15萬(wàn)間，未來(lái)會(huì )成為國內重要的長(cháng)租公寓品牌商。
“軌道+物業(yè)”模式一直以來(lái)都是萬(wàn)科的發(fā)展戰略，深鐵成為萬(wàn)科的基石股東，將助力其在軌道物業(yè)上的擴張，潛力十足。郁亮表示，軌道物業(yè)，不只是跟地鐵，還包括高鐵和輕軌，和比亞迪云軌業(yè)務(wù)也在合作。
海通證券指出，作為行業(yè)龍頭，萬(wàn)科在2017年加速發(fā)展，銷(xiāo)售或將沖擊5000億，“軌道+物業(yè)”模式也將打開(kāi)萬(wàn)科估值提升空間。這些新業(yè)務(wù)有助于萬(wàn)科萬(wàn)億大目標的實(shí)現。在6月底的股東大會(huì )上，郁亮說(shuō)，萬(wàn)科未來(lái)要達到萬(wàn)億級別，在每個(gè)新領(lǐng)域能做到有影響力；“萬(wàn)億”不僅是市值憧憬，更是服務(wù)于城市、生態(tài)的標準。
