租住房改革：集體土地建租賃房將如何影響市場(chǎng)？
時(shí)間：2017/8/31
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繼九部門(mén)啟動(dòng)12個(gè)城市租賃改革試點(diǎn)后，國土資源部、住房城鄉建設部再確定北上廣等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)。業(yè)內人士分析認為，多部門(mén)圍繞租住房改革密集出臺政策，釋放出重要信號，表示出中央加大房地產(chǎn)改革的決心。
為什么選這13個(gè)城市試點(diǎn)？
為什么選擇北京、上海、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽(yáng)、成都試點(diǎn)？分析人士認為，本次選擇的13個(gè)試點(diǎn)城市基本囊括本輪房?jì)r(jià)上漲較快城市，對需求側的把握極為精準。
“此次是要在超大、特大城市和住房城鄉建設部批準的發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)城市中，按照地方自愿原則，部署開(kāi)展利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)?！眹临Y源部土地利用司負責人對記者說(shuō)，作為人口凈流入的代表性城市，這些城市租賃住房需求較大，村鎮集體經(jīng)濟組織有建設意愿、有資金來(lái)源，政府監管和服務(wù)能力相對較強。
據住建部統計，目前我國約有1.6億人在城鎮租房居住，占城鎮常住人口的21%，其中以新就業(yè)大學(xué)生和外來(lái)務(wù)工人員為主。在高房?jì)r(jià)時(shí)代，與新市民旺盛的住房租賃需求相比，我國大中城市租賃市場(chǎng)存在房源總量嚴重不足、租價(jià)高、供應結構不合理、租住環(huán)境一般等問(wèn)題。
鏈家研究院院長(cháng)楊現領(lǐng)認為，對于住房庫存較為短缺、人口凈流入速度較快、房?jì)r(jià)較高、服務(wù)業(yè)占比超過(guò)50%的城市，需要通過(guò)發(fā)展租賃市場(chǎng)以保證住房供給。
為什么推出集體土地建租賃住房？
在房?jì)r(jià)、租金居高不下的大中城市，土地、房源供應長(cháng)期緊張，導致這一現狀的原因有很多，現行的土地管理制度是重要因素之一。
在土地市場(chǎng)引入招拍掛制度后，我國土地制度“城鄉二元”結構不斷加劇。一方面，熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市宅地供應異常緊缺，土拍競爭愈加激烈，地價(jià)飆升，地王頻現；另一方面，農村土地不能直接轉化為城市住房用地，在耕地紅線(xiàn)的高壓線(xiàn)下，大城市國有土地總量已經(jīng)觸頂，唯有集體建設用地入市，才能在緩解城市供地壓力的同時(shí)，盤(pán)活農村最大一筆資產(chǎn)。
在復旦大學(xué)發(fā)展與政策研究中心主任陸銘看來(lái)，構建城鄉統一的建設用地市場(chǎng)將拓展我國集體土地用途，促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置和節約集約利用，加快我國城鎮化進(jìn)程，有利于構建實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的長(cháng)效機制。
將滿(mǎn)足什么群體的租房需求？
“集體土地上建設租賃住房，主要是為滿(mǎn)足新市民過(guò)渡性的居住需求。國家層面上，這個(gè)試點(diǎn)政策主要是面向供給側的，要解決三個(gè)一億人的需求?！蹦暇┦凶》勘Ｕ虾头慨a(chǎn)管理局局長(cháng)郭宏定對記者說(shuō)，從2014年到2020年，江蘇省將有800萬(wàn)農業(yè)轉移人口進(jìn)城落戶(hù)，僅在南京江北新區就有50萬(wàn)農村人口市民化，這將給住房保障帶來(lái)巨大需求。
“近年來(lái)，廣州平均每年接收20多萬(wàn)名非廣州生源大學(xué)生入戶(hù)，加上廣州籍生源接近30萬(wàn)新畢業(yè)留穗大學(xué)生，呈逐年遞增趨勢?！睆V東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)王韶表示。
事實(shí)上，為增加保障性租賃住房的供應，2012年1月，國土資源部批復北京、上海作為集體建設用地建設公租房首批試點(diǎn)城市。北京陸續啟動(dòng)海淀區唐家嶺、朝陽(yáng)區平房鄉、昌平區北七家鎮等5個(gè)試點(diǎn)項目。
作為集體建設用地進(jìn)行租賃住房建設首批試點(diǎn)城市，幾年來(lái)北京、上海項目效果良好，增加了住宅用地來(lái)源和租賃住房供給，拓寬了集體經(jīng)濟組織和農民增收渠道?！皬脑圏c(diǎn)的有益經(jīng)驗看，能夠支撐擴大試點(diǎn)工作?！眹临Y源部土地利用司負責人說(shuō)。
對平抑高租金影響幾何？
受訪(fǎng)的業(yè)內人士認為，13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)，意味著(zhù)未來(lái)將有一大批低成本土地入市，這對于抑制高房?jì)r(jià)、高租金或產(chǎn)生一定作用。
“租賃房源不需要建立在成本高昂、基本以招拍掛等方式出讓的國有建設用地上，從而降低了租賃房屋的建設和運營(yíng)成本，租金水平會(huì )大大低于現有市場(chǎng)房源?！睏瞵F領(lǐng)說(shuō)。
據某智庫研究總監嚴躍進(jìn)測算，國有土地購置成本占房?jì)r(jià)的三分之一至三分之二，加上如由村鎮集體經(jīng)濟組織參與開(kāi)發(fā)的話(huà)，部分建安成本也可省略，綜合算下來(lái)，此類(lèi)租賃房源與現有同類(lèi)房源相比，租金水平或將降40%至70%，對平抑市場(chǎng)價(jià)格將產(chǎn)生較大影響。
“房租下降的前提是獲取項目的成本下降，政策從供給端進(jìn)行改革，擴大租賃房來(lái)源，對短期租金的上漲會(huì )有所抑制，也有利于降低開(kāi)發(fā)成本，我們會(huì )密切關(guān)注，積極參與?！毙褫x領(lǐng)寓國際副總裁高杰說(shuō)。
楊現領(lǐng)建議，未來(lái)政府應進(jìn)一步降低開(kāi)發(fā)、交易租賃房產(chǎn)的相關(guān)稅費，以保障各項租賃利好政策的落地，從而在住房租賃市場(chǎng)建立低成本的流通體系。
