買(mǎi)地兇猛:地價(jià)全面更新 房企上半年爭相搶地
時(shí)間:2017/9/5
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三四線(xiàn)城市成交搶眼
值得注意的是,在一線(xiàn)和部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市的限購,以及三四線(xiàn)城市的去庫存政策影響下,三四線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)上半年表現搶眼。
克而瑞發(fā)布的數據顯示,上半年全國成交土地總規劃建筑面積17534萬(wàn)平方米。分城市能級來(lái)看的話(huà),一二三線(xiàn)城市的土地成交面積對比鮮明。一線(xiàn)城市成交土地總規劃建筑面積為1214萬(wàn)平方米,同比增長(cháng)15%,環(huán)比卻下滑30%;二線(xiàn)城市成交土地規劃建筑面積11376萬(wàn)平方米,同比下滑3%,環(huán)比下滑35%。而三四線(xiàn)城市成交土地規劃建筑面積4944萬(wàn)平方,同比為增長(cháng)16%,環(huán)比增長(cháng)高達29%。
而在成交金額方面,上半年一線(xiàn)城市總成交金額同比增長(cháng)37%、環(huán)比下降25%;二線(xiàn)城市同比增長(cháng)1%、環(huán)比下降36%;三四線(xiàn)城市則同比增長(cháng)達117%、環(huán)比增長(cháng)32%。
無(wú)論是土地成交總規劃建筑面積,還是土地成交金額,三四線(xiàn)城市的表現都算一枝獨秀了。
為何有此不同表現?“上半年土地市場(chǎng)成交來(lái)看,一線(xiàn)城市供地緊張、地價(jià)高企的同時(shí),環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)廣深三大城市群周邊的三四線(xiàn)城市土地市場(chǎng)異?;馃??!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進(jìn)對《每日經(jīng)濟新聞》分析稱(chēng),這些城市的外來(lái)人口導入速度快,加速了這些城市房地產(chǎn)的去化,也增強了房企在這些城市拿地的信心。
比如今年5月22日,425家房企齊聚浙江嘉興,為爭搶8宗宅地鏖戰近8小時(shí),最后通過(guò)抽簽方式才確定了競得者。如此壯觀(guān)的場(chǎng)面,可見(jiàn)一線(xiàn)城市周邊的三四線(xiàn)城市土地市場(chǎng)的火爆。
盡管如此,二線(xiàn)城市仍是土地投資的重點(diǎn)。上述克而瑞數據顯示,在成交土地總規劃建筑面積方面,二線(xiàn)城市占比達到52%,三四線(xiàn)城市為41%。
二線(xiàn)房企加速規模擴張
在上半年房企購地大潮中,一些更加渴望做大規模的二線(xiàn)房企正在奮起直追。
中國指數研究院上半年全國房企土地成交金額TOP50數據顯示,碧桂園以828億元的土地支出領(lǐng)跑拿地榜單,萬(wàn)科、恒大等傳統龍頭房企拿地支出也位列前位。此外,首開(kāi)股份、新城控股、中梁地產(chǎn)、旭輝、中南置地等傳統二線(xiàn)房企也在加速規模擴張。
上述數據顯示,上半年首開(kāi)股份以491億元的拿地支出位列榜單第7位,新城控股以259億元的拿地支出位列第11位,中糧、旭輝、中南置地分別以201億、181億、178億位列14、17和18位。
早前,中糧、旭輝分別提出未來(lái)5年要實(shí)現3000億元銷(xiāo)售目標,中南置地更是喊出2020年躋身行業(yè)前10。
中房數據研究院院長(cháng)陳晟在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示,未來(lái)市場(chǎng)將出現3家萬(wàn)億規模、20家千億規模的房企,且前30家房企的市占率將達到50%。
一個(gè)值得注意的現象是,在地價(jià)高企、拿地門(mén)檻越來(lái)越高的背景下,通過(guò)收并購等方式間接獲得土地資源逐漸受到房企的青睞。
比如素愛(ài)“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”的融創(chuàng ),上半年在收并購市場(chǎng)支出超過(guò)550億元,新增土儲超過(guò)5000萬(wàn)平方米。而萬(wàn)科、碧桂園、恒大等房企上半年在收并購市場(chǎng)也動(dòng)作頻頻。
青島銳理機構總經(jīng)理馬光明告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,一級市場(chǎng)獲取土地的難度很大,部分房企在二級市場(chǎng)通過(guò)收并購也是其擴張規模的正常方式。
溢價(jià)率回調 土地市場(chǎng)進(jìn)入下半場(chǎng)
《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到,4月6日住建部和國土部聯(lián)合發(fā)文,要求堅決防止出現區域性總價(jià)、土地或樓面單價(jià)新高等情況后,一些城市土地出讓溢價(jià)率明顯回調。
如青島,其就通過(guò)在土拍時(shí)設置較高的門(mén)檻,來(lái)引導地價(jià)回歸理性,此前公開(kāi)出讓的多宗地塊以零溢價(jià)成交。如4月17日,海信以3.96億元的底價(jià)摘得6宗420畝土地;5月11日,海爾以8.46億元的底價(jià)摘得5宗340畝土地。兩次土拍均對競買(mǎi)人設置了較高的門(mén)檻,如須位列“2016中國電子信息百強企業(yè)”名單前30位、世界品牌500強等。
除了設置較高競買(mǎi)門(mén)檻,一些城市還通過(guò)完善競買(mǎi)規則給土地市場(chǎng)“降溫”。
如上海在4月11日就通過(guò)調整土地出讓規則,根據通過(guò)資格審查的有效申請人數確定出讓方式,在3人以下的采取掛牌方式;3人以上的采取招標方式。從目前采取該方式出讓土地成交情況看,溢價(jià)率明顯下降。如中海、中建、保利在5月26日競得的3宗宅地平均溢價(jià)率僅為24%,而萬(wàn)科在8月28日更是僅通過(guò)一輪報價(jià),以0.3%的溢價(jià)率摘得寶山區一宗宅地。
“在土地出讓時(shí)設置了較高的準入門(mén)檻,目的很明確,就是要防止出現地王,嚴防高價(jià)地擾亂市場(chǎng)預期?!瘪R光明告訴記者。
進(jìn)入下半年后,近期各地密集出臺有關(guān)文件,鼓勵和支持租賃住房市場(chǎng)發(fā)展。如住建部等9部委7月22日下發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》,選取了廣州等12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)城市,目前已有11個(gè)城市先后出臺相關(guān)政策。
8月28日,國土部、住建部印發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)方案》,并計劃到2021年底,在選取的13個(gè)試點(diǎn)城市成功運營(yíng)一批集體租賃住房項目。
“這些信號都傳遞了國家發(fā)展租賃住房市場(chǎng)的決心,租賃住房市場(chǎng)一定會(huì )在未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據重要位置?!敝蟹繑祿芯吭涸洪L(cháng)陳晟告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。
隨之而來(lái)的,是房企在住房租賃市場(chǎng)頻頻布局。萬(wàn)科計劃今后3年將長(cháng)租公寓擴張到45萬(wàn)間;龍湖計劃今年開(kāi)業(yè)公寓1.5萬(wàn)間,并希望2019年實(shí)現10億元收入。而碧桂園、旭輝等一大波房企也已擠上了布局長(cháng)租公寓的賽道。