第一太平戴維斯：2017上海房地產(chǎn)市場(chǎng)大棋局
時(shí)間：2017/9/14
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目前政策大方向趨向收緊，內地開(kāi)發(fā)商的現金流將備受考驗，外資亦可能重估內地市場(chǎng)的投資價(jià)值。但目前政策沖擊波威力尚難估算，后市走向料將在年底前明朗。
住宅交易市場(chǎng)
年初上海嚴厲整頓商住兩用房，上月又在全國范圍內首次推出只租不售住房用地。第一太平戴維斯朱兆榮表示，最近中國房地產(chǎn)投資頗多變數，可以說(shuō)政府態(tài)度明確，惟政策效果還需要時(shí)間觀(guān)察。他指出，由于出售型的住宅回籠資金相對迅速，故在去杠桿的大背景下，持有型的商業(yè)地產(chǎn)受影響更大，尤其眼下內地地價(jià)高企，租金上漲機會(huì )卻有限，整體投資回報率較低，若只租不售，的確十分考驗開(kāi)發(fā)商的整體財務(wù)能力。
全國范圍內，金融工作再度重申去杠桿，預計政策組合拳料將縮小樓市的上漲空間，內地樓價(jià)的上行幅度一定不會(huì )似五年、十年前這般迅速，若早前可以按年上漲7%至8%，未來(lái)則可能是2%至3%，總之投資回報率會(huì )收窄。
短線(xiàn)快速盈利模式不再
投資市場(chǎng)上的風(fēng)向，則尚待觀(guān)察。十多年前，上海投資市場(chǎng)以外資主打，隨著(zhù)內地樓市賺快錢(qián)漸漸不易，令外資熱情降溫，投資市場(chǎng)開(kāi)始由內資挑大梁，其中八成以上交易均由后者完成，但過(guò)去兩年間，包括歐美、東南亞等在內的環(huán)球市場(chǎng)，辦公樓投資回報也從逾4%收窄至3%，與上海等內地一線(xiàn)城市持平，敏銳的外資基金又開(kāi)始回流上海，重新審視上海市場(chǎng)的價(jià)值。
以往外資決定中國投資策略時(shí)，多依賴(lài)數據分析、國際經(jīng)驗，現在亦將決策重點(diǎn)置于政策面，在政策解讀上花很大功夫，因為投資內地樓市，短線(xiàn)快速盈利的時(shí)代已是過(guò)往，目前更多要看中長(cháng)線(xiàn)。
投資重點(diǎn)重回一線(xiàn)城市
據其觀(guān)察，早年外資在內地市場(chǎng)喜歡單打獨斗，現在則會(huì )尋找國內、國外合伙人，增加實(shí)力，降低風(fēng)險，且在內地的發(fā)展重點(diǎn)又從二線(xiàn)城市，回歸到一線(xiàn)城市，“外資以前會(huì )考慮到二線(xiàn)城市價(jià)格便宜，未來(lái)上行空間巨大，但從具體實(shí)踐來(lái)看，內地二線(xiàn)城市的樓市經(jīng)營(yíng)模式，與國外仍有一定差距?！?
豪宅市場(chǎng)向來(lái)被視為高凈值人群資產(chǎn)配置的重點(diǎn)，只是如今內地富豪流行環(huán)球購房，上海豪宅是否依然暢銷(xiāo)？
現在資金出海不易，上海豪宅市場(chǎng)的對手并非境外豪宅，而是限購、限價(jià)政策。他透露，此間高凈值人群對上海豪宅的需求從未降溫，但最大的問(wèn)題是被限購。他指，限購數年并無(wú)損上海豪宅市場(chǎng)，若放開(kāi)限購限價(jià)，料豪宅價(jià)格將飛漲。
內地豪宅市場(chǎng)發(fā)展數十年，高凈值人士對物業(yè)管理的要求越來(lái)越高，有基于此，公司最新推出了尊貴住宅服務(wù)，其中包含私人管家式服務(wù)、VIP客戶(hù)個(gè)人及家庭不動(dòng)產(chǎn)投資、處置、配置管理全方位托管顧問(wèn)計劃等等，看齊英國私人奢邸服務(wù)理念。
商業(yè)地產(chǎn)方面表現
迪園落戶(hù) 南京東路旺場(chǎng)
上海是內地商業(yè)重鎮，但近年來(lái)內地網(wǎng)購興旺，實(shí)體店一度日子難捱。上海鼎鼎有名的南京東路商圈，去年商鋪空置率一度高見(jiàn)15%。但隨著(zhù)迪士尼落滬，旅游消費有了起色，目前情況大為改觀(guān)。
雖然目前沒(méi)有整體數據，但最近南京東路一些項目正在積極改造，租金也明顯上揚，第一太平戴維斯的不少客戶(hù)瞄準南京東路，計劃在此開(kāi)設新店，與此同時(shí)，新天地租金亦明顯見(jiàn)長(cháng)。他認為，淮海中路、南京西路多表達了上海本地消費，但南京東路、新天地則與旅游業(yè)密切相關(guān)，后者突然發(fā)力，料與赴滬旅行人數激增相關(guān)。
事實(shí)上，《2016年上海國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展統計公報》中的統計亦顯示，迪園尚未開(kāi)業(yè)的2015年，赴滬旅游的國內游客同比僅增2.8%，旅游收入同比升1.9%；2016赴滬旅游的國內游客則錄得2.96億人次，同比增幅為7.4%，旅游收入錄得3,443億元，同比增14.6%，升幅為2015年的逾7倍。
商場(chǎng)易構建獨特風(fēng)格
由于服飾等業(yè)態(tài)受網(wǎng)購沖擊較大，過(guò)去數年間，內地各家購物中心紛紛大力引進(jìn)餐飲業(yè)，部分商場(chǎng)甚至將逾半面積，分給各家食肆。不過(guò)，近一年來(lái)，內地白領(lǐng)們又開(kāi)始流行網(wǎng)上訂餐，對商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者而言，真是計劃趕不上變化。
經(jīng)營(yíng)計劃趕不上潮流
外賣(mài)對實(shí)體餐飲店未必一定有損害，有些餐飲店會(huì )因外賣(mài)訂單增加而營(yíng)收，當然有些店家會(huì )失去部分生意，但對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者而言，的確需要重新作出布局。
“商場(chǎng)中餐飲業(yè)太多會(huì )有問(wèn)題，母嬰用品、培訓機構過(guò)量，同樣也不行，”朱兆榮直言，哪種業(yè)態(tài)火爆，發(fā)展商就一哄而上，導致內地商業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)剩，“即便在上海，成功的商業(yè)開(kāi)發(fā)項目亦數量不多?！?
市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，開(kāi)發(fā)商應該提升自身經(jīng)營(yíng)能力，不要因畏懼與眾不同，不敢嘗試一些新業(yè)態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)需要建立自己與眾不同的風(fēng)格。
談及新趨勢，朱兆榮說(shuō)，以前一談商業(yè)興旺，就想到奢侈品一線(xiàn)品牌，但華為、特斯拉等高科技企業(yè)，正計劃在實(shí)體店做更多展示，未來(lái)或是商場(chǎng)“新金主”，此外內地龐大的健身市場(chǎng)也值得重視，形形色色的健身房品牌，開(kāi)始蜂擁進(jìn)駐商場(chǎng)。
健身品牌具發(fā)展潛力
健身運動(dòng)類(lèi)業(yè)態(tài)的蓬勃發(fā)展。往日，多數商場(chǎng)僅僅是將運動(dòng)服裝和健身房作為其中一個(gè)商業(yè)元素，并不會(huì )將之放大。但現今由于內地白領(lǐng)推崇的跑步和健身文化，不少商場(chǎng)順勢推出轉售跑步及運動(dòng)裝備的門(mén)店。早前，上海市場(chǎng)不過(guò)數家健身房品牌，且多租用兩三千平米的獨棟會(huì )所。但現今品牌不下幾十家，規模大小不一，包括大牌Studio、以及新興品牌主打私教等。一些健身會(huì )所租用的最小面積，不過(guò)150平方米，隨時(shí)都可進(jìn)駐商場(chǎng)，”借力健身熱潮，運動(dòng)消費成為商場(chǎng)補給業(yè)態(tài)之一。未來(lái)，商場(chǎng)將呈現愈發(fā)多元化的發(fā)展態(tài)勢。
