一房?jì)少u(mài)得賠“雙份” 教你繞開(kāi)買(mǎi)房那些“坑”
時(shí)間：2017/9/15
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廣州仲裁委教你繞開(kāi)買(mǎi)房那些“坑”
一房?jì)少u(mài)要賠雙份
賣(mài)房反價(jià)要賠差價(jià)
昨日上午，廣州市委政法委聯(lián)合中國廣州仲裁委員會(huì )(下稱(chēng)“廣仲”)舉辦第3期“類(lèi)案發(fā)布”通報會(huì )，本期的主題是當下老百姓最為關(guān)心的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛。
作為民事糾紛的解決機構，廣仲2016年受理4575件房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，也見(jiàn)證了無(wú)數因房而生的人間悲喜。由于房屋糾紛牽涉的法律問(wèn)題較多，涉及的類(lèi)型復雜，為保障房屋交易順利、安全，本期的經(jīng)典案例將以案說(shuō)法，提醒廣大市民在房屋交易過(guò)程中務(wù)必慎之又慎，切勿陷入交易“陷阱”。
借名買(mǎi)房
借名給朋友買(mǎi)房 違約賠開(kāi)發(fā)商30萬(wàn)元
張某想在廣州投資房產(chǎn)，但不具有購房資格，于是找到具有購房資格的朋友李某，協(xié)商由張某出錢(qián)，以李某名義購房，房屋日后取得收益以7：3的比例分成。
2013年6月，李某與某開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，購買(mǎi)廣州市蘿崗區某花園小區一套商品房。張某實(shí)際支付了首期款及相關(guān)費用，并每月償還銀行按揭貸款。
2015年年初，開(kāi)發(fā)商通知李某收樓。李某要求張某先行向其支付10萬(wàn)元，才同意前往辦理收樓手續。雙方未能協(xié)商一致，產(chǎn)生糾紛。
張某向法院起訴，要求李某退回張某代付的首期款32萬(wàn)元、相關(guān)費用3萬(wàn)元及按揭還款8萬(wàn)元，獲得法院支持。李某無(wú)力償還銀行后續按揭貸款，開(kāi)發(fā)商作為連帶責任保證人，代李某向銀行償還貸款78萬(wàn)元。
此后，開(kāi)發(fā)商申請仲裁，要求解除與李某簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并要求李某支付違約金30多萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商的訴求獲得支持。
風(fēng)險提示：
一方若毀約 一方將受到重大經(jīng)濟損失
在限購政策下，借名買(mǎi)房往往成為很多投資客規避政策的重要方式，出名人往往因為不用出資卻能獲得收益而樂(lè )此不疲，但此種交易方式對雙方來(lái)說(shuō)都存在較大法律風(fēng)險。廣仲提醒，借名買(mǎi)房中，由于實(shí)際出資人與名義購房人不同，雙方一旦發(fā)生分歧，則極易產(chǎn)生糾紛，往往導致雙方都受到重大經(jīng)濟損失。借名人毀約不再繼續出資時(shí)，出名人將對外(包括銀行、開(kāi)發(fā)商等)承擔違約責任。出名人毀約不配合履行《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》或不同意出售房產(chǎn)時(shí)，借名人也將無(wú)法獲得預期收益。
賣(mài)家反價(jià)
一房?jì)少u(mài) 賣(mài)家賠“雙份”
2016年1月，劉某將其名下位于天河區的一套房產(chǎn)出售給雷某，售價(jià)200萬(wàn)元，雙方簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并辦理了網(wǎng)簽手續。雷某支付了定金10萬(wàn)元，并積極向銀行辦理按揭貸款手續。
簽訂合同后，劉某為牟取更高收益，于2016年6月，又將上述房產(chǎn)以260萬(wàn)元價(jià)格出售給丁某，并與丁某簽訂了《買(mǎi)賣(mài)合約》。由于涉案房產(chǎn)已經(jīng)辦理了網(wǎng)簽，劉某與丁某簽訂的《買(mǎi)賣(mài)合約》無(wú)法辦理網(wǎng)簽，后續交易也無(wú)法進(jìn)行。
買(mǎi)家丁某遂申請仲裁，訴請解除《買(mǎi)賣(mài)合約》，要求劉某支付違約金15萬(wàn)元，并申請法院將查封涉案房產(chǎn)。由于劉某不愿再將涉案房產(chǎn)出售給雷某，且涉案房產(chǎn)已被查封，另一位買(mǎi)家雷某也申請仲裁，訴請解除《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，要求劉某退還已付定金并賠償房屋差價(jià)損失。
由于買(mǎi)家丁某、雷某均為守約方，賣(mài)家劉某為違約方，最終劉某不但沒(méi)有賣(mài)成房產(chǎn)獲得收益，而且還向丁某支付了違約金15萬(wàn)元，向雷某賠償了房屋差價(jià)損失30萬(wàn)元。
風(fēng)險提示：
買(mǎi)家可主張差價(jià) 一房?jì)少u(mài)得不償失
劉某在沒(méi)有與雷某解除《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》情形下，又將涉案房產(chǎn)出售給丁某，已經(jīng)構成違約。同時(shí)，劉某因未能按照《買(mǎi)賣(mài)合約》約定向丁某出售涉案房產(chǎn)，亦構成違約。廣仲提醒市民，重合同守信用是法律基本原則。賣(mài)家反價(jià)，買(mǎi)家有權主張房屋差價(jià)損失或違約金，賣(mài)家最終往往得不償失。尤其在一房?jì)少u(mài)情形下，賣(mài)方往往兩頭違約，受到雙重懲罰。
遞件當日毀約 賣(mài)家賠22.5萬(wàn)元
2016年8月11日，阿峰(化名)與華姨(化名)簽訂了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，購買(mǎi)華姨名下一處位于天河區、建筑面積60平方米的房產(chǎn)，房屋總價(jià)125萬(wàn)元。簽約當天，阿峰支付了購房定金5萬(wàn)元。11月3日，雙方依約到房管部門(mén)辦理遞件手續，華姨突然變卦房子不賣(mài)了。11月25日，阿峰找到一套與華姨同棟樓、面積約69.2平方米的房屋，以168萬(wàn)元總房?jì)r(jià)買(mǎi)下。二審法院主持雙方達成調解協(xié)議，華姨除返還定金5萬(wàn)元、賠償違約金12.5萬(wàn)元外，還要支付10萬(wàn)元房?jì)r(jià)差。
風(fēng)險提示：
出賣(mài)人“主動(dòng)違約”增多
廣州中院房地產(chǎn)審判庭庭長(cháng)鄧娟閏介紹，近年來(lái)，因房?jì)r(jià)波動(dòng)較大，出賣(mài)人“主動(dòng)違約”終止買(mǎi)賣(mài)或“一房?jì)少u(mài)”情況增多?！澳壳皬V州中院對同類(lèi)案件的處理原則是，在對房屋差價(jià)的損失計算時(shí)，違約方承擔違約賠償責任應與守約方因違約所遭受的損失相當，即因為房?jì)r(jià)漲跌而違約的，違約方應承擔的損失不僅包括直接損失，還包括守約方可得利益損失，比如房屋漲跌所造成的差價(jià)損失?！编嚲觊c表示?！ ?(通訊員楊曉梅)
共有房屋買(mǎi)賣(mài)
簽約后共有人不賣(mài) 違約賠23萬(wàn)元
李某與妻子楊某名下有海珠區某小區住宅一套。2015年年底，李某與張某協(xié)商，欲將上述住宅以230萬(wàn)元價(jià)格出售給張某。李某向張某出示了房產(chǎn)證及《保證函》(保證涉案房屋出售已經(jīng)得到妻子楊某同意)。
2015年12月2日，李某與張某簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并由李某代妻子楊某在合同上簽名。買(mǎi)家張某當天支付了定金20萬(wàn)元，并向銀行申請二手房按揭貸款。
2016年2月底，李某告知張某，因其正在與楊某鬧離婚，楊某不同意出售涉案房屋，無(wú)法再與張某進(jìn)行交易。雙方遂產(chǎn)生糾紛，張某于2016年5月申請仲裁，要求李某、楊某繼續履行《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。
由于楊某作為房屋共有人未在合同上簽名，繼續履行《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》存在障礙，張某變更仲裁請求，要求解除其與李某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，李某返還定金20萬(wàn)元，并支付房?jì)r(jià)10%的違約金23萬(wàn)元，最終獲得支持。
風(fēng)險提示：
要賣(mài)方提供配偶同意授權書(shū)
在二手房買(mǎi)賣(mài)中，應以房產(chǎn)證的登記作為認定權屬人的依據，當賣(mài)方出售登記在夫妻雙方名下的房產(chǎn)時(shí)應征得配偶的同意，在沒(méi)征得共有人同意的情況下，另一方無(wú)權處分共有房屋。廣仲提醒，作為買(mǎi)方應仔細查看房產(chǎn)證上登記的權屬人。房屋登記在夫妻雙方名下時(shí)，應要求夫妻雙方均在合同上簽字，或要求賣(mài)方提供其配偶同意出售房屋的書(shū)面文件和授權委托書(shū)，其中，授權委托書(shū)最好是公證的。
中介違約
隱瞞房屋被查封 中介賠償10萬(wàn)元
劉某因拖欠他人借款本息200多萬(wàn)元未能償還，其名下位于廣州市白云區某小區住宅一套被法院查封。
此后，劉某找到在某中介機構工作的朋友黃某，告知實(shí)情，并希望黃某找買(mǎi)家購買(mǎi)涉案房屋，希望用出售房屋的價(jià)款來(lái)償還借款。
2016年8月12日，中介黃某找到買(mǎi)家鐘某，并促成鐘某與劉某簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定售價(jià)150萬(wàn)元，鐘某通過(guò)按揭的方式支付房?jì)r(jià)款。鐘某于簽訂合同當天，即支付定金10萬(wàn)元。
2016年9月，劉某因涉嫌刑事犯罪被羈押。鐘某因無(wú)法聯(lián)系上劉某，再三追問(wèn)中介，才得知劉某已被刑事羈押，而且涉案房屋因為劉某欠下巨額外債早已被查封，而劉某名下已無(wú)任何其他財產(chǎn)可供執行。鐘某遂于2016年11月提起仲裁，要求某中介機構賠償損失10萬(wàn)元，獲得支持。
風(fēng)險提示：
有了中介自己也要盡審查義務(wù)
《合同法》約定，居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。廣仲提醒市民，對于所購房屋的權屬情況要進(jìn)行必要調查，以防止所購房屋存在查封、抵押或其他權屬所限的情況。即使通過(guò)中介機構購房，也不能忽視自己的審查義務(wù)，并且要注意固定和保留證據，以免發(fā)生糾紛卻舉證難。中介機構應當加強工作人員的管理和執業(yè)培訓，以免因工作人員的過(guò)錯導致中介機構對外承擔賠償責任。
房屋詐騙
用假房產(chǎn)證低價(jià)售房 獲刑一年5個(gè)月
2015年1月初，李某向被害人林某謊稱(chēng)其擁有位于佛山市順德區北滘鎮碧某園的房產(chǎn)，并使用其偽造的房產(chǎn)證騙取被害人林某信任，商談以低價(jià)將該房產(chǎn)轉讓給被害人林某。
同年1月8日，李某去被害人林某位于廣州市番禺區鐘村街某茶葉城的公司，與林某簽訂了一份《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定以人民幣50萬(wàn)元的價(jià)格將上述房產(chǎn)轉讓給被害人林某。同年1月16日，李某分三次騙取被害人林某購買(mǎi)上述房產(chǎn)的定金和購房款共計人民幣13.5萬(wàn)元。
期間，被害人林某到房管部門(mén)查詢(xún)發(fā)現李某提供的是虛假的房產(chǎn)證，遂報警將李某抓獲。因案件涉嫌刑事犯罪，案件由仲裁委轉至法院審理。法院最終以李某犯合同詐騙罪，判處其有期徒刑一年五個(gè)月。
風(fēng)險提示：
購房前務(wù)必到房管部門(mén)查冊核實(shí)
房屋買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)家不能光看出賣(mài)人持有的房產(chǎn)證，即使是熟人，也應該在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同前，到房管部門(mén)打單查冊核實(shí)，對買(mǎi)賣(mài)房屋權屬及他項權(如有無(wú)抵押或被司法機關(guān)查封等)進(jìn)行充分的了解后，再決定是否購買(mǎi)。購房者如果覺(jué)得自己不懂相關(guān)政策法律，最好委托律師或者信譽(yù)良好的房屋中介進(jìn)行交易，約定由律師或房屋中介居間辦理相關(guān)查冊過(guò)戶(hù)手續，確保交易房屋的產(chǎn)權明晰，沒(méi)有瑕疵，降低因產(chǎn)權不明確而帶來(lái)的交易風(fēng)險。
限購糾紛
限購后買(mǎi)不成 不構成違約
夏某非廣州戶(hù)籍，2017年年初在廣州已購買(mǎi)三年多社保，欲在廣州購房，2017年2月底經(jīng)中介介紹，購買(mǎi)了陳某位于廣州市黃埔區某小區的商品房，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后現金支付2萬(wàn)元定金，但雙方一直未辦網(wǎng)簽。
2017年3月17日，廣州市發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展政策的通知》，限購政策要求非本市戶(hù)籍居民家庭需要5年連續繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì )保險繳納證明。之前的政策是3年連續繳納社保。
此后，夏某申請仲裁，要求解除與陳某的合同，并要求退還定金2萬(wàn)元以及違約金20萬(wàn)元。陳某認為，本案的交易不成系廣州市變更限購政策導致的，陳某同意解除合同并返還申請人定金2萬(wàn)元，但不同意支付違約金。
仲裁庭經(jīng)審理后認為現有證據無(wú)法證明未網(wǎng)簽是陳某過(guò)錯造成的，結合房屋買(mǎi)賣(mài)合同中關(guān)于因新政導致合同無(wú)法履行而雙方互不承擔違約責任的內容，仲裁庭裁決解除合同，陳某退還夏某定金2萬(wàn)元，但對違約金20萬(wàn)元不予支持。
風(fēng)險提示：
盡量縮短交易流程
對于此類(lèi)案件，應當結合案件具體分析，關(guān)鍵在于區分限購政策對交易不成的影響，如果一方故意拖延交易(如無(wú)故反價(jià))，導致限購政策出臺后無(wú)法履行的，違約方仍需要承擔相應違約責任。如果不可歸咎于一方當事人原因，限購政策出臺導致雙方已經(jīng)無(wú)法履行的，如前述案例，雙方則互不承擔違約責任。
為了減少不必要的糾紛，建議在合同中對于合同簽訂后出現限購新政導致合同無(wú)法履行的如何處理進(jìn)行明確約定。此外，盡可能縮短交易流程，避免因簽約后出臺限購新政對交易的影響。
無(wú)法辦理按揭糾紛
購房后貸不了款 賣(mài)家沒(méi)收定金
李某與王某簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定由李某購買(mǎi)王某名下一套二手房屋。雙方約定，李某向王某支付10萬(wàn)元定金，并支付首期款，剩余房款辦理按揭。
簽訂合同后，因李某收入不足、年齡超過(guò)銀行貸款業(yè)務(wù)的要求，銀行不同意向李某提供貸款，李某也沒(méi)有能力按合同約定變更付款方式為一次性支付剩余房款。
在合同約定的付款日期過(guò)后，王某以李某逾期未付房款為由解除了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并拒絕退還李某支付的定金。
仲裁庭經(jīng)審理后認為，本案中雙方協(xié)商約定采用銀行貸款方式付款，但李某未能辦理貸款，也未能一次性支付剩余房款，構成違約，因此裁決王某有權沒(méi)收李某已交納的定金10萬(wàn)元。
風(fēng)險提示：
可書(shū)面約定變更付款方式
購房人對辦理貸款條件以及自身資信情況的不了解，是導致上述糾紛產(chǎn)生的重要原因。
廣仲提醒市民，房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，如約定以貸款方式支付房款的，發(fā)生不能辦出貸款的情況時(shí)，購房人可能需要承擔違約責任。但是，合同是雙方共同磋商形成的，體現的是雙方當事人的意志。購房人可與出賣(mài)人協(xié)商并形成書(shū)面約定，在未能辦出貸款的情況下允許變更付款方式為一次性付款，以自有資金補齊房款，或協(xié)商后書(shū)面約定在未能辦出貸款的情況下無(wú)須承擔違約責任，雙方同意解除合同，返還已付的房款，以規避未能貸款帶來(lái)的風(fēng)險。
