北京約30次調控 樓市成交降近四成
首付、房貸利率“雙升”，樓市成交量?jì)r(jià)齊跌；機構人士稱(chēng)房?jì)r(jià)攀升態(tài)勢得到了遏制，從各方面封堵了房地產(chǎn)炒作的空間
一年前的9月30日晚，一則樓市調控信息讓國慶長(cháng)假并不平靜。
當晚，北京發(fā)布樓市調控新政，購買(mǎi)首套普通自住房的首付款比例要不低于35%，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買(mǎi)二套房的，無(wú)論有無(wú)貸款記錄，首付款比例不低于50%。二套房為非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
新一輪圍繞首付款比例、貸款利率不斷提升的樓市調控大幕開(kāi)啟。此后，上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市及部分房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的共計20多個(gè)城市密集出臺針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的限購限貸政策。
2017年3月17日，北京升級版政策“認房又認貸”空降。二套房購買(mǎi)普通自住房的首付款比例不低于60%，購買(mǎi)非普通自住房的首付款比例不低于80%。
北京樓市調控政策開(kāi)啟了密集出臺政策的全面從嚴態(tài)勢，一系列配套政策陸續出臺。據新京報記者統計，銀行機構一年連續5次提升首套個(gè)人住房貸款利率。
中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，截至9月28日，9·30開(kāi)始的本輪調控潮一年，北京發(fā)布約30次調控政策，樓市成交跌38.9%。整體看，市場(chǎng)成交量在9·30及3·17連續2輪房地產(chǎn)調控政策影響下，北京樓市成交全面萎縮。
業(yè)內人士分析認為，“9·30新政”以來(lái)，成交量不斷下降，房?jì)r(jià)持續攀升的態(tài)勢得到了遏制。同時(shí)，限售等政策不斷強化，租賃市場(chǎng)的政策不斷強化，這或成為后續房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效發(fā)展機制的重要組成部分。
量?jì)r(jià)齊跌，北京樓市降溫明顯
9·30調控一年來(lái)，北京樓市量?jì)r(jià)齊跌，其中，成交量跌幅明顯。
中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，過(guò)去一年，北京新建住宅簽約27667套，二手房住宅簽約167923套。整體來(lái)看，北京二手房+新建住宅簽約195590套，同比跌幅達到了38.9%。特別是3·17政策后，跌幅明顯。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，特別是進(jìn)入5月以后，成交量持續走低，從6月開(kāi)始，北京連續多月成交量低于1萬(wàn)套。市場(chǎng)價(jià)格跌幅處于全國第一。
國家統計局發(fā)布的8月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格數據顯示，3·17新政半年后，15個(gè)熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅3年來(lái)首現全面停漲。
國家統計局二手房?jì)r(jià)格指數顯示，8月四個(gè)一線(xiàn)城市的二手住宅價(jià)格與上月相比，北京下降0.9%，上海下降0.2%，深圳下降0.2%，廣州持平。8月北京二手房?jì)r(jià)格跌幅連續四個(gè)月領(lǐng)跌全國。
某研究院數據顯示，2017年8月份，北京新建商品住宅成交面積為36萬(wàn)平方米，環(huán)比減少13%，同比減少60%。同時(shí)，北京8月份新建商品住宅成交均價(jià)為44706元/平米，環(huán)比減少8%。
在某研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)看來(lái)，北京8月份住宅成交繼續環(huán)比下跌，充分說(shuō)明在認房又認貸、商 住 房交易管制等政策框架下，投資投機需求得到有效抑制。同時(shí)，目前房?jì)r(jià)從持續攀升的態(tài)勢得到了遏制。
張大偉分析認為，過(guò)去一年，北京樓市政策發(fā)布密度創(chuàng )造全國及北京歷史紀錄，一年內發(fā)布了超過(guò)30次各種調控措施：經(jīng)過(guò)連續5個(gè)多月的樓市調控，隨著(zhù)初期各種政策持續發(fā)布后，市場(chǎng)對政策逐漸適應。隨著(zhù)政策進(jìn)入平穩周期，市場(chǎng)繼續下探空間不大。
房貸利率一年上調5次
“限貸”成為這一輪調控的主基調。除了提升首付比例之外，房貸利率也不斷上調，成為重要的調控舉措之一。
在2016年9月30日之前，首套房貸利率曾多次出現松動(dòng)，彼時(shí)首套房貸利率85折成為主流，不過(guò)，如匯豐銀行等部分銀行執行首套房貸最低貸款利率8折優(yōu)惠。
2016年底，北京房地產(chǎn)交易中介收到內部通知，自2017年1月1日起，所有銀行貸款利率折扣最低九折。元旦后首個(gè)交易日1月3日，新京報記者從多家銀行處獲悉，自2017年元旦起，首套房房貸利率折扣最低九折起。
3月17日，北京市住建委等四部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷(xiāo)售和差別化信貸政策的通知》。在“認房又認貸”的同時(shí)，提高購房首付比例。
四天后的3月21日，新京報獨家獲悉，工商銀行、建設銀行等16家銀行北京分行一致決定，即日起，縮小首套房貸款利率優(yōu)惠幅度，由不低于貸款基準利率的0.9倍調整為不低于貸款基準利率的0.95倍。
4月30日晚間，新京報記者獨家獲悉，自5月1日起，各家銀行首套房貸利率陸續回到基準利率，二套房貸利率則在基準利率基礎上最低上浮20%。
自6月5日起，民生銀行首套房貸利率執行在基準利率基礎上最低上浮10%；二套房貸利率仍然實(shí)行在基準利率基礎上最低上浮20%。
近期，北京地區多家銀行再次宣布上調首套房房貸利率。9月19日，新京報記者從浦發(fā)銀行北京分行獲悉，該行近期首套房房貸利率在基準利率基礎上上浮20%。四大行于9月14日、15日、16日調整了政策，首套房房貸利率從基準利率調升到基準利率的1.05倍。目前，北京地區首套房貸利率多為在基準利率基礎上上浮5%到10%。
對于利率調整，人民銀行北京營(yíng)業(yè)管理部表示積極支持。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，近期北京地區出現的基準利率上浮是北京按揭貸款歷史上最嚴格的政策。
房地產(chǎn)專(zhuān)家、上海祥源投資公司董事長(cháng)康紅恩表示，目前各地政府的動(dòng)作，都在往房地產(chǎn)長(cháng)效機制考慮。都在往去杠桿，尤其是個(gè)人購房去杠桿，去投資化，防范金融風(fēng)險的角度考量，這實(shí)質(zhì)是在真正落實(shí)“房子是用來(lái)住的”概念?？偠灾?，房地產(chǎn)落實(shí)到居住功能是大勢所趨。
二手房?jì)r(jià)格回到春節前后水平
據張大偉介紹，9·30新政之后，北京整體二手房?jì)r(jià)格調整非常明顯。從今年4月開(kāi)始到現在累計跌幅在12%-15%左右，部分區域房源價(jià)格超過(guò)了15%，目前的價(jià)格大約回到了春節前后水平。
“價(jià)格下調比較明顯的房源主要集中在很多換房客戶(hù)為了繼續買(mǎi)房只能低價(jià)處理的房源上，因為3·17新政后成交量一度暴跌6成以上”。他說(shuō)。
他預計，從目前市場(chǎng)看，預計2017年下半年樓市將繼續處于低溫中。
嚴躍進(jìn)認為，對于北京房?jì)r(jià)來(lái)說(shuō)，目前一直低于五萬(wàn)水平，值得認可和肯定。絕對的房?jì)r(jià)下跌不太有空間，因為地價(jià)本身都會(huì )影響此類(lèi)價(jià)格，關(guān)鍵就是看漲幅。北京調控后房?jì)r(jià)的漲幅其實(shí)是在收窄的，這是調控效應積極的一面。
他表示，從控制房?jì)r(jià)的角度來(lái)看，近期關(guān)鍵是要做兩點(diǎn)。第一、預售證的管理一定要嚴格，倒逼房企主動(dòng)降價(jià)，也不能給房企有太多的幻想。第二、建立價(jià)格公示和舉報機制，對于不按實(shí)際公示的價(jià)格進(jìn)行銷(xiāo)售，建議展開(kāi)為期一個(gè)月的整頓，通過(guò)有償舉報的方式來(lái)整頓價(jià)格秩序。
在全面限貸成效顯著(zhù)的基礎上，北京再出招。近期，北京發(fā)布通知稱(chēng)，今后五年北京將完成25萬(wàn)套共有產(chǎn)權住房供地，通過(guò)加快房源供應，提升建設品質(zhì)，公平合理分配，進(jìn)一步穩定社會(huì )預期，堅決抑制投資投機性購房需求，促進(jìn)住房回歸居住屬性。
對于北京市此舉，張大偉表示，整體看，北京住宅土地市場(chǎng)已經(jīng)全面限價(jià)化。在歷史最嚴格的調控下，房企發(fā)力拼搶限價(jià)房,北京調控力度刷新歷史，從各方面封堵了房地產(chǎn)炒作的空間。
■ 他們說(shuō)
房產(chǎn)中介：二手房?jì)r(jià)比3月份降10%-20%
“現在買(mǎi)房合適，賣(mài)房不合適，是置換的最佳時(shí)機?！痹谀炒笮头慨a(chǎn)中介公司做經(jīng)紀人的劉洋（化名）說(shuō)，最近二手房房?jì)r(jià)略微有點(diǎn)兒下降，跟去年十月份差不多，但相對于三月份下降了10%至20%。
劉洋做房產(chǎn)中介已經(jīng)有4個(gè)年頭。對于近一年來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)的變化，他感嘆說(shuō)，“相對去年比差了點(diǎn)意思，這一年沒(méi)有那么火爆了?！?
在劉洋看來(lái)，現在在北京做房產(chǎn)經(jīng)紀，租賃、二手房還湊合，大多數新房的交通配套沒(méi)有達到二手房的水平，而且四環(huán)里基本沒(méi)新房。
房產(chǎn)市場(chǎng)退熱，劉洋的另一個(gè)體會(huì )是：人員變動(dòng)?！敖衲曜兓容^大，我感覺(jué)北京從事二手房買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀行業(yè)的人，從年初到現在少了三分之二?！眲⒀蠓Q(chēng)。
“這個(gè)行業(yè)競爭比較大，一些人短時(shí)間掙不到錢(qián)就跑了?！眲⒀罂偨Y的經(jīng)驗是，每次二手房市場(chǎng)好的時(shí)候，購房群體是不一樣的?！坝锌赡苷叱鰜?lái)之后，只滿(mǎn)足剛需人群的需求，還有些政策出來(lái)之后，只滿(mǎn)足置換或者改善型的需求。這三種市場(chǎng)，只有在行業(yè)呆的時(shí)間比較長(cháng)的人，能夠把握出來(lái)，在職場(chǎng)呆得時(shí)間短可能體會(huì )不出來(lái)。比如發(fā)的帖子沒(méi)有針對性，就沒(méi)有客戶(hù)、沒(méi)有成交，最終賺不到錢(qián)?！?
不過(guò)，對于未來(lái)市場(chǎng)的變化，劉洋表示樂(lè )觀(guān)?！斑@個(gè)行業(yè)壓力稍微大，但是整體來(lái)說(shuō)，哪個(gè)行業(yè)都會(huì )有。房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃這塊市場(chǎng)必然會(huì )存在，在國內買(mǎi)房子至少是保值的，國家肯定會(huì )支持房地產(chǎn)行業(yè)?！?
入行將滿(mǎn)五年的劉洋內心抱有期待，“明年2月份以后，我就有北京購房和搖號的資格了?！?
“之前漲的到現在已經(jīng)跌得差不多了?！敝性禺a(chǎn)一名王姓中介表示。他以富力城片區房源為例，“這一帶三月之前最高漲到13萬(wàn)（每平米），現在跌回到10萬(wàn)左右”。他表示，目前北京城區的二手房?jì)r(jià)格基本已恢復到去年年底的價(jià)格。
而接連兩道新政后，房地產(chǎn)中介們都遭遇了時(shí)長(cháng)不等的市場(chǎng)冷淡。偉業(yè)我愛(ài)我家集團市場(chǎng)研究院的數據顯示，2017年三季度北京二手房網(wǎng)簽量2.06萬(wàn)套，同比下降73.7%，已降至自2015年以來(lái)最低。此外，北京二手房交易均價(jià)也出現了三年以來(lái)的首次下滑。
王姓中介的說(shuō)法是，“9·30之后緩了半個(gè)月，然后繼續漲繼續買(mǎi)；3·17之后緩了近半年”。
隨著(zhù)樓市歸于平穩，中介們的生意也逐漸回復正常?！白罱ǘ址浚┵u(mài)出去挺多的”，王中介說(shuō)。今年9月，他的網(wǎng)點(diǎn)在百環(huán)家園完成了28套二手房的成交量。
“投資客”：調控下止步，放棄假結婚
2015年把名下的“大房子”賣(mài)了之后，周雯（化名）在望京某高端社區買(mǎi)了一套“小戶(hù)型”，面積在45平米左右，之后房?jì)r(jià)上漲。
“當初買(mǎi)的時(shí)候，均價(jià)是4萬(wàn)多一點(diǎn)，現在漲到9萬(wàn)多?！苯荒陙?lái)，周雯一直在持幣觀(guān)望，考慮在合適的時(shí)機再購一套。
“我是單身的狀態(tài)，如果再買(mǎi)房，必須以家庭的名義。也有朋友說(shuō)可以幫我，先結婚，然后再離婚?！敝荟┱f(shuō)。
“3·17新政”之后，調控成效明顯。據偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉分析，從5月份至今的4個(gè)月時(shí)間里，北京全市二手房成交均價(jià)與“3·17”新政前相比，大約回落10%。
在中介的建議下，周雯放棄了“先結婚后離婚”的高風(fēng)險做法。她有想過(guò)先把名下的小戶(hù)型賣(mài)了，再添點(diǎn)錢(qián)，換套更適合以后居住的家庭住房。隨著(zhù)房市價(jià)格趨穩，周雯持幣看房、慢慢挑選。
“我們家對面有一個(gè)東南向的房子，80平米多一點(diǎn)，賣(mài)出價(jià)格是1000萬(wàn)，掛牌一個(gè)星期就成交了?！敝荟┓Q(chēng)，因為房子朝向好，比較搶手，但也有許多二手房無(wú)人問(wèn)津?！坝袀€(gè)47平米的房子，剛開(kāi)始賣(mài)的時(shí)候標價(jià)700萬(wàn)，現在降到580萬(wàn)，但是好幾個(gè)月都沒(méi)有賣(mài)出去?！?
在周雯看來(lái)，政策收緊下，房?jì)r(jià)會(huì )穩下來(lái)。
業(yè)內人士：銷(xiāo)售增幅放緩，房企資金趨緊
合生創(chuàng )展集團華北區域公司營(yíng)銷(xiāo)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中心副總監孟祥熙表示，中小房企銀行授信程度相對較低，銀行政策收緊，或采用促進(jìn)銷(xiāo)售的方式尋求回款。而對于擴張型企業(yè)而言，需要更多的資金融通量和資金能效，融資下降必定要在一定程度上依靠銷(xiāo)售額來(lái)尋求資金鏈的穩定。
上海某房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭指出，房企的資金面主要與銷(xiāo)售回籠資金、融資有關(guān)。開(kāi)發(fā)商2016年上半年資金最為寬裕，之后資金面逐步收緊，預計到明年，開(kāi)發(fā)商會(huì )普遍感覺(jué)到資金緊張。
“這與銷(xiāo)售增速有關(guān)，全國商品房新房銷(xiāo)售總金額、總面積都是去年四月份達到同比增幅最高峰，目前同比增幅都在下滑，預計明年是同比銷(xiāo)售金額與面積都為負增長(cháng)，同比下跌后會(huì )導致開(kāi)發(fā)商回籠資金變少，資金面緊張?！睏罴t旭表示，今年以來(lái)房企銷(xiāo)售情況逐步變化，尤其是在一二線(xiàn)以及環(huán)都市圈這類(lèi)調控城市，今年銷(xiāo)售總金額增速放緩，“估計到明年，全國房屋銷(xiāo)售總金額出現同比下跌后，大企業(yè)增幅也會(huì )慢慢收窄，甚至出現負增長(cháng)?！?
