樓市嚴調控見(jiàn)效 但“限售令”不是萬(wàn)能藥
近幾日，我國樓市再迎一波強調控。短短幾天時(shí)間內，西安、重慶、南昌、南寧、長(cháng)沙、貴陽(yáng)、石家莊、武漢等8個(gè)城市密集出臺樓市調控措施。其中，除西安、武漢外，其余城市實(shí)施了限售。據統計今年來(lái)全國已有超過(guò)45個(gè)城市發(fā)布了樓市“限售令”；也許不排除之后還會(huì )有其他城市跟進(jìn)出臺“限售令”。
就目前而言，“限售令”可謂我國樓市調控有史以來(lái)最嚴厲的措施，它是在我國二、三線(xiàn)城市樓市價(jià)格大幅上漲、建立樓市長(cháng)效調控機制、落實(shí)中央政府有關(guān)“房子是用來(lái)住的”政策精神等多重因素影響之下，無(wú)奈推行的行政性調控措施，它標志著(zhù)我國樓市調控從原來(lái)控制購買(mǎi)行為向控制交易行為的轉軌，并釋放了強烈的、長(cháng)久的樓市調控信號。
從當前看，“限售令”將產(chǎn)生多重積極經(jīng)濟功效：一可有效抑制投資投機性購房擾亂樓市價(jià)格行為，從根本上斷了投資投機購房者的生路；二可促使地方政府扎實(shí)推行樓市調控政策，不再掩蓋調控真相，以便抓住房地產(chǎn)調控有利時(shí)機。三可促使銀行業(yè)自覺(jué)抑制信貸資金通過(guò)消費貸及其他渠道暗地流向樓市行為。四可進(jìn)一步穩定市場(chǎng)預期，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商起到很好的提醒作用，再也不能盲目拿地或任性擴大開(kāi)發(fā)規模；也可引導購房消費者形成正確購房意識。
然而，“限售令”有一定局限性，也并非“萬(wàn)能藥”，且其本身依然沒(méi)有擺脫行政調控的“窠臼”，或多或少帶有這樣或那樣的缺陷，尤其無(wú)法擺脫來(lái)自地方政府本身各種利益的掣肘；它需出臺其他綜合配套調控政策措施來(lái)消弭其副作用或彌補不足，才能形成樓市嚴調控整體功效，不致陷入調控怪圈，更不會(huì )將樓市調控從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端。
這種綜合配套政策措施包括限制出讓地價(jià)格、降低樓市開(kāi)發(fā)中的各種稅費、加大租賃房建設和供給力度、及時(shí)出臺和實(shí)話(huà)房地產(chǎn)稅、提高房貸利率等等。目前已經(jīng)正在實(shí)施的是各銀行機構上浮了房貸利率，普遍在基準貸款利率上上浮了5%至10%，有些銀行甚至上浮了15%--20%，其效果應該說(shuō)是立竿見(jiàn)影；限制出讓地價(jià)格及降低樓市開(kāi)發(fā)中的各種稅費，不少地方政府已經(jīng)做了，但力度不到位，尤其土地出讓成本往往受地方政府財政收入影響，不僅沒(méi)有降低反而呈上升態(tài)勢，致使土地出讓成本占了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的70%以上；另外開(kāi)征房地產(chǎn)稅尚處研究之中，千呼萬(wàn)喚難出面。這些樓市綜合配套調控措施不到位，使我國樓市調控成效不大，雖經(jīng)過(guò)去年10月及今年3月的兩波強調控，樓市價(jià)格仍然降不下來(lái)；雖然一線(xiàn)城市樓市價(jià)格有所回落，卻將價(jià)格溢出效應傳導給了二、三線(xiàn)城市，真所謂“按下葫蘆浮起瓢”。
最近一條新聞就有對樓市配套調控措施的強烈呼喚之意。如據中原地產(chǎn)研究中心25日發(fā)布的數據顯示，今年以來(lái)，我國土地出讓收入最高的50個(gè)城市合計“賣(mài)地”金額達2.28萬(wàn)億元，同比上漲32%；且土地成交平均溢價(jià)率依然較高，如北京盡管在官方嚴格調控之下，土地成交平均溢價(jià)率同比下降15.95%，但仍高達27.96%；杭州、南京、上海、武漢等城市土地成交平均溢價(jià)率也保持較高水平。顯然，這條新聞其實(shí)構成了一個(gè)灰色幽默，一邊各城市出臺嚴厲“限售令”，一邊各城市卻又是土地出讓收入大幅增長(cháng)，樓市調控效果就可想而知了。
因此，要讓樓市嚴調控措施從根本上發(fā)揮作用，并對樓市價(jià)格產(chǎn)生持久的遏制力，不能僅指望“限售令”，而應考慮出臺綜合系列配套調控措施，如出臺地方政府土地出讓金最高限價(jià)法令、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅費減免優(yōu)惠條款、盡快制訂并推出房地產(chǎn)稅、加大租賃房建設步伐等等。這些配套樓市調控措施既有行政的、也有市場(chǎng)的，可相得益彰，缺一不可，共同構筑樓市長(cháng)效調控機制。唯有如此，嚴厲樓市調控機制才算最終完善，樓市調控效果才會(huì )最終顯現。
