黃金周樓市爆跌80%！房?jì)r(jià)2018年6月或見(jiàn)頂？
全國多地的樓市成交慘淡，與這個(gè)勁爽的“國慶中秋雙拼小長(cháng)假”形成了鮮明的對比。
數據顯示，黃金周前6天，樓市熱點(diǎn)城市出現了明顯下調，熱點(diǎn)30城市（其中部分城市網(wǎng)簽數據暫停無(wú)法統計）網(wǎng)簽大幅下調，平均跌幅達到了8成，成交量創(chuàng )2014年來(lái)最低。而北京樓市更是迎來(lái)2009年以來(lái)最慘淡的黃金周。
黃金周樓市成交大跌8成
據中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，黃金周前6天，樓市熱點(diǎn)城市出現了明顯下調，熱點(diǎn)30城市（其中部分城市網(wǎng)簽數據暫停無(wú)法統計）網(wǎng)簽大幅下調，平均跌幅達到了8成，成交量創(chuàng )2014年來(lái)最低。此外市場(chǎng)分化持續，三四線(xiàn)城市整體成交依然維持高位。
其中，北京新建住宅前6日網(wǎng)簽78套，二手房網(wǎng)簽23套，均是2009年來(lái)的歷史最低值，新房和二手房合計網(wǎng)簽量?jì)H101套，同比跌幅達到了72%；上海前6日網(wǎng)簽新建住宅147套，同比跌幅達到了78%。
今年十一假期前后，廣州總推貨量2090套，較去年同期跌65%；總成交貨量872套，較去年同期跌78%。此外，包括南京等熱點(diǎn)二線(xiàn)城市成交量也明顯低于去年同期。
這種成交下跌，是今年整個(gè)市場(chǎng)行情的延續。根據1-9月統計數據，北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市，平均成交跌幅達到了40%，其中北京跌幅達到了45%，深圳達到47%。二線(xiàn)城市之前的熱點(diǎn)城市，南京下調了57%，福州下調60%。
業(yè)內人士認為，消費貸收緊帶來(lái)的資金價(jià)格繼續上升，熱點(diǎn)城市繼續擴圍調控，三四線(xiàn)城市開(kāi)始約束性調控，這些都導致今年“金九銀十”成交遠遠低于預期，預計在“四限”不斷加碼、信貸持續收緊的作用下，四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)難言樂(lè )觀(guān)，成交持續低位運行將成市場(chǎng)常態(tài)。
復盤(pán)樓市調控一年：
逾百城發(fā)布150余次調控
去年中國“十一”長(cháng)假前后開(kāi)始的一輪密集房地產(chǎn)調控潮(業(yè)內稱(chēng)“930”調控)已滿(mǎn)“周歲”。疊加今年以來(lái)的兩輪樓市調控升級，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)局部降溫明顯。2017年8月份，中國15個(gè)一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)環(huán)比全線(xiàn)“止漲”。
中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，今年以來(lái)，中國已有超過(guò)100個(gè)城市(縣級以上)發(fā)布了各種相關(guān)房地產(chǎn)調控的措施約150余次。今年前9個(gè)月，僅北京市就發(fā)布了相關(guān)房地產(chǎn)政策超過(guò)20次，15個(gè)核心熱點(diǎn)城市發(fā)布調控政策均超過(guò)4次。
隨著(zhù)一二線(xiàn)城市的調控全面升級，大部分投資需求轉移到三四線(xiàn)城市。自今年3月以來(lái)，從70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)數據來(lái)看，房?jì)r(jià)呈現出“一二線(xiàn)跌，三四線(xiàn)漲”的態(tài)勢。
官方數據顯示，8月份，70個(gè)大中城市中，同比漲幅較高的城市以三四線(xiàn)城市為主，主要是菏澤、湖州、溫州、徐州、贛州、滄州市等地。這也導致在一二線(xiàn)城市持續調控，房?jì)r(jià)止漲的同時(shí)，三四線(xiàn)樓市依然支撐了整體市場(chǎng)沖高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也保持較高速增長(cháng)，對宏觀(guān)經(jīng)濟增速并無(wú)明顯拖累。
歷史罕見(jiàn)，三四線(xiàn)城市為何超預期？
今年以來(lái)，三四線(xiàn)城市住宅銷(xiāo)量和房?jì)r(jià)同比增速均顯著(zhù)超預期，與一二線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現出歷史少有的明顯分化。三四線(xiàn)的超預期表現是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至宏觀(guān)經(jīng)濟保持韌性的重要方面。什么原因造成了這種分化？未來(lái)三四線(xiàn)房地產(chǎn)是否繼續超預期？這都關(guān)乎未來(lái)經(jīng)濟動(dòng)能及其演進(jìn)方向的研判。
在三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)需求超預期之初，有不少觀(guān)點(diǎn)將其原因歸結為一二線(xiàn)城市的溢出效應，但其不足以解釋全國普遍的需求旺盛。事實(shí)上，除一二線(xiàn)城市外幾乎所有三四線(xiàn)城市價(jià)格、銷(xiāo)量增速至今仍處高位，這一輪房地產(chǎn)需求的強勁擴張顯然是全國性的現象。
此外，市場(chǎng)上還有不少觀(guān)點(diǎn)將人口、可支配收入等慢變量作為支撐三四線(xiàn)房地產(chǎn)需求持續旺盛的核心因素。事實(shí)并非如此。以人口為例，通過(guò)三四線(xiàn)城鎮常住人口增速與房?jì)r(jià)（銷(xiāo)售）對比可發(fā)現，二者并無(wú)顯著(zhù)的相關(guān)關(guān)系。因此，我們可排除一二線(xiàn)城市溢出效應等局部變量以及人口等慢變量對全國房地產(chǎn)需求分化的影響，著(zhù)眼于總量性的快變量來(lái)找尋此輪三四線(xiàn)房地產(chǎn)需求擴張及其分化的根源。
一是三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)需求大都沒(méi)有受到限貸限購的“踩剎車(chē)”約束。2015年底中央提出“去庫存”，事實(shí)上，此前央行已在年內連續5次降息至1989年有數據公布以來(lái)最低位，且首套首付比率連續2次調整降至近年來(lái)最低位20%（非限購城市），這無(wú)疑為此次全國性房地產(chǎn)需求擴張創(chuàng )造了寬松的貨幣條件。
隨著(zhù)2016年熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)快速上漲以及年底中央“抑制資產(chǎn)泡沫”的提出，一二線(xiàn)城市限購限貸政策開(kāi)始頻出以“踩剎車(chē)”抑制需求。截至目前，一二線(xiàn)城市中收緊首付政策的城市占比已近80%，限購政策的城市占比也達到60%。而三四線(xiàn)城市中首付政策趨嚴的城市占比仍不到2%，限購政策的城市占比不足1%?？梢?jiàn)，因城施策的情形下三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)需求整體上并未受到限貸限購的抑制。
二是棚戶(hù)區改造及其貨幣化還起到“踩油門(mén)”作用進(jìn)一步刺激三四線(xiàn)房地產(chǎn)需求。雖然棚戶(hù)區改造是全國范圍實(shí)行的民生工程，但其城市分布并不均勻。具體地，全國棚戶(hù)區改造規模中三四線(xiàn)城市占比高達87%，而一二線(xiàn)城市僅占13%。并且，2015年后棚戶(hù)區改造安置方式由傳統的實(shí)物安置轉向貨幣化安置，而貨幣化安置本質(zhì)上是以定向貨幣寬松的方式助力商品房去庫存。
通過(guò)測算我們發(fā)現，2017年1-7月，棚戶(hù)區改造貨幣化安置帶動(dòng)三四線(xiàn)城市36%的商品房銷(xiāo)售，而一二線(xiàn)城市則只有13%?？梢?jiàn)，棚改及其貨幣化對三四線(xiàn)城市商品房銷(xiāo)售帶動(dòng)更強，進(jìn)一步加劇了此次房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化。
政策“踩剎車(chē)” ，三四線(xiàn)樓市趨弱
一方面，以房貸利率趨緊為代表的總量政策“踩剎車(chē)”將顯著(zhù)抑制三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)需求。從2008年以來(lái)的多輪房地產(chǎn)調控來(lái)看，總量政策的效果是極其強大的，利率與房?jì)r(jià)、銷(xiāo)量增速都呈現明顯的反向關(guān)系。值得一提的是，利率對于房?jì)r(jià)與銷(xiāo)量增速的影響并非體現在當期。測算發(fā)現，即期利率與房?jì)r(jià)增速（6個(gè)月后）相關(guān)系數最強，與銷(xiāo)量增速（4個(gè)月后）相關(guān)系數最強。因此，當前的利率對于未來(lái)房地產(chǎn)的量?jì)r(jià)走勢有著(zhù)至關(guān)重要的影響。
事實(shí)上，房貸利率自今年2季度以來(lái)有明顯的抬升，融360公布的8月份全國首套房平均利率（其與金融機構個(gè)人住房貸款加權平均利率趨同，且是更高頻數據、前瞻性更強）已超基準利率，達到5.12%。因此，目前房貸利率“踩剎車(chē)”將顯著(zhù)抑制未來(lái)三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)需求，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)難言繼續分化。
另一方面，棚改貨幣化力度趨弱將使得其對三四線(xiàn)城市的“油門(mén)”刺激作用遞減。今年與去年棚改規?；鞠嗤?，且開(kāi)工進(jìn)度也似乎趨同（根據官方數據，今年1-7月與去年同期開(kāi)工進(jìn)度都為78%）。因此，根據去年的進(jìn)度大致預測，今年三季度棚改將幾乎完成全年任務(wù)，四季度棚改可能出現乏力。
更進(jìn)一步地，根據未來(lái)三年棚戶(hù)區改造規劃，2018-2020年棚改規模將降至年均500萬(wàn)套，顯著(zhù)低于當前，棚改及貨幣化的“油門(mén)”趨弱將進(jìn)一步降低三四線(xiàn)房地產(chǎn)需求，并縮小其與一二線(xiàn)城市之間的分化。
神預言的“最后一箭”：
全國房?jì)r(jià)2018年6月見(jiàn)頂？
金融經(jīng)濟學(xué)家吳裕彬近日表態(tài)稱(chēng)，去年10月他預測深圳上海北京廣州組成的一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)在2017年下半年左右見(jiàn)頂，三四線(xiàn)城市樓市會(huì )在2017年接棒火起來(lái)。目前預測已經(jīng)兌現。其對中國房地產(chǎn)的預測只剩最后一箭：全國房?jì)r(jià)將于2018年6月左右見(jiàn)頂。
2016年，政府在房地產(chǎn)加速趕頂的時(shí)刻突然地毯式鋪開(kāi)限購限貸，實(shí)在是逼不得已才出手。因為一線(xiàn)二線(xiàn)城市居民的住房抵押貸款杠桿已經(jīng)太高了，需要防止杠桿過(guò)高而暴力斷裂。
自2015年4月開(kāi)始延續至2016年的樓市暴漲，是中國房地產(chǎn)有史以來(lái)增速最猛的一輪暴漲，然而與以往情況不同是，金融機構新增中長(cháng)期貸款中居民戶(hù)新增中長(cháng)期貸款的占比以歷史上前所未有的速度向上拉升，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額:累計同比卻滯留歷史底部，幾乎巋然不動(dòng)，這二者之間出現了罕見(jiàn)的顯著(zhù)背離。
機構資金撤離房地產(chǎn)，降低其相關(guān)杠桿，中國大媽?zhuān)ň用駪?hù)）竭盡全力的接盤(pán)，把相關(guān)杠桿加到了歷史最高，和接近爆發(fā)債務(wù)危機的水平。這就是房地產(chǎn)去庫存的金融經(jīng)濟學(xué)本質(zhì)。
吳裕彬認為，機構資金在去杠桿，居民戶(hù)在瘋狂加杠桿（大媽進(jìn)場(chǎng)），這些都是超級大頂在即的特征，考慮到政府限貸限購等樓市救命政策，他此前預測深圳上海北京廣州樓價(jià)于2017年下半年左右見(jiàn)頂（預測時(shí)間誤差以月為單位，目前看已應驗）。而在北上廣深一線(xiàn)城市見(jiàn)頂之后，滯后6個(gè)月，全國的房?jì)r(jià)將見(jiàn)頂。具體而言，全國的房?jì)r(jià)會(huì )在2018年6月左右見(jiàn)頂。
