北京首個(gè)限價(jià)房項目入市
“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”已成為北京土地出讓的標配，這意味著(zhù)未來(lái)北京新 房市場(chǎng)將進(jìn)入“限價(jià)房”時(shí)代。在此情況下，限價(jià)房入市銷(xiāo)售情況將會(huì )怎樣、房企又如何平衡成本與利潤，成為業(yè)內關(guān)注的焦點(diǎn)。北京商報記者了解到，位于房山良 鄉的北京**限價(jià)房項目旭輝城即將入市。在業(yè)內看來(lái)，旭輝城項目拿地價(jià)格較低，開(kāi)發(fā)商尚有利潤空間可言，但更多的開(kāi)發(fā)商卻面臨樓面價(jià)逼近限定售價(jià)的局面， 這不僅對房企的盈利和運營(yíng)能力提出了新的要求，也使得開(kāi)發(fā)商不得不換個(gè)玩兒法予以應對。
首個(gè)限價(jià)房項目入市
控制房?jì)r(jià)從土地出讓做起，今年以來(lái)，北京市調整土地供應策略，推出大量“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”住宅地塊。自這類(lèi)地塊出讓開(kāi)始，限價(jià)型商品房成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。
作為北京**限價(jià)房項目，旭輝操盤(pán)的旭輝城項目即將入市。據該項目相關(guān)負責人介紹，旭輝城位于房山良鄉板塊，目前正在蓄客期，從排卡情況來(lái)看，客戶(hù)對項 目認可度較高。該項目預計將于11月正式開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)后將采取搖號方式選房。從該項目產(chǎn)品來(lái)看，主力戶(hù)型為75平方米兩居、88及112平方米三居室，定位 是首次置業(yè)的剛需客群。
公開(kāi)資料顯示，旭輝城項目地塊是2017年春節后北京首拍地塊，當時(shí)參與競拍的有天恒+中糧、石榴集團、碧桂 園、中海+首開(kāi)+保利+龍湖、首創(chuàng )、遠洋、旭輝+金地、萬(wàn)科8家企業(yè)及聯(lián)合體，最終被旭輝+金地聯(lián)合體經(jīng)10輪報價(jià)以18.1億元的價(jià)格拿下，溢價(jià)率僅 9%。按照出讓條件，項目住房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)38994元/平方米，且最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)40944元/平方米。
限定了銷(xiāo)售均價(jià)和最 高單價(jià)就意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商在“售價(jià)”上無(wú)法做文章，不過(guò)對于旭輝來(lái)說(shuō)，旭輝城的售價(jià)仍然有競爭力。有行業(yè)人士評論稱(chēng)，從地理位置來(lái)看，旭輝城項目稍顯偏遠，不 過(guò)房山良鄉板塊的未來(lái)發(fā)展空間較大；同時(shí)，因為是限價(jià)房項目，旭輝城的售價(jià)對于購房者來(lái)說(shuō)具有吸引力。
成本與利潤的考量
不過(guò)也有聲音認為，旭輝城項目所處位置過(guò)于偏遠，這也導致土地出讓時(shí)開(kāi)發(fā)商的積極性并不高，然而和其他“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”地塊相比，旭輝城依然有利潤可賺，或許更是讓其他開(kāi)發(fā)商所羨慕的。
據悉，該項目剔除地塊中的配建部分，這宗地塊的實(shí)際住宅部分樓面價(jià)在2萬(wàn)元/平方米左右。在銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)38994元/平方米的情況下，開(kāi)發(fā)商還會(huì )有一定的利潤空間。但與之相對的是，一些樓面價(jià)較高的“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”地塊，開(kāi)發(fā)商盈利難度比較大。
以7月27日大興瀛海地塊為例，該地塊由遠洋+首創(chuàng )+世茂聯(lián)合體以47.9億元、自持26%的方式拿下。根據中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的計算，該地塊平 均樓面價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米，而該地塊銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)52449元/平方米，最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)55071元/平方米，樓面價(jià)已經(jīng)十分接近銷(xiāo)售均價(jià)。
這樣的例子在北京土地市場(chǎng)比比皆是。據悉，目前北京已經(jīng)成交和正在掛出的所有商品住宅地塊均已全面實(shí)施“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”的出讓方式。所有這些住宅用地，從土地出讓伊始就全面規定了未來(lái)的銷(xiāo)售均價(jià)和最高售價(jià)。
因此，自北京土地市場(chǎng)推出“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”方式以來(lái)，業(yè)內討論最多的是房企拿地后的利潤問(wèn)題。北京市國土局網(wǎng)站公開(kāi)信息顯示，原來(lái)自主定價(jià)的商品住宅 用地，如今已經(jīng)全部變成了高端“限價(jià)房”，今年已經(jīng)出讓和待出讓的30多宗商品住宅地塊已經(jīng)明確了未來(lái)售價(jià)。在張大偉看來(lái)，從地價(jià)計算角度看，許多限房?jì)r(jià) 地塊基本都接近零利潤，稍有不慎就會(huì )虧損。
開(kāi)發(fā)商“玩兒法”要變
“限價(jià)房地塊勢必會(huì )壓縮房企盈利空間，這也要求房企更加精耕細作，剔除各類(lèi)成本，同時(shí)把握地產(chǎn)周期。很多房企過(guò)去其實(shí)就是靠市場(chǎng)自身變動(dòng)盈利的，未來(lái)要提升專(zhuān)業(yè)能力，需要把市場(chǎng)做細，這樣才能有更好的盈利機會(huì )?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進(jìn)如是說(shuō)。
同樣，張大偉也表示，因為地價(jià)、房?jì)r(jià)都設定了透明的上限，如此一來(lái)，開(kāi)發(fā)商想要盈利只有壓縮成本?！拔磥?lái)開(kāi)發(fā)商可能就不存在產(chǎn)品的競爭了，而是成本管理、成本控制能力的競爭，開(kāi)發(fā)商就變成精算商了?！?
不過(guò)，亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅則表示，并非所有限價(jià)房地塊均失去盈利空間，房企在拿地時(shí)會(huì )計算并保留樂(lè )觀(guān)的盈利空間。有一部分項目的樓面價(jià)確實(shí)已經(jīng)接近最 高售價(jià)，這種情況下，開(kāi)發(fā)商會(huì )更多地在地下空間的開(kāi)發(fā)上尋找利潤空間，比如車(chē)位、倉儲功能以及地下商業(yè)。對于市場(chǎng)中討論的限價(jià)房項目是否會(huì )出現“減配”現 象，郭毅表示，限價(jià)房地塊在出讓時(shí)也會(huì )要求確保建筑質(zhì)量，簽訂**交付標準，確保房屋居住品質(zhì)。
除了控制成本以外，限價(jià)房的出現或許要倒逼開(kāi)發(fā)商在玩兒法上做出花樣。就在去年底，北京市首批“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”土地拍出，4宗地成交結果均為住宅100%自持，未來(lái)所建項目將全部由開(kāi)發(fā)商自持，作為租賃住房提供給市場(chǎng)。
全部自持不得出售則意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商的回報周期被無(wú)限延長(cháng)，即便如此，開(kāi)發(fā)商對于土地的熱情依然高漲。對此，行業(yè)人士表示，即便自持，開(kāi)發(fā)商依然有運作的空 間，隨著(zhù)北京無(wú)地可售、無(wú)房可售的局面到來(lái)，土地的增值有較大預期，這能提高企業(yè)的估值，只是開(kāi)發(fā)商要改變以前拿地賣(mài)房的傳統模式，換一種活法了。
