“限售”能否成為太原樓市拐點(diǎn)？
“限購”抑制投資需求，“限售”控制交易，“限貸”收緊流動(dòng)性，“限價(jià)”直接抑制價(jià)格，“限離”為政策打補丁……
今年9月份以來(lái)，全國52個(gè)城市先后出臺以“限售”為重點(diǎn)的房地產(chǎn)調控政策。
在密集“限售”政策出臺以后，被社會(huì )各界稱(chēng)為史上最認真和單月出臺政策最多的一輪房地產(chǎn)調控政策，盡管政策力度各異，但房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境日漸從緊的趨勢，已明確建立。
向來(lái)獨善其身的太原，在“限售潮”大舉襲來(lái)的時(shí)刻，太原市房管局也于近日發(fā)布“限售令”，對取得《不動(dòng)產(chǎn)權證》和《房屋所有權證》之日起滿(mǎn)2年的二手房進(jìn)行限售。這輪轟轟烈烈的“限售”，將對太原房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的影響？它能否成為太原房?jì)r(jià)拐點(diǎn)？
“限售”新政將成長(cháng)效機制？
國內一位研究房地產(chǎn)的著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家認為，相比最嚴厲的新購住房5年內不得上市交易的石家莊而言，太原市2年內不得上市交易的政策，已算溫和。
根據太原市房管局10月12日發(fā)布的新政《關(guān)于控制二手住房短期交易轉讓的通知》來(lái)看：太原市轄城六區新購住房取得《不動(dòng)產(chǎn)權證》或《房屋所有權證》的，自取得《不動(dòng)產(chǎn)權證》或《房屋所有權證》之日起，滿(mǎn)2年方可交易轉讓。拆遷安置房上市首次交易，以及繼承、離婚分割、直系親屬間贈與和轉讓不受此項規定限制。同時(shí)，建立二手房短期交易轉讓審查機制，對取得《不動(dòng)產(chǎn)權證》或《房屋所有權證》未滿(mǎn)兩年、但因債務(wù)糾紛等特殊原因確需交易轉讓的，經(jīng)審查同意后方可交易轉讓。
對于該項政策，太原房管局相關(guān)負責人表示，此舉堅持了“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，規范了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，抑制了房地產(chǎn)泡沫，維護了消費者合法權益，遏制了住房炒買(mǎi)炒賣(mài)。
目前，在此輪轟轟烈烈的“限售”潮中，全國限售城市已增至52個(gè)。房地產(chǎn)業(yè)內人士認為，本次‘限售’政策須取得不動(dòng)產(chǎn)權證滿(mǎn)2年或3年后，個(gè)別城市更長(cháng)時(shí)間方可轉讓?zhuān)奘邸哪康臉O為明確：首先是將活躍樓市需求凍結并后置，避免快進(jìn)快出的投資投機炒房行為，促使當前樓市降溫；其次為樓市后續房地產(chǎn)稅立法和樓市長(cháng)效機制建立、不動(dòng)產(chǎn)登記等政策調整爭取更多時(shí)間，尤其是樓市長(cháng)效調控機制相關(guān)的準備措施。他認為，近期內一些市場(chǎng)熱度偏高的城市都會(huì )跟進(jìn)“限售”。
省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)于世瑋認為，在樓市“金九銀十”傳統銷(xiāo)售旺季，多地密集出臺“限售”政策，向市場(chǎng)傳遞了調控不放松的明確信號，有利于穩定市場(chǎng)預期。他說(shuō)，分類(lèi)調控、因城施策和“限購”、“限售”、“限貸”等措施也是房地產(chǎn)長(cháng)效機制的重要組成部分。太原市房管局出臺的“限售”政策，精準、適度，對省城房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定發(fā)展一定會(huì )產(chǎn)生積極影響，起到積極作用。
省城樓市“泰然處之”？
盡管太原樓市“限售”新政已推行幾日，但記者走訪(fǎng)多家樓盤(pán)后發(fā)現，大部分售樓處并未受到新政影響，到訪(fǎng)量依舊和往常相差無(wú)幾。從目前情況看，面對“限售”新政襲來(lái)，太原樓市依舊“泰然處之”。
省城某熱銷(xiāo)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理透露：由于政策剛剛出臺，一些購房者對于新政尚未知曉，從購房者對新政的反應來(lái)看，客戶(hù)到訪(fǎng)量并沒(méi)有太大變化。此次政策，政府意在保護太原房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展，不是限購，而是較為溫和的限售，對購房者的購買(mǎi)門(mén)檻限制沒(méi)有影響，對剛需客戶(hù)也影響甚微?！百彿空吒P(guān)心的房?jì)r(jià)也依舊變化不大，成交量也要看一周之后數據如何。但是短期投資風(fēng)險增加，反過(guò)來(lái)看，對準備長(cháng)期持有的剛需購房者卻是利好?！?
長(cháng)期關(guān)注房地產(chǎn)的溫女士對“限售”新政的影響并不看好，她認為，這個(gè)政策出臺不溫不火，對太原房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體影響不會(huì )太大。如果是針對商品房實(shí)行限價(jià)，那么這對于加大去庫存的力度，對老百姓來(lái)說(shuō)還算利好；但僅僅是針對二手房有可能增加出租房房源，對租房房?jì)r(jià)不會(huì )有太大沖擊。整體上和以前沒(méi)什么區別，有可能還會(huì )造成二手房市場(chǎng)房源緊張。
對于剛剛開(kāi)盤(pán)熱賣(mài)的泰禾地產(chǎn)，觀(guān)望很久的劉先生最終因為并不看好投資預期而選擇放手。在太原工作的劉先生是江蘇人，他認為，炒房不是炒股，很多購房者并不會(huì )今年買(mǎi)，明年拋，一般持有的周期比較長(cháng)。對于剛需而言，限不限售無(wú)所謂，而對于改善型人群而言，也幾乎毫無(wú)影響。但市場(chǎng)的反應有一個(gè)時(shí)滯效應，從整體情況來(lái)看，對于抑制炒房應該是有用的。
“和北上廣深不同，太原房?jì)r(jià)的漲幅達不到炒房團的預期，兩年之內的漲幅也不會(huì )達到投資客的預期，因此，限售政策對于整個(gè)市場(chǎng)影響甚微?！蹦骋痪€(xiàn)品牌地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售經(jīng)理陳大明認為，“限售”新政對新盤(pán)銷(xiāo)售的影響并不大，因為限售政策是針對炒房和投資需求的購房者，而目前，太原市場(chǎng)上，還是以剛需和剛改客戶(hù)居多，投資客的占比極少。
限售作用有多大？
“限售”究竟能起多大的作用？對此，業(yè)內人士也各持已見(jiàn)。
有業(yè)內人士認為，“限售”可以極大遏制房地產(chǎn)炒作，被視為“斬斷樓市流動(dòng)性”的狠招。事實(shí)上，“限售”就是樓市的去杠桿政策，按照3年至5年的交易周期看，已不太可能吸引高杠桿資金進(jìn)入。這樣既不影響自住與改善型需求，又可以約束投機。當“限購”政策不足以抑制市場(chǎng)熱度時(shí)，“限售”會(huì )派上用場(chǎng)。
易居中國山西區副總孫衛華則認為，太原的二手房市場(chǎng)并不成熟，交易量少且成交規模小。在太原市場(chǎng)存量房市場(chǎng)不成熟的情況下，談及對市場(chǎng)的影響，毫無(wú)意義。對于太原這樣的城市而言，提高首付和首付貸款利息，才是最有效抑制房?jì)r(jià)的辦法。
“太原的人口流動(dòng)性差，投資客比例也相對較小。從太原目前房地產(chǎn)市場(chǎng)看，今年改善型需求非常旺盛，大量城中村的客戶(hù)買(mǎi)房需求旺盛。對于這些購房群體而言，持十年八年都無(wú)所謂，不是兩三年必須出手，更不是純粹的投資和投機行為?！睂O衛華認為，太原房?jì)r(jià)漲幅相對溫和，如溫水煮蛙，這個(gè)市場(chǎng)對于相當一部分投資者而言，影響力有限。
據某業(yè)內人士透露，除了眼下出臺的限售新政，從今年8月，太原樓市“限購令”一直瘋傳至今，卻遲未出臺。盡管沒(méi)有限購，但太原市場(chǎng)上，單價(jià)過(guò)萬(wàn)元的房子無(wú)法進(jìn)行網(wǎng)簽，卻是不爭的事實(shí)，這種隱形“限簽”的不成文的政策，也在一定程度上抑制了城市的房?jì)r(jià)水平。
“本來(lái)準備今年6月開(kāi)盤(pán)的萬(wàn)科金域藍灣一直拖到8月才開(kāi)盤(pán)，就是因為要等預售證，開(kāi)盤(pán)日期推遲了兩個(gè)月。今年很多樓盤(pán)的排號、第三方存錢(qián)等做法，都是為了應對新政去攬客的限售方式?！笔〕悄骋痪€(xiàn)地產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)理透露。
一位業(yè)內人士認為，對于太原房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，在上一輪北上廣深吃飽“通脹紅利”的時(shí)刻，沒(méi)有趕上。而這一輪僅開(kāi)始幾天，太原就開(kāi)始限售，政府對太原房地產(chǎn)市場(chǎng)還是應當適當保護。
