全民炒房時(shí)代結束 現在買(mǎi)房必須遵循這兩大原則！
房地產(chǎn)的新時(shí)代來(lái)臨了，這個(gè)新時(shí)代該怎么解釋?zhuān)?
經(jīng)濟學(xué)家馬光遠最近給了一個(gè)形象的表述“買(mǎi)房不需要智商的時(shí)代基本結束”，融360說(shuō)房君覺(jué)得總結得相當到位。
隨著(zhù)貨幣政策轉向、庫存難題消失、棚改逐漸退出、外匯壓力大減，房地產(chǎn)不再需要承當“托底”的角色。未來(lái)的房地產(chǎn)不可能呈現普漲的態(tài)勢，只有城市基本面向好，房地產(chǎn)才有發(fā)展的空間，房子才有購買(mǎi)的價(jià)值。
昨天股市有個(gè)大消息，那就是茅臺的股價(jià)突破了600元，收盤(pán)價(jià)為605.09元。茅臺的入場(chǎng)券已經(jīng)超過(guò)了6萬(wàn)元，而10年前茅臺最低的價(jià)格才30.62元，近20倍的收益，已經(jīng)明顯跑贏(yíng)房?jì)r(jià)。
如果你當初花10萬(wàn)買(mǎi)了茅臺，十年后的今天，你至少湊出了一線(xiàn)城市的首付款，如果是30萬(wàn)，那就是直接一套房。只不過(guò)，選股票難，堅持持有10年更是難上加難。
買(mǎi)房更是如此，過(guò)去幾年很多城市的房?jì)r(jià)相繼上漲，不少人買(mǎi)房也是四處出擊，甚至下沉到了一些三四五六線(xiàn)城市。
靠刺激支撐的樓市，一旦刺激停止，樓市也就見(jiàn)頂了?，F在房子是到手了，但也僅僅是房子了，自己不住，也漲不上去，更賣(mài)不出去。
說(shuō)白了，還是城市的基本面問(wèn)題。安邦陳功曾說(shuō)：房?jì)r(jià)上升不代表財富增長(cháng)，還得看市場(chǎng)和形勢，房子賣(mài)不出去，財富就是零；再者你的房子增值了，但其他的升的更快，你的財富還相對縮水了。
好的城市必須要讓你的房子能隨時(shí)交易，只有交易價(jià)格才決定了你的財富。
好的城市的房子，抓牢了別折騰，往往賺的最多。好的城市的房子，門(mén)檻都很高，有機會(huì )買(mǎi)入就拿住，別總想著(zhù)股市那種“高拋低吸”，換手的成本往往抹掉了你的利潤，長(cháng)期持有才是最賺的。
好的城市能夠很好的應對房?jì)r(jià)大周期的變化，即使短暫調整也不必擔心，但差的城市就不一樣了，很可能就是一瀉千里，從此一蹶不振。
未來(lái)買(mǎi)房，必須要挑選好的城市，而且要選擇長(cháng)線(xiàn)操作，這大概也是“買(mǎi)房需要智商的”內涵吧。
說(shuō)了這么多好的城市，那么至少問(wèn)題來(lái)了，那些城市才是好的城市呢？
一、看人口
專(zhuān)業(yè)性的指標有很多，比如城市的中長(cháng)期交通規劃、產(chǎn)業(yè)規劃、綜合競爭力排名等等。這些指標對于普通人來(lái)說(shuō)，既難懂，也乏味，數據也不好獲取。
房地產(chǎn)行業(yè)用來(lái)判斷投資價(jià)值的長(cháng)中短期指標有三個(gè)，長(cháng)期就是人口，中期是土地供應，短期是貨幣。
既然是挑選好的城市，而且需要長(cháng)線(xiàn)操作，那么有一個(gè)指標我認為最方便，也很好獲取——人口。人口這個(gè)指標，各位可以從每個(gè)城市的統計局網(wǎng)站公布的統計年鑒中獲取，非常方便。
好的城市肯定是能持續吸引人口流入的，如果要區分“好”和“更好”，那就再細化一下，在人口凈流入的城市中做比較即可。
城鎮化進(jìn)程已經(jīng)從高速增長(cháng)期過(guò)渡到城市群精細化增長(cháng)期。在這個(gè)階段，不同城市之間的馬太效應會(huì )表現得很明顯：強者愈強、弱者愈弱。買(mǎi)房也必須要擁抱強者才行。
今年很多二線(xiàn)城市都啟動(dòng)了相應的人才引進(jìn)計劃。這背后其實(shí)就是在爭奪人力資源，人們往哪里去，基本上就決定了大家對這座城市的印象，房地產(chǎn)的未來(lái)也就基本定格。
二、看新房和二手房成交量占比
這個(gè)數據的獲取應該也不算難。
房地產(chǎn)發(fā)展快的，發(fā)展好的城市，二手房成交量往往占比比較高。當前一線(xiàn)城市，二手房成交量已經(jīng)占了絕大多數。不少優(yōu)質(zhì)的二線(xiàn)城市，二手房成交占比也在快速增加。
今年以來(lái)，不少三四線(xiàn)城市也很火，房?jì)r(jià)翻番的不在少數。但這些城市的二手房成交量根本上不去。上不去的原因有兩點(diǎn)，一是房地產(chǎn)發(fā)展得也不夠充分，人們買(mǎi)房還處在改善居住條件的初級階段，當然首選新房了。二是當地人口也不斷流失，大家都有房子，誰(shuí)稀罕買(mǎi)別人的二手房呢？
此外，二手房成交占比更大的城市，房?jì)r(jià)的波動(dòng)實(shí)際上體現的是供求關(guān)系的變化，買(mǎi)的人多了，一套房的價(jià)格自然要更高一點(diǎn)。
而新房成交占比更大的城市，房?jì)r(jià)波動(dòng)往往僅僅是成本因素導致的。一塊地賣(mài)貴了，房子自然也要賣(mài)得貴一點(diǎn)，更關(guān)鍵的是，買(mǎi)了這些房子，你要么無(wú)法退出，要么只能雞肋地退出。
所以從資產(chǎn)配置的角度來(lái)說(shuō)，新房成交占絕大多數的城市，基本沒(méi)有購買(mǎi)的價(jià)值。只有二手房市場(chǎng)活躍的城市，才是好的城市，房子才具有購買(mǎi)的價(jià)值。
話(huà)說(shuō)到這，今年有不少人口流失，房?jì)r(jià)卻又猛漲的三四線(xiàn)城市在這一波行情中，趕了個(gè)晚集，而在接下來(lái)的調整期中卻首當其沖。所以在這些城市買(mǎi)房的朋友們，恐怕只能站崗放哨了
