上海非中央商務(wù)區甲級辦公樓市場(chǎng)為何會(huì )迎來(lái)爆發(fā)式增長(cháng)？
隨著(zhù)上海中央商務(wù)區辦公樓租金水平的穩步提高，聯(lián)合辦公在該區域擴張勢頭明顯，科技、傳媒、電訊(TMT)類(lèi)公司持續的辦公升級及擴張需求，助推辦公面積不斷吸納，并加速擴展提升了非中央商務(wù)區的租賃需求。過(guò)去一年間，非中央商務(wù)區市場(chǎng)的凈吸納量已占到上海甲級辦公樓總吸納量的61%，大大超過(guò)2009年時(shí)26%的水平。是什么原因造成這一現象呢？
交通便捷
隨著(zhù)上海辦公樓市場(chǎng)的日趨成熟，傳統中央商務(wù)區已難以滿(mǎn)足不斷增長(cháng)且多元化的企業(yè)辦公空間需求。在此背景下，上海的非中央商務(wù)區甲級辦公樓市場(chǎng)不斷壯大，需求量呈現爆發(fā)式的增長(cháng)。
例如，在2012-2017年期間竣工的20棟上海非中央商務(wù)區甲級辦公樓的調查結果，新租賃的辦公空間中，僅有19%來(lái)自于中央商務(wù)區甲級辦公樓的原有租戶(hù)。事實(shí)上，非中央商務(wù)區甲級辦公樓絕大部分的租賃需求來(lái)自于從中央商務(wù)區和非中央商務(wù)區市場(chǎng)乙級辦公樓遷出或尋求升級的租戶(hù)，對中央商務(wù)區甲級辦公樓市場(chǎng)并不會(huì )造成強烈沖擊。
租賃成本低
中長(cháng)期來(lái)看，中央商務(wù)區辦公樓市場(chǎng)預計將出現供不應求的狀況，市場(chǎng)供應趨緊，將促使中央商務(wù)區辦公樓租金在當前的整固期結束后重拾穩步增長(cháng)的態(tài)勢。因此，就長(cháng)期而言，中央商務(wù)區辦公樓將與非中央商務(wù)區保持一定的租金差。根據仲量聯(lián)行的租戶(hù)調查，當租金差距為2元/平方米/天時(shí)，23%的受訪(fǎng)者會(huì )產(chǎn)生強烈的搬遷興趣；當差距增加至3元/平方米/天時(shí)，意向搬遷者的比例上升15%。
順應發(fā)展潮流
上海正在加速邁向卓越的全球城市。新興板塊在未來(lái)相當長(cháng)的時(shí)間內將獲得市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)的持續紅利，但與此同時(shí)，它將助力上海的明天，為城市高速發(fā)展提供所需的空間載體，成為城市發(fā)展的新引擎。
隨著(zhù)上海國際門(mén)戶(hù)地位的穩固發(fā)展，眾多企業(yè)面臨升級、擴張或整合辦公空間的現狀，而非中央商務(wù)區的崛起恰逢其時(shí)，恰好滿(mǎn)足了‘中端市場(chǎng)’企業(yè)辦公需求的升級。
根據上海的城市規劃，大力推進(jìn)新興商圈的發(fā)展是大勢所趨，這將有助于緩解城市中央商務(wù)區及其周邊基礎設施的壓力；同時(shí)為處于不同發(fā)展階段的企業(yè)提供多元化的辦公選擇，從而有助于提升上海的營(yíng)商成本競爭力。
目前，上海十多個(gè)主要的非中央商務(wù)區細分市場(chǎng)正處于不同的發(fā)展階段。按照其不同的發(fā)展軌跡，仲量聯(lián)行建立了一個(gè)市場(chǎng)演進(jìn)模型，將這些細分市場(chǎng)分為早期發(fā)展階段、過(guò)渡階段和成熟階段。部分非中央商務(wù)區細分市場(chǎng)一旦經(jīng)歷成熟階段，就可能借助其臨近傳統中央商務(wù)區的優(yōu)勢騰飛，并展示出中央商務(wù)區的特征，成為其一部分。大多數非中央商務(wù)區板塊目前處在過(guò)渡階段。不過(guò)，隨著(zhù)它們逐步邁入“成熟”階段，有望最終進(jìn)入中央商務(wù)區曲線(xiàn)。
在微觀(guān)層面，預計在今后十年，未來(lái)辦公也將發(fā)生重大的變化。開(kāi)發(fā)商將不再只是簡(jiǎn)單地提升傳統的交房條件，而會(huì )將重點(diǎn)聚焦在如何將高科技、人工智能、健康、聯(lián)合辦公、人性化體驗等千禧一代員工追求的流行元素融入他們的新產(chǎn)品中。非中央商務(wù)區擁有更多的土地儲備，有望在未來(lái)辦公方面引領(lǐng)上海辦公樓市場(chǎng)的發(fā)展。
放眼中國其他一線(xiàn)城市，近年來(lái)新興區域市場(chǎng)均表現活躍，例如北京的望京區域、廣州的琶洲與深圳的后?？偛炕?。這些區域的租金優(yōu)勢及新增高品質(zhì)物業(yè)有效吸引了大批具有擴張、整合以及升級搬遷需求的租戶(hù)。此外，香港業(yè)已成熟的辦公樓市場(chǎng)亦經(jīng)歷了加速向非傳統核心區發(fā)展的步伐。近年來(lái)，大量金融和專(zhuān)業(yè)服務(wù)類(lèi)企業(yè)從中環(huán)地區涌入香港東，使其成為香港非中央商務(wù)區辦公樓市場(chǎng)中最成熟的細分市場(chǎng)。
