你那里的房子！未來(lái)是漲是跌？
昨天，我們說(shuō)了央行金融數據M2回落到歷史最低點(diǎn)的8.8%，這意味著(zhù)未來(lái)流動(dòng)性將越來(lái)越困難，大概3-6個(gè)月后，就會(huì )發(fā)現樓市銷(xiāo)售困難的情況，而歷史上也多次證明了這一點(diǎn)。
但這是基于全國而言的，從2016年以來(lái)，這波上漲似乎跟以往不同，以前一提樓市上漲就是北上廣深的事情，其他城市基本不動(dòng)，所以事不關(guān)己高高掛起，但2016年底之后形勢卻發(fā)生巨大的變化，本來(lái)是一場(chǎng)強調控，但卻發(fā)生了意外的效果，不但北上廣深在漲了，二三四線(xiàn)全都在漲。而到了今年3月以后，北上廣深基本停漲，去年的熱點(diǎn)二線(xiàn)也不漲了，但是三四線(xiàn)猛漲。這讓小伙伴們全都不淡定了。這回不能再扮演吃瓜群眾了，而是已經(jīng)實(shí)實(shí)在在的火燒屁股了。大家紛紛都在問(wèn)，杭州、重慶、成都、廈門(mén)、武漢、南京、濟南、青島、長(cháng)沙、西安甚至還有很多我根本就沒(méi)去過(guò)的城市，問(wèn)那里的房?jì)r(jià)未來(lái)會(huì )是怎么樣的.這里面有共性，有個(gè)性，確實(shí)不是一句話(huà)能夠說(shuō)清楚的，今天我們就來(lái)具體分析一下。
我們先來(lái)說(shuō)一下分析的方法，方正證券的任澤平提出一個(gè)方法，房地產(chǎn)短期看金融，中期看土地，長(cháng)期看人口。我把他改一下，短期看金融沒(méi)有錯，中期看的土地其實(shí)就是供給，而長(cháng)期看的人口無(wú)非就是需求，所以我們要從金融、供給和需求這三個(gè)維度進(jìn)行分析。
首先看金融，我們也說(shuō)了M2回落到歷史最低點(diǎn)8.8%，而國債利率逼近了4%，高等級債券收益率超過(guò)了5%，銀行間隔夜拆借的長(cháng)端利率短期快速上揚，這都意味著(zhù)金融環(huán)境在收緊，未來(lái)的貨幣環(huán)境不樂(lè )觀(guān)。而錢(qián)緊張，作為大額投資品的房地產(chǎn)流動(dòng)性必然受到打擊，只是這個(gè)會(huì )滯后半年左右的時(shí)間反應。所以短期內，全國上下的房地產(chǎn)投資必然被抑制。但這里面也有一個(gè)例外，就是棚改集中地區，如果您那里拆舊蓋新特別密集，滿(mǎn)大街都能看到工地和拆遷隊，那么也就意味著(zhù)貨幣化安置還在密集進(jìn)行，這就相當于貨幣的集中投放，可以暫時(shí)獨立于全國的貨幣金融環(huán)境，這股拆遷的風(fēng)還會(huì )繼續推升房?jì)r(jià)。道理很清楚，現在大家拆遷幾乎都要房子，后來(lái)干脆給錢(qián)了，大家也不踏實(shí)，必然會(huì )拿著(zhù)錢(qián)重新去加杠桿再買(mǎi)成房子，拆遷的規模越大，就相當于這個(gè)地區貨幣投放的越多，有些人一夜暴富，然后拿著(zhù)這些錢(qián)，再管銀行借一些，爭著(zhù)去買(mǎi)房，就推高了當地房?jì)r(jià)，沒(méi)被拆遷的人，心里就只有一萬(wàn)匹草泥馬在狂奔了，根本就買(mǎi)不起了。只能眼睜睜看著(zhù)，最后實(shí)在忍不住，也要傾家蕩產(chǎn)的往里面去博一把。所以就造成了明明房子過(guò)剩嚴重，但就是房?jì)r(jià)還能漲，而且樓市很火爆。但這種地方往往都是一陣風(fēng)，等拆遷和貨幣補償的風(fēng)過(guò)了，就會(huì )一地雞毛，你會(huì )發(fā)現家家戶(hù)戶(hù)都是多套房，房子根本賣(mài)不掉了。而真正賣(mài)掉房子的套現的，恰恰是現在的那些開(kāi)發(fā)商。地方通過(guò)這個(gè)辦法幫他們去庫存，把鍋甩給了本就不需要房子的老百姓。
其次看供給，目前全國各地去庫存基本結束，很多新聞都說(shuō)庫存嚴重不足，所以才造成了一房難求，但這其實(shí)都是假象，是因為我們限價(jià)所造成的開(kāi)發(fā)商囤房不賣(mài)，形成的短期供給短缺。而且限價(jià)會(huì )讓新房?jì)r(jià)格明顯低于周邊二手房，那么就形成了套利機會(huì )，所以越是限價(jià)，新房賣(mài)的越火爆，大家也就越是感覺(jué)樓市火熱，但統計數據卻看到了房?jì)r(jià)在環(huán)比下跌。這其實(shí)就是一個(gè)自欺欺人的方式。中期的供給，按照國土部的說(shuō)法，應該是庫存6個(gè)月以下的要加速供地，按照這個(gè)標準，現在70個(gè)城市中恐怕得有一半都要加速供地了，所以預計未來(lái)土地供給會(huì )大幅增加。而我們的限價(jià)政策遲早要糾偏，一方面地方會(huì )催促新盤(pán)入市，另一方面開(kāi)發(fā)商在金融環(huán)境收緊的情況下，他們挺一會(huì )還行，但很難堅持過(guò)半年，所以這是一場(chǎng)博弈，半年后限價(jià)還不放松，那么開(kāi)發(fā)商怎么也得推盤(pán)回款了。所以，你那里房?jì)r(jià)如果新房火爆，十有八九是限價(jià)導致的，你可以去看看當地的庫存情況，以及未來(lái)的規劃，房子越火爆，說(shuō)明未來(lái)的供給越多。
