經(jīng)濟學(xué)家：房市的調控效果“還在路上”
新政有望扭轉中國經(jīng)濟被房地產(chǎn)綁架的局面
新京報：十九大報告提出，堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。十九大為房地產(chǎn)市場(chǎng)定下怎樣的基調，這一基調將對房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的影響？后續會(huì )有相關(guān)的政策出臺嗎？
夏斌：影響當然是深刻的。這深刻的影響不僅會(huì )表現在房?jì)r(jià)會(huì )逐步穩下來(lái)，而且還會(huì )表現為扭轉現在中國經(jīng)濟被這么龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)所綁架，所扭曲的局面，表現為會(huì )逐步扭轉現在有些宏觀(guān)調控政策的變動(dòng)不能不顧國內資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的被動(dòng)局面。也就是說(shuō)，房市如果調整到位，長(cháng)效機制建立后，房市波動(dòng)對宏觀(guān)經(jīng)濟決策時(shí)的影響權重會(huì )大大減少，經(jīng)濟運行會(huì )更健康，更穩定。當然，這一時(shí)期還沒(méi)到來(lái)。
至于問(wèn)到后續是否會(huì )有相關(guān)政策出臺的預期，這取決于你對中國房市健康發(fā)展長(cháng)效機制內容的理解。我以為肯定會(huì )有。就從眼前看，人們呼吁了多年的租房市場(chǎng)應該規范的問(wèn)題，最近國務(wù)院正就房屋租賃條例在征求意見(jiàn)。但我認為，這僅僅是長(cháng)效機制建設中的其中之一。
新京報：在您看來(lái)，未來(lái)如何實(shí)現多層次住房供給，或者說(shuō)租售體系如何搭建，租與售如何協(xié)同發(fā)展？
夏斌：租與售體系怎么搭建？是什么樣的比例？我沒(méi)研究這么細?？傮w上我認為這應該是市場(chǎng)長(cháng)期發(fā)展的自然結果，人為去設計、安排出一個(gè)比例很難。近十年中國房市發(fā)展的歷史表明，銷(xiāo)售市場(chǎng)的規模發(fā)展到今天，是由房?jì)r(jià)、貨幣供應、土地供應政策、工業(yè)化進(jìn)程中的人口流動(dòng)、大中小城市群空間布局以及經(jīng)常變動(dòng)的調控政策等多種因素共同決定的。不乏還有碎片化的，扭曲的政策因素刺激了人們的預期與購房。
因此，由路徑依賴(lài)決定的未來(lái)的租售比例，必然是“昨天的售”會(huì )決定“今天的租”，但“今天的租”未必會(huì )刺激出成倍影響于“明天的售”。也就是說(shuō)在銷(xiāo)售市場(chǎng)規模的預期上，如果長(cháng)效機制這一綜合性、關(guān)鍵性因素建立后，會(huì )出現明顯的轉折。屆時(shí)，再用過(guò)去的歷史數據來(lái)預期房市，是靠不住的。
具體就租售體系建立原則看，在市場(chǎng)經(jīng)濟下，一方面政府要堅持房屋商品化原則，另一方面房子作為一種商品，保持房?jì)r(jià)上漲的基本穩定也是政府宏觀(guān)調控的原則。在堅守上述原則下，隨著(zhù)國民收入的提高，銷(xiāo)售市場(chǎng)會(huì )有一個(gè)自然發(fā)展的結果。
然而，房屋政策是一項經(jīng)濟政策，又是一項社會(huì )民生政策。對于在市場(chǎng)原則下仍有一些居民一時(shí)無(wú)支付能力購房的，政府理應通過(guò)多種政策，滿(mǎn)足他們“住有所居”的要求，這也是一項重要的原則。因此，政府的各項政策不應是刺激他們去過(guò)度負債、提前購房。政府的各項法規和政策應是確保租房人的權益，做到“租得起，愿長(cháng)租，能長(cháng)租”。同時(shí)，法規政策應激勵有房人愿意房屋出租，增加社會(huì )房屋供給，以減少政府相關(guān)補貼和承租人的租金。在以上這些思想指導下，如果政策制定合理，自然會(huì )形成一個(gè)合理的租售體系。合理的租售并舉比例并不是針對過(guò)去過(guò)大的銷(xiāo)售規模，在租房規模上用行政手段去簡(jiǎn)單地“看齊補差”。
長(cháng)效機制建立了 房?jì)r(jià)自然會(huì )穩下來(lái)
新京報：你如何評價(jià)目前的房?jì)r(jià)走勢和調控效果？這輪宏觀(guān)調控的目標是什么，調控有沒(méi)有達到解決房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的問(wèn)題？
夏斌：當前房地產(chǎn)調控的當務(wù)之急，是要防止房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，讓房?jì)r(jià)穩下來(lái)。但我個(gè)人認為，就整個(gè)房市長(cháng)期的調控目標而言，正如去年中央經(jīng)濟工作會(huì )議指出的，是要建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(cháng)效機制。長(cháng)效機制建立了，房?jì)r(jià)自然會(huì )穩下來(lái)。
但是，什么是長(cháng)效機制？官方?jīng)]有統一的解釋。我今年1月初就在學(xué)習中央經(jīng)濟工作會(huì )議精神時(shí)指出，長(cháng)效機制的內容和措施是什么？譬如，對首套房，第二套，第三套以及更多的持房，應分別制定什么樣的首付政策、利率政策、貸款政策？應分別采取什么樣的稅收政策？這些都應該明確，而且應該體現為國務(wù)院的長(cháng)期法規，而不是相關(guān)部門(mén)經(jīng)常調整的臨時(shí)的行政限制或調整政策。
若是臨時(shí)的政策那不叫長(cháng)效機制。除財稅、金融政策外，全國房屋租賃市場(chǎng)也要規范統一，包括哪些硬杠桿內容？租金的最高限是多少等？此外，各地的土地供應政策又如何結合大中城市城鎮化率與城市人口規模不同，采取“人地掛鉤”的土地供應政策？如果土地供應隨人口流動(dòng)走，過(guò)去有些地方曾以未來(lái)土地收入流量為擔保的過(guò)度負債怎么解決？以及由此針對有些地方“土地財政”缺口所涉及的中央與地方的轉移支出、財稅體制又如何調整？還有，包括“學(xué)區房”問(wèn)題中涉及教育公共品平等化問(wèn)題怎么解決？以上這一切問(wèn)題何時(shí)解決？是同時(shí)解決還是分項逐步解決？分別對相關(guān)房屋需求及房?jì)r(jià)會(huì )有什么影響？
這一系列問(wèn)題既是當前中國房市問(wèn)題深度分析所必然涉及的，也是今后長(cháng)效機制所需討論的。也就是說(shuō)，要解決當前涉及中國宏觀(guān)經(jīng)濟穩定的房市問(wèn)題，已經(jīng)絕不是住房建設部一個(gè)部門(mén)所能完成的，是一個(gè)牽連多方的綜合的問(wèn)題。
就長(cháng)效機制而言，就“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位而言，即就買(mǎi)房是為了買(mǎi)消費品，而不是投資（投機）金融資產(chǎn)而言，其實(shí)大家環(huán)顧自身四周，可能心中都清楚，目前很多人是在買(mǎi)消費用房還是在買(mǎi)金融資產(chǎn)？就此而言，當前的調控效果只能說(shuō)，“還在路上”
中國房市將“由炒變住”
新京報：現在老百姓手中貨幣很多，換成美元有額度限制，炒股票不賺錢(qián)，銀行存款利率又低，買(mǎi)房又“四限”，“五限”，為什么不讓炒房子？把房子作為資產(chǎn)炒，為什么不行？
夏斌：百姓現在遇到的這種困境我了解，并且充分理解，我也是百姓之一。但是從國家和宏觀(guān)經(jīng)濟層面說(shuō)，為什么不要把房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)資產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)建設，來(lái)引導？我曾在近十年前講過(guò)，中國在房地產(chǎn)市場(chǎng)上不能學(xué)英國、美國，要學(xué)德國，新加坡。英美把房地產(chǎn)作為資產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)炒，最后炒成了危機。德國的房子不鼓勵炒，房?jì)r(jià)一直比較穩定，但絲毫不影響其工業(yè)制造與科技的進(jìn)步，不影響其成為世界的強國。中國房市“由炒改住”的理由，我認為是：
第一，金融具有天生的“不穩定性”，兩百多年的市場(chǎng)經(jīng)濟史，可以說(shuō)是一部不間斷的金融危機史。英美是在完成工業(yè)強國之后，先后步入金融強國。國家經(jīng)濟運行是以金融市場(chǎng)為主導，金融服務(wù)業(yè)占有很高比例，歷史的發(fā)展自然選擇了房地產(chǎn)市場(chǎng)在英美兩國今天的地位（其實(shí)英美對房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作的限制同樣也很多，有些就是不被我們常人所了解而已）。今天的中國僅剛剛完成了“工業(yè)制造”，離“工業(yè)強國”還有相當長(cháng)的一段時(shí)間，發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟實(shí)為迫切。然而目前的中國經(jīng)濟“脫實(shí)入虛”現象又極為突出，已嚴重影響了經(jīng)濟的穩定健康發(fā)展。從長(cháng)期看，中國的實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展和潛在增長(cháng)率空間又很大。要保持中國經(jīng)濟未來(lái)長(cháng)期的穩定增長(cháng)，不管從經(jīng)濟結構看還是從長(cháng)期看，實(shí)在沒(méi)有必要在天生“不穩定”的金融領(lǐng)域中，在已有的股票市場(chǎng)旁邊，再人為加快制造出一個(gè)類(lèi)似股票市場(chǎng)這一資產(chǎn)市場(chǎng)的房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)，來(lái)增加市場(chǎng)的波動(dòng)性。
第二，從對國民經(jīng)濟穩定運行已形成嚴重波動(dòng)沖擊的房地產(chǎn)市場(chǎng)自身看，近十年來(lái)房市是在犧牲農民利益，破壞生態(tài)、土地財政已不可持續的基礎上畸形、快速發(fā)展起來(lái)的。這些負面影響已是有目共睹，也已不能再持續下去了。有些做法在改革轉型中也正得到扭轉和遏制。從科學(xué)發(fā)展觀(guān)出發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的自身發(fā)展不可能像過(guò)去那樣，以滿(mǎn)足資產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的勢頭發(fā)展下去了。
至于說(shuō)，國內目前貨幣多、可投優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)少，“金融國門(mén)”管得相對較緊所反映出的居民資產(chǎn)配置的一些問(wèn)題，恰恰表明了，這是國民經(jīng)濟發(fā)展中積累下的問(wèn)題和現在調整轉型所要付出的代價(jià)。房子由“炒”變“住”這一新定位后產(chǎn)生的“后悔藥”苦果，現在可能不吞也得吞。今天不吞下，明天早晚要吞下。怎么辦？為了中國經(jīng)濟明天更好，這一切只能通過(guò)加快改革，“三去一降一補”，處理僵尸企業(yè)，相關(guān)經(jīng)濟主體資產(chǎn)負債表縮水，以及在調整優(yōu)化結構、尋找經(jīng)濟發(fā)展新動(dòng)能等一系列舉措來(lái)解決。
長(cháng)效機制確立后將打破“越調越漲”現象
新京報：國內的房地產(chǎn)調控多是短期的政策或者行政性手段，不少人評價(jià)說(shuō)，房市發(fā)展的模式是“瘋漲、調控、再瘋漲、再調控”，以至于越調越高。您如何評價(jià)這種短期的調控政策？
夏斌：對于有人說(shuō)“房?jì)r(jià)越調越漲”，每次調控后房?jì)r(jià)都會(huì )漲的觀(guān)點(diǎn)，我認為，過(guò)去近10年從事實(shí)上確實(shí)得到了證實(shí)。
但是，我勸持此觀(guān)點(diǎn)的人也要看到，中國經(jīng)濟體制正處于大轉軌的歷史階段，中國經(jīng)濟正從2003-2010年的“超級繁榮”轉向“新常態(tài)”增長(cháng)的轉換時(shí)期，即從高速增長(cháng)向高質(zhì)量增長(cháng)轉化，“轉換”的重要特征是在“過(guò)程中”，是“動(dòng)態(tài)變化”。有些事用前一階段的經(jīng)驗數據來(lái)推測后一階段的做法，曾經(jīng)一個(gè)時(shí)期可能會(huì )管用，但并不是一直管用的。更重要的是，我們應承認，過(guò)去的10年中確實(shí)房地產(chǎn)政策是在不停地變，有些政策是短期的，有些“碎片化”，缺乏非常明確的房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位和調控的方向?，F在應看到，這次中央對房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位，方向非常清晰，態(tài)度非常堅決，兩年來(lái)，就是咬住“消費品”不放。這是一個(gè)非常大的變化。我認為這是觀(guān)察、預期未來(lái)房市的關(guān)鍵因素。就這一點(diǎn)而言，我相信，只要堅持住，堅持下去，真正確立“長(cháng)效機制”，肯定會(huì )打破有些人的“經(jīng)驗”之談。
當然，因為政策需要一項一項出臺，而且又要結合當前堅決守住不發(fā)生系統性風(fēng)險底線(xiàn)這一狀況，出現的情況就比較復雜。因此，政策出臺要非常謹慎，長(cháng)效機制的建立恐怕需要一段時(shí)期，絕不是一年半載能完成的。
新京報：您之前提到，要警惕國內房地產(chǎn)市場(chǎng)出現“黑天鵝”。國內房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )出現“黑天鵝”嗎？應該怎么當心出現？
夏斌：在當前國民經(jīng)濟調整轉型時(shí)期，特別是在決勝全面實(shí)現小康時(shí)期工作任務(wù)很多，不知你注意到?jīng)]有，盡管千頭萬(wàn)緒，十九大報告特別提出了在這關(guān)鍵時(shí)期，重點(diǎn)要打好三大“攻堅戰”，其中之一，就是要防范化解重大風(fēng)險，還有兩個(gè)分別是脫貧和環(huán)境防治。
我理解，就是要守住不發(fā)生系統性風(fēng)險的底線(xiàn)。但是與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)又要從資產(chǎn)市場(chǎng)回歸消費品市場(chǎng)，這就進(jìn)一步加大了“攻堅戰”的復雜性、艱巨性。即對多年累積的問(wèn)題要處理。不處理不足以穩大局，但處理中又不能影響大局的穩定。
所以，涉及房市長(cháng)效機制的相關(guān)政策，必須要研究透徹，既要體現方向定力，又要兼顧經(jīng)濟安全運行的態(tài)勢。政策出臺時(shí)機要適時(shí)，相關(guān)政策要協(xié)調，要講究藝術(shù)。對房地產(chǎn)政策之所以要求如此之高，是因為問(wèn)題已“非一日之寒”，甚為敏感?？梢哉f(shuō)，現在對資產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，人們的預期行為往往大于貨幣供求的行為。人們的預期影響力已遠勝于一定的貨幣供應量。因此，可以說(shuō)“長(cháng)效機制”的逐步形成與人們預期的逐漸改變相適應，這是這輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調控取勝久遠的關(guān)鍵。這是一句定性的話(huà)。如何度量操作？恐只能在博弈思維的框架下實(shí)現。要特別防止人們炒房預期的突發(fā)大轉變帶來(lái)的麻煩。
