房產(chǎn)共有人vs善意第三人 誰(shuí)能取得房產(chǎn)？
我們都知道，如果有共有房產(chǎn)出售，需獲得房產(chǎn)共有人的同意，但是如果房屋已經(jīng)賣(mài)給第三人，那么共有人可以要求合同無(wú)效并取回房產(chǎn)么？
【案例】王某和張某為夫妻關(guān)系，二人共同出資購買(mǎi)商品房一套，產(chǎn)權登記在王某名下，后因感情不和準備離婚，但二人共同財產(chǎn)尚未分割，此時(shí)王某與毫不知情的李某簽訂合同并辦理了房屋過(guò)戶(hù)手續。后張某在與王某進(jìn)行離婚財產(chǎn)分割時(shí)發(fā)現此事，遂向法院起訴，要求判令該房屋交易行為無(wú)效。
分析說(shuō)明：我們看到在這個(gè)案例中涉及到了《物權法》中的共同共有財產(chǎn)的處分制度以及不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。
一、共有財產(chǎn)的轉讓
根據《物權法》規定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)以及對共有的不動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應當經(jīng)全體共同共有人同意。在案例中王某轉讓夫妻共同共有的房屋時(shí)未經(jīng)張某同意，因此屬于無(wú)權處分，基于此張某可以主張轉讓行為無(wú)效。但是，房屋已經(jīng)交易給李某，張某可以取回嗎？這里就要了解不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。
二、關(guān)于善意第三人
首先我們要明白一個(gè)概念：善意取得。一般情況下，不動(dòng)產(chǎn)受讓人如果從無(wú)處分權人處購得不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權人是有權追回的，但在符合法律規定的特別要件的情況下，善意受讓人卻可以對抗產(chǎn)權人而不必返還房屋。那么什么情況是屬于法律所指的特別要件呢？
（1）受讓方受讓時(shí)為善意。通俗的講就是受讓時(shí)不知情，從案例中我們得知作為第三人的李某在房屋交易過(guò)程中并不知道該房產(chǎn)屬于王某及張某的共有。
（2）以合理的價(jià)格轉讓。如果成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)位時(shí)，就有可能存在轉移財產(chǎn)的嫌疑。
（3）已經(jīng)辦理實(shí)際過(guò)戶(hù)登記。在案例中，我們可以看到張某發(fā)現此事時(shí)，王某與李某已經(jīng)辦理完過(guò)戶(hù)手續。
那么，如果遇到第三方已經(jīng)實(shí)際善意取得房屋產(chǎn)權，房屋共有人該如何處理呢？
以本案例出發(fā)，張某可以基于共同共有權利主張房屋轉讓行為無(wú)效，但是無(wú)法要求善意第三人即李某返還房屋，而只能向王某索賠，李某終獲得房屋產(chǎn)權。
小貼士：作為房屋共有人，張女士卻無(wú)法要回共有房屋這里給共同出資的夫妻和準夫妻們也提了個(gè)醒，在進(jìn)行房屋產(chǎn)權登記時(shí)好雙方同時(shí)登記備案，以顯示房屋為夫妻共同財產(chǎn)，這樣可以杜絕夫妻一方惡意轉讓共同房產(chǎn)，造成另一方精神和財產(chǎn)的雙重損失。
了解了這些知識，相信您在置業(yè)過(guò)程中能更好的規避風(fēng)險，
