北京王府井又一例商場(chǎng)改寫(xiě)字樓
“冰火兩重天”對于以金魚(yú)胡同為界的王府井街上的商業(yè)項目而言或是相對貼切的表述。記者近日走訪(fǎng)王府井商圈注意到，位于王府井大街與金魚(yú)胡同的交界處的淘匯新天2-9層基本處于空置狀態(tài)，2樓僅余幾家商戶(hù)仍在經(jīng)營(yíng)。據悉，商場(chǎng)4層以上計劃改造為寫(xiě)字樓，這也是繼王府井銀泰in88部分樓層轉型寫(xiě)字樓后又一例商改寫(xiě)。在業(yè)內人士看來(lái)，金魚(yú)胡同與王府井大街交匯處交通區位相對較好，對于多年商業(yè)運營(yíng)效果不佳的項目而言，轉型寫(xiě)字樓或是不錯的方向。
改辦公樓
淘匯新天或是王府井商圈最沒(méi)有存在感的項目之一，即便是經(jīng)常去王府井商圈的人，對淘匯新天的印象更多的還是“一層是聚美優(yōu)品那棟樓”。北京商報記者近日走訪(fǎng)時(shí)注意到，商場(chǎng)2-9層基本處于空置狀態(tài)，除了2樓部分商家仍在正常經(jīng)營(yíng)之外，以上樓層的仍有零星商戶(hù)在進(jìn)行最后的甩賣(mài)。
多家商戶(hù)告訴北京商報記者，商場(chǎng)在幾個(gè)月前更換了業(yè)主，目前將要轉型寫(xiě)字樓，加上本身商場(chǎng)的人氣就比較低，所以有的商戶(hù)到期了沒(méi)有續，有的則屬于商場(chǎng)在調整當中清退的。
北京商報記者致電淘匯新天租賃部確認了這一消息。租賃部相關(guān)人士告訴北京商報記者，商場(chǎng)4層以上將調整為辦公樓，目前4-7層已經(jīng)有人租了，目前還在對外招商的是8層和9層，面積分別是3400平方米和3500平方米。而4層以下仍想做商業(yè)，目前大量空置的原因，則是招商“還沒(méi)有招滿(mǎn)”。
從現場(chǎng)來(lái)看，一樓的手機體驗店、名創(chuàng )優(yōu)品，二樓的尼康體驗店、阿迪達斯、coffee bene以及跨一二樓的聚美優(yōu)品極速免稅店仍在正常經(jīng)營(yíng)當中。不過(guò)，盡管清退商戶(hù)對于商場(chǎng)而言是個(gè)變化，但在隨機采訪(fǎng)當中，不少消費者并未關(guān)注到這一變化，“一層是聚美優(yōu)品那棟樓一般不怎么去，也就去名創(chuàng )優(yōu)品買(mǎi)些小東西”，一位從apm出來(lái)的消費者告訴北京商報記者。
在采訪(fǎng)當中，清退區域當中仍在經(jīng)營(yíng)的幾家商戶(hù)主要分為兩類(lèi)，一類(lèi)是正在協(xié)商賠償問(wèn)題的商戶(hù)，包括門(mén)店裝修費用、剩余租期的租金等，另一類(lèi)是因為此前因商場(chǎng)人氣較低、經(jīng)營(yíng)不理想而未繳納一些名目的費用的商戶(hù)，未能獲得賠償金及剩余租金返還。
多次調整
包括上述商戶(hù)提到的業(yè)主的更換，事實(shí)上，淘匯新天從2011年至今有過(guò)多次調整，但始終處于相對冷清的狀態(tài)。
早在今年7月，贏(yíng)商網(wǎng)就曾在一篇報道中指出，高力國際發(fā)布了《華北區》房地產(chǎn)2017年上半年回顧及下半年展望報告，報告指出，位于王府井步行街的王府井淘匯新天購物中心已經(jīng)以22億元出售給了一位個(gè)人買(mǎi)家。盡管未能核實(shí)上述信息，但淘匯新天租賃部相關(guān)人士告訴北京商報記者，自己所屬公司為天津王府置業(yè)有限公司北京淘匯新天分公司，目前淘匯新天產(chǎn)權已經(jīng)全部轉移完畢，房產(chǎn)證也都拿到了，不存在產(chǎn)權復雜等問(wèn)題。
從公開(kāi)資料來(lái)看，轉手一說(shuō)并非空穴來(lái)風(fēng)。北京商報記者在國家企業(yè)信用信息公示系統和水滴信用上以上述信息搜索到天津王府置業(yè)有限公司北京淘匯新天房屋租賃分公司、天津王府置業(yè)有限公司以及天津王府置業(yè)有限公司北京物業(yè)管理分公司。其中天津王府置業(yè)有限公司北京淘匯新天房屋租賃分公司的地址正是淘匯新天的地址。根據系統公示的營(yíng)業(yè)執照信息，核準日期為今年10月30日；天津王府置業(yè)有限公司擁有淘匯新天品牌和商標；天津王府置業(yè)有限公司北京物業(yè)管理分公司的注冊時(shí)間為今年10月27日。不少時(shí)間節點(diǎn)均為今年下半年。
而在更早之前，據商業(yè)地產(chǎn)觀(guān)察介紹，早在2011年，InfraRed Partner投資公司和香港地產(chǎn)商南豐集團聯(lián)合成立的匯貫·南豐中國投資管理有限公司柚子了淘匯新天購物中心，從2011年7月啟動(dòng)招商，到了2012年出租率達到70%，再到之后由于項目過(guò)戶(hù)手續問(wèn)題延遲開(kāi)業(yè)，直到2014年，“淘匯新天”才正式對外宣布開(kāi)業(yè)。
商業(yè)轉型
無(wú)獨有偶，就在11月，北京商報記者從王府井銀泰in88獲悉，商場(chǎng)計劃將4-8層改為寫(xiě)字樓。位于京城黃金商圈卻放棄轉型寫(xiě)字樓，在業(yè)內人士看來(lái)，是意料之外，卻也在情理之中。第一太平戴維斯華北區商業(yè)樓宇部高級董事溫書(shū)閱告訴北京商報記者，這兩個(gè)項目的團隊早在數年前就有轉型寫(xiě)字樓的想法。
相比較王府井大街南段，金魚(yú)胡同以北的這兩個(gè)商業(yè)項目顯得要冷清得多。銀泰in88之前多年虧損，在正式更名銀泰in88確立高端路線(xiàn)之后，表現也不溫不火，三層以上乏善可陳。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)分析指出，從外部環(huán)境和商業(yè)辦公物業(yè)的運營(yíng)規律來(lái)看，大城市電商比較發(fā)達，很多商業(yè)項目容易出現客流不足、租金收益不高的現象，所以這個(gè)時(shí)候會(huì )出現很多新的問(wèn)題，比如說(shuō)空置率較高、經(jīng)營(yíng)壓力大等。而對于辦公物業(yè)來(lái)說(shuō)，若實(shí)體經(jīng)濟好，企業(yè)有較好的擴張動(dòng)機，那么這個(gè)時(shí)候辦公物業(yè)的租賃需求就會(huì )上升。所以在北京此類(lèi)核心區域，商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)營(yíng)似乎意義不大，而更多的要改造成為寫(xiě)字樓市場(chǎng)，這樣也是實(shí)現樓宇經(jīng)營(yíng)效益最大化的導向。
收益催化
相對如今在電商沖擊下大批調整轉型的實(shí)體零售商業(yè)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)則要樂(lè )觀(guān)得多。
根據仲量聯(lián)行今年發(fā)布的《勇往直前——北京辦公樓市場(chǎng)的光明前景》，北京甲級辦公樓空置率多年保持低于5%的水平，使得北京成為就全球而言最供不應求的辦公樓市場(chǎng)之一，這種現狀表明市場(chǎng)需要更多辦公空間供應。
溫書(shū)閱分析指出，商業(yè)本身運營(yíng)和管理更為復雜精細，成本也更高，且在北京市場(chǎng)傳統中端及中低端商業(yè)有進(jìn)一步萎縮趨勢。而從寫(xiě)字樓市場(chǎng)來(lái)看，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)近六七年一直處于賣(mài)方市場(chǎng)，市場(chǎng)需求旺盛，未來(lái)市場(chǎng)依舊相對樂(lè )觀(guān)。同時(shí)寫(xiě)字樓的經(jīng)營(yíng)管理也更為簡(jiǎn)單，成本相對低，目前，不論從“開(kāi)源”還是“節流”來(lái)看，業(yè)主對于寫(xiě)字樓產(chǎn)品都更有信心。目前北京已經(jīng)有不少商改寫(xiě)，并且取得成功的案例，這也促使此趨勢得到進(jìn)一步的催化。
事實(shí)上，在北京市場(chǎng)，原來(lái)經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)業(yè)態(tài)后被改建為寫(xiě)字樓的物業(yè)不在少數。除了上述兩個(gè)案例之外，今年7月，北京商報記者獲悉，原西單商場(chǎng)十里堡店有意改為寫(xiě)字樓，原華堂商場(chǎng)十里堡店已經(jīng)掛出了辦公招商的樓面廣告。據相關(guān)工作人員介紹，原華堂商場(chǎng)十里堡店2-5層都將改造為辦公樓。今年5月底，北京中糧廣場(chǎng)C座以寫(xiě)字樓的面貌重裝開(kāi)業(yè)。在重裝之前，中糧廣場(chǎng)有4.6萬(wàn)平方米的商業(yè)體量，為中糧廣場(chǎng)購物中心，改造之后寫(xiě)字樓的體量進(jìn)一步擴大，并留出了更大的餐飲配套和休閑配套空間。更早之前的案例是三里屯附近的盈科中心，太平洋百貨撤出后，原址改為寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)。此外全國工商聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)研究會(huì )會(huì )長(cháng)王永平介紹，北三環(huán)的原百盛百貨太陽(yáng)宮店也將被改造為寫(xiě)字樓。
