北京房品房庫存數據僅有5萬(wàn)套
2017年即將過(guò)去，用“冰封”來(lái)形容即將過(guò)去的一年似乎并不為過(guò)：截至12月24日，在還有7天的情況下，北京樓市成交量低迷已成為定局：合計住宅簽約量只有26253套，預計全年只有2.65萬(wàn)套，這也是北京樓市網(wǎng)簽以來(lái)的歷史最低值，同比下調45%。
從成交金額看，1750億的住宅市場(chǎng)簽約額也是最近3年的最低值。庫存數據只有5萬(wàn)套，也刷新了歷史最低紀錄。而在二手房市場(chǎng)上，將近90%的成交房源價(jià)格下跌。
然而，就在這樣的淡市中，有買(mǎi)房人提出不同意見(jiàn)：“難道我遇到的樓市是‘假樓市’？為什么2017年我想買(mǎi)的幾個(gè)樓盤(pán)根本買(mǎi)不到？”剛需人群買(mǎi)不到政策房中的限價(jià)保障房，改善人群買(mǎi)不到市場(chǎng)上的限價(jià)商品房。
確實(shí)如此，正如股票市場(chǎng)，熊市也會(huì )有牛股。2017年，樓市出現了諸如中國璽、中駿天宸、泰禾麗春湖院子、華潤城、華僑城和園等一房難求的“神盤(pán)”。而他們熱銷(xiāo)的最重要的原因，無(wú)一例外是銷(xiāo)售價(jià)格由于政策限價(jià)而遠遠低于他們周邊樓盤(pán)價(jià)格。至于屬于保障房范疇的限價(jià)房，則即將成為歷史，自住商品房將成為它的替代者。
專(zhuān)家預測，2018年，樓市仍將延續2017年的態(tài)勢，限購限貸政策仍然不會(huì )松動(dòng)，市場(chǎng)依舊“冰封”，一房難求仍然會(huì )一房難求。
淡季里的熱銷(xiāo)房
今年北京樓市的銷(xiāo)售冠軍之爭，雖然還有三天到年底，但冠軍歸屬已經(jīng)毫無(wú)懸念，招商地產(chǎn)中國璽將有望打破50億元銷(xiāo)售大關(guān)，成為繼2013年和2016年之后第三個(gè)單盤(pán)一年超過(guò)50億元的北京銷(xiāo)冠軍。
而排名第二的如果不出意外，將是昌平別墅項目泰禾麗春湖院子。而它也將成為另一個(gè)銷(xiāo)冠：別墅市場(chǎng)。
這兩個(gè)樓盤(pán)都跨越了930和317兩大調控節點(diǎn)，并非房地產(chǎn)順風(fēng)順水的市場(chǎng)周期，贏(yíng)得了銷(xiāo)售奇跡，除了戰略與銷(xiāo)售策略之外，價(jià)格是至關(guān)重要的因素。
中國璽為少見(jiàn)的二環(huán)邊內城項目，2015年拿地的樓面價(jià)為5萬(wàn)元/平方米左右，周邊二手房?jì)r(jià)格已經(jīng)達到10萬(wàn)+，但是受到預售價(jià)格管控影響，開(kāi)發(fā)商不得不大幅調低預期，以7.95萬(wàn)元/平方米的均價(jià)取得預售許可，在“8萬(wàn)元”紅線(xiàn)之下擦網(wǎng)通過(guò)。從價(jià)格橫向對比來(lái)看，周邊的二手房都處在8萬(wàn)元/平方米左右，但無(wú)論是使用年限和產(chǎn)品品質(zhì)都無(wú)法與中國璽相提并論。
這種樓盤(pán)就是目前被稱(chēng)為“市場(chǎng)限價(jià)房”的代表樓盤(pán)：一、樓面價(jià)高，市場(chǎng)價(jià)格期待高。二、當時(shí)政策限制，不能超過(guò)8萬(wàn)/平方米紅線(xiàn)。三、周邊競爭樓盤(pán)少，價(jià)值稀缺。
這樣的樓盤(pán)自然受到追捧。已經(jīng)經(jīng)過(guò)十幾年市場(chǎng)教化的買(mǎi)房人自然知道其中的價(jià)值所在，因此，中國璽兩次低調的開(kāi)盤(pán)，直接提前鎖定2017年樓市銷(xiāo)冠軍。
據中國璽營(yíng)銷(xiāo)負責人介紹，被限制的價(jià)格，未來(lái)會(huì )在二手房上補漲。我們的客戶(hù)都是高端改善人群，無(wú)論從自住還是從長(cháng)期持有來(lái)看，它的價(jià)值遠遠大于它體現出的價(jià)格。
而另一個(gè)別墅領(lǐng)域的銷(xiāo)冠麗春湖院子，價(jià)格一樣“親民”，將近3萬(wàn)元的樓面地價(jià)，5萬(wàn)多元的單價(jià)。一改別墅端著(zhù)架子賣(mài)的傳統風(fēng)格，直接將別墅產(chǎn)品進(jìn)行了高周轉運營(yíng)。
據泰禾集團營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)負責人介紹，價(jià)格合理與客戶(hù)定位的反邏輯是成就麗春湖院子的兩大主因。
說(shuō)到客戶(hù)定位，相關(guān)負責人解釋?zhuān)瑒e墅的價(jià)格從單價(jià)來(lái)說(shuō)再“親民”，總價(jià)還是擺在那里的，它的客戶(hù)一定是要有實(shí)力的，因此，“我們選擇的客戶(hù)就是那些認為2500萬(wàn)不貴的人群”。經(jīng)過(guò)充分調研和客源判斷，他們認為海淀客戶(hù)具有更強的購買(mǎi)動(dòng)機和資金實(shí)力，其中最關(guān)鍵的機會(huì )在于，海淀已多年沒(méi)有低密度產(chǎn)品的新增供應，存在大量而有效的潛在需求。最終，麗春湖院子超六成客戶(hù)來(lái)自于海淀，后期朝陽(yáng)客戶(hù)又占據剩余大半?；ヂ?lián)網(wǎng)新貴、科技精英、企業(yè)高管等高知高智客群成為麗春湖院子的核心業(yè)主構成。
2017年截至12月24日的北京銷(xiāo)冠排行榜：從項目看，超過(guò)10億網(wǎng)簽金額的住宅合計有55個(gè)，其中有15個(gè)項目超過(guò)20億，超過(guò)30億的有6個(gè)，銷(xiāo)售額最高的項目是中國璽，簽約48.82億。有望在2013年和2016年后，北京再次出現銷(xiāo)冠超過(guò)50億的簽約。排名第二的是泰禾麗春湖院子，也是別墅項目的銷(xiāo)冠，簽約46.5億。排名第三的是亦莊金茂府，簽約40.06億。第四是景粼原著(zhù)，簽約39.38億。第五第六分別是泰禾昌平拾景園與首開(kāi)華潤城。
逆勢將成為檢驗大企業(yè)的試金石
在兩年前的上海，孫宏斌在談到擴張時(shí)顯得非常謹慎。當記者問(wèn)起是否也要向千億房企發(fā)起沖擊時(shí)，他貌似低調地表示：飯要一口一口吃，扎扎扎實(shí)實(shí)做事，不去想千億的事。言猶在耳，兩年后的今天，孫宏斌的融創(chuàng )集團，已經(jīng)一躍成為“碧恒萬(wàn)融”中的一員，千億目標早已拋在身后。事實(shí)證明，市場(chǎng)越是低迷，越容易使一些企業(yè)做大。
在2017年，北京商品房市場(chǎng)中，2760億的總銷(xiāo)售額，是由472家房企創(chuàng )造的，龍頭房企的市場(chǎng)占有率越來(lái)越高，盡管市場(chǎng)進(jìn)入了冷靜期，但市場(chǎng)集中度卻不斷提升。排名前20的項目成交額已占到商品住宅總成交額1/3，而同樣的數字在2016年和2015年僅是1/4。其中，開(kāi)發(fā)商集中度提升得更加明顯，北京萬(wàn)科以在售30個(gè)項目，簽約銷(xiāo)售額307.5億排名市場(chǎng)第一，市場(chǎng)占有率超過(guò)10%，整個(gè)市場(chǎng)前10名開(kāi)發(fā)商合計市場(chǎng)占有率達到49%，而在2016年，排名前10的開(kāi)發(fā)商合計市場(chǎng)占有率僅為35%，預計未來(lái)在調控不斷升級的情況下，市場(chǎng)集中度仍將繼續提高，優(yōu)勢開(kāi)發(fā)商、優(yōu)勢項目將成為市場(chǎng)主力。
有31家企業(yè)發(fā)布了11月銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，雖然調控持續出臺，但房企銷(xiāo)售依然處于歷史的最高峰。從目前數據看，公布銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的企業(yè)2017年刷新銷(xiāo)售額歷史最高紀錄已成定局。11個(gè)月標桿房企已經(jīng)全面完成年度任務(wù)，基本全部超過(guò)了2016年全年。
從這31家企業(yè)看，包括萬(wàn)科等多家企業(yè)已經(jīng)突破4000億大關(guān)，超過(guò)千億的十幾家。
標桿房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)、利潤上漲速度均超過(guò)行業(yè)平均水平，龍頭房企的市場(chǎng)占有率上漲。2016年，具有品牌優(yōu)勢、布局優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、開(kāi)發(fā)能力優(yōu)勢的標桿企業(yè)通過(guò)兼并收購、買(mǎi)地產(chǎn)股來(lái)增加土地儲備，并布局多元化投資。從部分熱點(diǎn)城市看，雖然調控發(fā)力，市場(chǎng)明顯萎縮，但部分龍頭房企的市場(chǎng)占有率明顯上漲。
2018年樓市三大買(mǎi)不到
大多數房地產(chǎn)研究人士都認為，2018年，樓市的整體格局將會(huì )延續2017年的態(tài)勢，限購限貸政策仍然會(huì )堅決執行，二手房?jì)r(jià)格不會(huì )有太大浮動(dòng)，新房市場(chǎng)仍然會(huì )存在兩極分化：要么賣(mài)不動(dòng)，要么買(mǎi)不到。
新房賣(mài)不動(dòng)的原因有兩種：
首先，以舊換新路徑卡殼。
張先生看上了一個(gè)學(xué)區房，總價(jià)在1600萬(wàn)左右。他手里有600萬(wàn)首付，剩余的1000萬(wàn)要通過(guò)賣(mài)舊房才能湊足。而從去年7月份開(kāi)始，張先生就在幾個(gè)大型二手房中介門(mén)店將舊房掛出，由于是亞運村的房子，而且還有學(xué)區資格，放在去年房子單價(jià)11萬(wàn)/平方米。而從掛出的那一天起，直至12月，降至9萬(wàn)元/平方米也無(wú)人問(wèn)津。而新房開(kāi)發(fā)商給他三個(gè)月的期限也即將到期，因此他不得不放棄。這就是目前買(mǎi)賣(mài)房連環(huán)套出現卡殼的原因所在。
其次，新房?jì)r(jià)格普遍高于周邊二手房，競爭太過(guò)激烈。
位于石景山一個(gè)國企的商品房樓盤(pán)，價(jià)格也不貴，在地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人眼中，這樣的樓盤(pán)一定是日光盤(pán)，但最近卻傳出了降價(jià)的消息。原因就在于，它所在的區域競爭樓盤(pán)太多，同時(shí)又遇到從去年開(kāi)始的各項調控政策，大家都不好賣(mài)。別人都是現房，它是期房，大家根據他的價(jià)格來(lái)調整自己的價(jià)格。
那么，什么樣的新盤(pán)是買(mǎi)不到的？
第一種，是被限價(jià)的商品房。
由于目前的招拍掛基本都是競地價(jià)限房?jì)r(jià)競自持，因此，核心位置的新房很多都會(huì )受到限價(jià)影響。
北京青年報記者通過(guò)有關(guān)渠道獲悉，剛剛被泰禾收購的華僑城項目新著(zhù)東方（泰禾收購后更名為金府大院）審批的高價(jià)格沒(méi)有被有關(guān)部門(mén)通過(guò)，目前預計售價(jià)在8萬(wàn)元/平方米。而沒(méi)有撤出前的華僑城，原先預計價(jià)格在10萬(wàn)元/平方米。
業(yè)內有人士稱(chēng)：該項目很可能成為明年的“中國璽”。
而撤出該項目的華僑城也沒(méi)閑著(zhù)，在該項目不遠的五環(huán)位置，出爐“華僑城和園”項目，同樣是上報給有關(guān)部門(mén)的報價(jià)被駁回，最終停留在7萬(wàn)元/平方米左右的單價(jià)。而周邊的二手房?jì)r(jià)格都要高出7.5萬(wàn)元/平方米，而周邊新房都保持在8.5萬(wàn)元/平方米左右。結果，該項目一期房源剛推出就被“日光”……
這類(lèi)樓盤(pán)就是文中指出的限價(jià)商品房，2018年仍然會(huì )有不少這樣的項目推出。
第二種，新的學(xué)區房。
2017年，北京二環(huán)內一共也只有幾個(gè)新樓盤(pán)推出。中國璽、昆侖域、中駿天宸、使館壹號院，最終突破8萬(wàn)元紅線(xiàn)的是頂著(zhù)學(xué)區房光環(huán)的樓盤(pán)——中駿天宸。
眾所周知，北京的教育資源最好的主要集中在海淀和西城。而中駿天宸則屬于西城最好的學(xué)區之一——德勝學(xué)區，這個(gè)片區的上世紀80年代二手房都已經(jīng)達到了14萬(wàn)/平方米左右，用一位家長(cháng)的話(huà)說(shuō)：寧要德勝一張床，不要別墅一套房。
而北京這樣的項目資源已經(jīng)鳳毛麟角，尤其是帶學(xué)區的西城和海淀房，剛剛拍下的海淀天恒地產(chǎn)項目，雖然不是嚴格意義上的學(xué)區房，但由于在海淀這個(gè)大背景下，仍然受到了重視子女教育的買(mǎi)房人的提前關(guān)注。
第三種，地鐵沿線(xiàn)小戶(hù)型。
不久前，一個(gè)昌平樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商對業(yè)內人士說(shuō)，明年你們趕緊買(mǎi)我的房子吧，就九個(gè)字：地鐵上、小戶(hù)型、學(xué)區房。話(huà)音剛落，在座的幾個(gè)業(yè)內人士連有沒(méi)有買(mǎi)房資格的問(wèn)題都沒(méi)有想，就馬上預訂了。
在北京，即使到了“起碼要150平方米的三居”時(shí)代，但地鐵旁小戶(hù)型仍然保持著(zhù)旺盛的生命力。除了自住需求外，很多有投資需求的人還是看好這類(lèi)房源。除了住宅之外的小戶(hù)型，目前，已經(jīng)過(guò)關(guān)的商住房（可以分割產(chǎn)權，可以拿公司名義購買(mǎi)），只要是在地鐵沿線(xiàn)的，也開(kāi)始有買(mǎi)房人關(guān)注。畢竟，跟北京動(dòng)輒上千萬(wàn)的商品房相比，花三四百萬(wàn)就能安家，已經(jīng)非常滿(mǎn)足了。
