2017年津城樓市：政策調控層層加碼 樓市回歸住房本質(zhì)
元旦剛過(guò)，本市各房地產(chǎn)分析機構紛紛曬出了2017年津城樓市成績(jì)單。業(yè)內公認，剛剛過(guò)去的2017年是“政策調控年”，而且調控力度之大、監管力度之嚴前所未有。津城樓市也經(jīng)歷了從限購限貸，到限價(jià)、限售的層層加碼，樓市回歸住房本質(zhì)，抑制非理性追漲，擠出短期投資客，市場(chǎng)整體趨穩。
新房市場(chǎng)
去化周期約為13個(gè)月
成交面積1280萬(wàn)平方米，環(huán)比下降50%
成交均價(jià)15707元/平方米，環(huán)比增長(cháng)15%
在新房市場(chǎng)方面，相較于2016年，去年本市新房供應量和成交量都有不同程度下跌，但價(jià)格呈現小幅上漲。
據天津我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心數據顯示，2017年本市新增新房面積1397萬(wàn)平方米，環(huán)比2016年下降8%；成交新房面積1280萬(wàn)平方米，環(huán)比2016年下降50%；新房成交均價(jià)15707元/平方米，環(huán)比2016年增長(cháng)15%。相關(guān)數據監控中心統計，2017年天津樓市共有201個(gè)項目開(kāi)盤(pán)，共計開(kāi)盤(pán)341次，開(kāi)盤(pán)項目數同比下降僅1.47%，開(kāi)盤(pán)次數同比減少14.75%。其中屬于全新項目首次入市的項目有62個(gè)，占2017年開(kāi)盤(pán)項目總數的30.85%，同比2016年增長(cháng)19.23%。
業(yè)內分析表示，去年市區新房成交項目以高端居住區為主，大規模集中放量的開(kāi)盤(pán)項目集中在環(huán)城四區，遠郊的武清和靜海團泊保持原有熱度，同時(shí)薊州和寶坻也進(jìn)入集中放量期，濱海新區在不限購的政策助力下剛需成交較多。市區低總價(jià)、小戶(hù)型房源和配套逐漸完善的環(huán)城區域性?xún)r(jià)比較高的項目成為熱銷(xiāo)主力。新房市場(chǎng)價(jià)格在延續2016年漲勢基礎上，處于高位徘徊，隨著(zhù)全國范圍內樓市調控市場(chǎng)降溫，房?jì)r(jià)漲幅放緩。從天津來(lái)看，由于市內六區新房供貨較少，部分購房者外溢到環(huán)城區域購買(mǎi)洋房或高層產(chǎn)品，帶動(dòng)新房成交結構產(chǎn)生變化，同時(shí)限購限貸政策使得購房者的購房機會(huì )減少，部分購房者選擇“一步到位”，也在一定程度上推高了成交均價(jià)。據統計，截至2017年底，全市新房可售存量為1412萬(wàn)平方米，12.4萬(wàn)套，去化周期約為13個(gè)月。
二手房市場(chǎng)
成交量在低位徘徊
簽約成交94434套，環(huán)比下降50%
成交均價(jià)13308元/平方米，環(huán)比漲幅8%
在二手房方面，2017年，津城二手房市場(chǎng)成交腰斬，成交套數不及2016年的一半。
我愛(ài)我家數據顯示，去年全市二手房簽約成交量94434套，環(huán)比2016年下降50%，成交均價(jià)13308元/平方米，環(huán)比價(jià)格漲幅8%。在去年“331”新政出臺后，二手房市場(chǎng)呈現斷崖式下滑，并一直延續至年底。全年只有3月份政策末班車(chē)效應導致月度成交量處于高位，其他月份二手房成交量都在低位徘徊，成交價(jià)持穩為主。
受調控政策影響，購買(mǎi)需求被抑制，部分購房者對市場(chǎng)預期處于觀(guān)望狀態(tài)，中介門(mén)店的新增客源量與帶看量都呈現下降趨勢。據天津鏈家數據顯示，自去年“331”新政后，新增客源量與帶看量數據快速下降，后逐步趨于穩定。以2017年12月為例，新增客源量相比3月下降約54.3%，帶看量下降約51.9%；2017年全年新增客源量環(huán)比2016年下降約54.1%，帶看量下降約34.2%。
此外，買(mǎi)賣(mài)雙方成交周期也呈現延長(cháng)趨勢，以2017年12月為例，賣(mài)方成交周期為3個(gè)月左右，相比3月延長(cháng)60%以上。去年12月買(mǎi)方成交周期是1個(gè)月左右，相比3月延長(cháng)50%以上。成交周期延長(cháng)一方面是受信貸政策的影響，交易周期拉長(cháng)；另一方面是由于部分買(mǎi)賣(mài)雙方處于觀(guān)望狀態(tài)，決策周期變長(cháng)。
租房市場(chǎng)
部分二手房由售轉租
成交量環(huán)比上漲21%
租賃價(jià)格下降1.5%
在二手房市場(chǎng)“冰凍”下，部分房源由售轉租，紛紛轉入租賃市場(chǎng)。
據統計，去年本市房屋租賃市場(chǎng)成交量環(huán)比上漲21%，租賃價(jià)格下降1.5%。其中成交量集中在二三季度，8、9月份達到租賃旺季，租金價(jià)格有2%左右的增幅。在國家和地方政策鼓勵下，眾多房企試水長(cháng)租公寓市場(chǎng)，進(jìn)行多元化市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，租房人群可在現有資金 、地點(diǎn)、環(huán)境、交通等多重因素上全方位比較，選擇更優(yōu)質(zhì)房源。
目前，在中心城區，一室房源租賃價(jià)格約1500元—2000元/月；二室租賃價(jià)格2000元—2800元/月；三室租賃價(jià)格3500元—4200元/月。公寓租金普遍高于普通住宅，一室租賃價(jià)格約為1800元—2200元/月；二室租賃價(jià)格2500元—3000元/月；三室租賃價(jià)格3500元—5000元/月。
天津“我愛(ài)我家”城市集團副總經(jīng)理孟波接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，2018年是樓市調控長(cháng)效機制建設關(guān)鍵期，預計將延續限購限貸等政策，短期內不會(huì )放松。由于高地價(jià)與高成本促使供應端入市節奏放緩，因此房?jì)r(jià)漲勢將繼續被延緩。天津樓市主體需求仍以剛需為主，“90后”將逐步加入購房大軍。此外，受停工影響，2018年下半年為新房集中上市供應期，屆時(shí)，隨著(zhù)需求釋放，市場(chǎng)將迎來(lái)集中放量，成交量?jì)r(jià)將以持穩為主。
