廣州增城樓市仍存雙合同、消費貸現象
自廣州2017年“3·30”新政實(shí)施后，部分樓盤(pán)為規避限價(jià)等調控政策，出現了“雙合同”、“消費貸”等現象。在經(jīng)歷住建部和國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)起的樓市跨省交叉檢查后，這些問(wèn)題是否得到了整治？
為探尋樓市的真實(shí)現狀，《每日經(jīng)濟新聞》記者近日以購房者身份對廣州增城多個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行了調查，調查發(fā)現，“雙合同”和“消費貸”依然存在；部分樓盤(pán)違規情況甚至出現升級，以首付分期貸款吸引購房者，符合一定條件的購房者三成首付還可再貸款一半。購房門(mén)檻進(jìn)一步降低，為樓市健康發(fā)展埋下了隱患。
部分樓盤(pán)首付門(mén)檻大降
《每日經(jīng)濟新聞》記者實(shí)地調查發(fā)現，增城部分樓盤(pán)存在“雙合同”規避限價(jià)政策，“消費貸”為樓市加杠桿的現象；同時(shí)，部分開(kāi)發(fā)商為加快房屋銷(xiāo)售，以首付分期以及三成首付可再貸款一半等方式降低購房門(mén)檻。
近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者身份前往增城新塘永和的一樓盤(pán)踩盤(pán)，該樓盤(pán)銷(xiāo)售顧問(wèn)告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，現在都是雙合同了，因為樓盤(pán)限價(jià)，購房者需與開(kāi)發(fā)商簽訂2個(gè)合同，政府指導價(jià)部分簽訂一個(gè)合同，超出政府指導價(jià)部分簽訂裝修合同。
同時(shí)，該樓盤(pán)可提供裝修合同分期付款，政府指導價(jià)合同三成首付可再貸款一半。
以一套91平方米的戶(hù)型為例，折后總價(jià)約為143萬(wàn)元，其中政府指導價(jià)的合同價(jià)約為90萬(wàn)元，首套房可貸款七成63萬(wàn)元，首付為27萬(wàn)元。在完成首付款的貸款手續后，購房者可繼續申請貸款，獲得27萬(wàn)元首付款貸款的一半，即13.5萬(wàn)元，用于支付裝修合同的款項，利息為2.8厘。
該樓盤(pán)銷(xiāo)售顧問(wèn)告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，該戶(hù)型的裝修合同部分約為53萬(wàn)元，需在一年半的時(shí)間付清，分為三期付款，每半年為一個(gè)付款周期。第一期和第二期付款為裝修合同價(jià)的20%，第三期需支付剩余的60%的裝修合同款。
該銷(xiāo)售顧問(wèn)表示，如果裝修合同款支付存在困難，可申請5年分期貸款，但是利息達7.5厘，為消費貸。按照7.5厘的利息計算，貸款30萬(wàn)元消費貸5年需支付利息13萬(wàn)元。每月需要償還政府指導價(jià)合同貸款的月供和裝修合同的消費貸款每月還款，購房者前5年購房壓力劇增。
《每日經(jīng)濟新聞》記者調查發(fā)現，上述現象并非個(gè)例，位于增城石灘板塊的一樓盤(pán)同樣存在“雙合同”、消費貸用于支付裝修合同款以及可獲得三成首付的一半貸款支付裝修合同的現象。不同的是，該樓盤(pán)由于銷(xiāo)售情況較好，裝修合同款分期時(shí)間縮短至一年，獲得三成首付貸款的一半需要滿(mǎn)足銀行的條件，例如收入需達到政府指導價(jià)合同月供的2.5倍。
一位具有多年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗的中介人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，現在增城不少樓盤(pán)都是雙合同。
對于三成首付還能申請貸款的現象，一家國有四大銀行之一的工作人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，因為交易處于搶量狀態(tài)，市場(chǎng)存在很多變通的方式，首付放款之后可貸款用于償還裝修合同款也是其中一種方式。
違規操作致網(wǎng)簽價(jià)格失真
據《每日經(jīng)濟新聞》記者計算，上文提到增城新塘的91平方米戶(hù)型，總價(jià)143萬(wàn)元，按照三成首付單合同計算，購房者需支付約43萬(wàn)元首付?，F在采取“雙合同”的方式簽約，各方杠桿資金注入以及裝修款分期分款計算，購房者在7天內只需支付合同價(jià)90萬(wàn)元的三成首付27萬(wàn)元，首付壓力較單合同期間減輕。
按照上述支付方式,購房者的首付門(mén)檻大幅度降低,通過(guò)各種途徑獲取資 金支持注入樓市,為樓市加杠桿。需要注意的是，購房者的壓力轉移到需要支付裝修款以及償還裝修分期貸款期間。
廣東省房協(xié)專(zhuān)家委員會(huì )委員龍斌在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)分析指出，“雙合同”等違規現象加大第三方對樓市的資金注入，降低購房門(mén)檻，一旦購房者資金出現問(wèn)題，存在斷供的風(fēng)險，資金支持方、個(gè)人購房者均需承擔風(fēng)險，這是要重點(diǎn)警惕的。
樓盤(pán)銷(xiāo)售采取“雙合同”策略逃避政府指導價(jià)，最終網(wǎng)簽數據顯示樓盤(pán)價(jià)格符合政府指導價(jià)格，而裝修合同價(jià)格則并不能顯示在網(wǎng)簽數據中，造成網(wǎng)簽數據并不能反應真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。
龍斌指出，這種網(wǎng)簽價(jià)格失真的現象在2013年出現過(guò)，因為價(jià)格限制帶來(lái)的信息失真，網(wǎng)簽數據不能反應房?jì)r(jià)漲跌的真實(shí)情況，市場(chǎng)產(chǎn)生信息錯亂，這對政策調控和市場(chǎng)判斷造成較大負面影響。
2018年政策調控進(jìn)入新階段，多城調控釋放因城施策的信號，價(jià)格信號出現失真，是否會(huì )對廣州因地制宜地制定政策產(chǎn)生負面影響？
龍斌指出，政策制定會(huì )綜合參考價(jià)格、土地出讓情況、供求關(guān)系、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、庫存等指標，單一指標失真不會(huì )造成太大的負面影響。需要注意的是，龍斌認為，限價(jià)政策是暫時(shí)的，隨著(zhù)市場(chǎng)情況的改變，限價(jià)政策的作用將慢慢弱化，最后退出。
