房?jì)r(jià)連漲21個(gè)月 中國最特殊的城市瘋了！
這幾天，樓市大消息不斷。廣州上浮購房利率，西安變相放松限購，而今天香港樓市又傳來(lái)令人瞠目的數據。
2月3日，據香港大公報消息披露，香港樓市高速列車(chē)越開(kāi)越快，去年香港私人住宅樓價(jià)及租金指數升幅均為五年最大，各錄約14.8%及7.9%。樓價(jià)連升21個(gè)月，且連續14個(gè)月創(chuàng )新高。
各類(lèi)單位中，實(shí)用面積約1076平方英尺以下的三類(lèi)中小型單位，去年的升幅與整體相若，即約14.1%至14.8%不等；其中九龍及新界區實(shí)用面積431平方英尺(A類(lèi)單位，約40平方米)以下的單位平方英尺價(jià)已升至約1.28萬(wàn)及1.204萬(wàn)港元不等。 （約人民幣11萬(wàn)/平方米左右）
有學(xué)者認為如情勢不變，今年樓價(jià)會(huì )再升15%。
簡(jiǎn)直是漲瘋了。
內地的中心城市雖然也一直保持著(zhù)上漲趨勢，但連續上漲21個(gè)月的城市還未出現，要真有，政府早就通過(guò)行政手段給摁住了，也就香港這個(gè)特別行政區才有可能出現連續上漲21個(gè)月。
很多人都在期盼著(zhù)內地房地產(chǎn)稅盡快落地，這樣房?jì)r(jià)就能跌了?？纯慈缃竦南愀劬湍苊靼?，房地產(chǎn)稅對房?jì)r(jià)抑制作用其實(shí)不大。
香港可是房地產(chǎn)稅重稅區。香港是自由貿易港，回歸之前，就以發(fā)達地區的身份加入了WTO，WTO締約國之間大多數商品是免稅的，只有特定的商品收不高于百分之五的關(guān)稅！香港的免稅，是指，除了煙、烈酒和動(dòng)力用的燃油（汽油、柴油等）之外，香港不對其他進(jìn)口物品征收關(guān)稅。
所以，香港的許多東西，比如化妝品、首飾、衣服包包等相比內地都要便宜許多，香港也因此成為了購物天堂，每天都有許多內地人去香港購物。
這么多東西都是免稅，那政府的主要財政收入就只有從房子、土地上征稅獲得。香港關(guān)于房子和土地的稅種主要包括差餉、地租/地稅、物業(yè)稅。
雖然房?jì)r(jià)也曾大跌過(guò)，但從香港房?jì)r(jià)漲幅史來(lái)看，整體是呈現階梯式上漲，屢創(chuàng )新高，已經(jīng)位列世界第一，倫敦房?jì)r(jià)世界第二。
個(gè)例說(shuō)服力不足。那再看美國。美國也是征收房地產(chǎn)稅，但最新數據顯示，2017年美國房?jì)r(jià)均價(jià)再次創(chuàng )下歷史新高。
為了防止香港本地人炒房和內地人入港炒房，香港在2016年年底決定，把非香港戶(hù)籍人口在香港購買(mǎi)住宅，以及香港戶(hù)籍人口購買(mǎi)第二套住宅的“從價(jià)印花稅”，從此前的最高8.5%，一下子提高到了15%。
這力度才叫強，內地樓市調控相比于香港簡(jiǎn)直是小巫見(jiàn)大巫。香港印花稅幾乎翻倍的結果是，內地人在港購買(mǎi)一套400萬(wàn)的住宅或者香港人購買(mǎi)第二套400萬(wàn)的住宅，印花稅就得繳納60萬(wàn)，2000萬(wàn)就得繳納300萬(wàn)。
這還只是印花稅，還有其他各種稅種。如此重的稅，都沒(méi)能阻擋香港房?jì)r(jià)上漲。
香港本輪上漲的邏輯是什么？主要有兩個(gè)：
1、香港本輪房?jì)r(jià)上漲的背景，是內地進(jìn)入強調控周期。
由于內地樓市政策干預過(guò)強，高凈值人群更看好香港樓市的發(fā)展，導致資金流入香港的股市和樓市。所以你會(huì )發(fā)現，香港本輪房?jì)r(jià)上漲周期當中，香港的股市也在不斷創(chuàng )新高。
香港恒生指數走勢
2、土地稀缺，這是香港房?jì)r(jià)長(cháng)盛難衰的關(guān)鍵因素。
香港陸地面積約1104平方公里，常住人口有737萬(wàn)人，人口密度全球第三。狹小的土地面積，成了香港房?jì)r(jià)價(jià)難以解決的重要原因。
香港地產(chǎn)大亨、中原地產(chǎn)創(chuàng )始人施永青前幾天接受一個(gè)訪(fǎng)談的時(shí)候，曾透露了香港樓市令人震驚的現狀：
人們對香港的印象是地少人多，土地不夠用。但其實(shí)香港有大量土地，其中40%是郊野公園。
香港用做城市發(fā)展的土地，占比不過(guò)25%，其中用做住宅的土地僅占7%，這其中還有一些是用在低密度的鄉村丁屋和居屋上面，城區用地占比才是4%。
也就是說(shuō)，只要再拿2%的土地出來(lái)，就可以改善居住面積50%。但是，香港一直做不到這一點(diǎn)。
以上信息表明，香港政府與內地政府一樣，都非常吝惜土地供應。
但結合香港的特殊情況，回過(guò)頭來(lái)想想，香港政府吝惜土地也是可以理解的。
香港由于歷史原因，是中國的特別行政區，面積已經(jīng)被固定，土地是用一塊少一塊，不像內地城市，空間不足還可以通過(guò)吞并的方式來(lái)擴充，比如2017年杭州將臨安撤市設區，青島將即墨撤市設區等。
此外，香港的財政收入主要靠土地和土地上建的房子，土地就是香港政府的命根子，必須細水長(cháng)流。
香港不愿意過(guò)分增加土地供應量的還有一個(gè)因素，就是香港政府的財政收入對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴(lài)性非常高，大概有一半以上的財政收入來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)，比內地城市高得多。特區政府也在憂(yōu)心當樓市逆轉時(shí)，會(huì )對金融體系及經(jīng)濟造成大沖擊。
如此看來(lái)，不管是香港還是內地城市，都在承受著(zhù)房?jì)r(jià)高企和置業(yè)難的兩難境地，可謂是難兄難弟。
