房地產(chǎn)金融的非標業(yè)務(wù)正受到監管部門(mén)的嚴監管
時(shí)間：2018/2/17
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房地產(chǎn)金融的非標業(yè)務(wù)正受到監管部門(mén)的嚴監管。記者調研獲悉，近期一些信托機構的房地產(chǎn)非標業(yè)務(wù)已暫停。多位接受采訪(fǎng)的房企和信托人士表示，非標業(yè)務(wù)收緊后，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈承壓，特別是一些中小房企的融資渠道依賴(lài)信托，非標收緊后日子比較難過(guò)。在此背景下，債券和類(lèi)REITs等成為房企看重的融資渠道，租賃類(lèi)融資項目受到追捧。
房企資金鏈承壓
“非標業(yè)務(wù)收緊后，我們只做符合‘432’條件的房地產(chǎn)信托項目。但現在基本找不到符合條件的項目，暫時(shí)就都沒(méi)做了?！蹦承磐袡C構業(yè)務(wù)管理部副總經(jīng)理對中國證券報記者說(shuō)?！?32”指房地產(chǎn)項目“四證齊全”、30%為自有資金投入、開(kāi)發(fā)商有二級開(kāi)發(fā)資質(zhì)。
2018年伊始，多個(gè)監管部門(mén)共同推進(jìn)去通道、去杠桿。去年12月底，銀監會(huì )下發(fā)通知，商業(yè)銀行和信托公司開(kāi)展銀信類(lèi)業(yè)務(wù)，不得將信托資金違規投向房地產(chǎn)、地方政府融資平臺、股票市場(chǎng)、產(chǎn)能過(guò)剩等限制或禁止領(lǐng)域。
“以前如果遇上不符合‘432’條件的項目，我們可以把交易結構設計得靈活一點(diǎn)，如通過(guò)特定資產(chǎn)收益權、債權收購、股權形式、基金有限合伙等形式，變相開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)?！鄙鲜鲂磐腥耸勘硎?。
大型房企通過(guò)非標融資的規模不大，目前沒(méi)有受到太大影響。小型房企融資更依賴(lài)信托渠道，受影響較大。野村證券中國房地產(chǎn)研究主管陳鐸表示，2015年以后，很多大型房企把信托委托貸款調整成債券融資或銀行貸款。
綠地金控集團北京地區總部副總經(jīng)理丁衛表示，公司的資金主要來(lái)自銀行授信，非標渠道的占比很低，所以非標業(yè)務(wù)收緊后，公司受到的影響不大。不過(guò)，一些中小房企的現金流比較緊張，此前依賴(lài)信托渠道融資，目前恐怕日子比較難過(guò)。
河南某房企總經(jīng)理表示，非標業(yè)務(wù)收緊后，資金鏈受影響很大，首先影響拿地資金。該公司土地開(kāi)發(fā)資金一般30%是自有資金，其余70%通過(guò)信托等渠道解決。
“現在資金成本比去年同期漲了2-3個(gè)百分點(diǎn)，今年一些小開(kāi)發(fā)商的資金鏈可能斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)等著(zhù)過(guò)冬吧?！鄙鲜鲂磐腥耸空f(shuō)，“我們最近跟房企聊，今年房企融資根本不用談定價(jià)，能融到資就不錯了。去年資金成本9%左右的房企融資項目都能做，今年可能要到15%以上?！?br />
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，中小房企的融資壓力已開(kāi)始顯現。
整頓非標業(yè)務(wù)
市場(chǎng)人士指出，大量非標資產(chǎn)對應的融資最終流向了房地產(chǎn)等受限領(lǐng)域。
中泰證券固收研究報告估計，2017年非標融資對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的支持規模累計在2.5萬(wàn)億-3萬(wàn)億元左右。非標融資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的20%-25%左右。
“根據相關(guān)規定，房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款必須‘四證齊全’。證件不全的開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)理財直投、券商資管計劃、信托計劃等形式，繞個(gè)彎獲得融資?！蹦炒笮蛧秀y行公司部人士表示，“這兩年非標業(yè)務(wù)規模增長(cháng)很快，因為信托公司等渠道審批時(shí)間短，融資方便?！?br />
某大型信用評級公司工商企業(yè)部人士表示，房企要想獲得非標融資，必須經(jīng)過(guò)外部評級。2017年年中以后，一些信托公司的房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)品要求房企的評級達到AA級。對于資質(zhì)一般的企業(yè)，信托公司做非標業(yè)務(wù)就比較謹慎。
土地款配資是理財資金進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)重要渠道。中部地區某城商行房地產(chǎn)事業(yè)部負責人表示，2017年該行土地款配資業(yè)務(wù)十分紅火，放款上百億元，創(chuàng )利2億多元。在高峰期，土地配資的杠桿比例一般是3:7，近期出于謹慎降至5:5。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，非標業(yè)務(wù)收緊才剛剛開(kāi)始，到底有多大影響還難以預計，很多房企都在拓展其他融資渠道。
轉向長(cháng)租類(lèi)
北京某券商資產(chǎn)證券化人士陳軍（化名）表示，在銀行貸款審批更審慎、非標通道受限的背景下，債券和類(lèi)REITs等工具成為房企尚可利用的為數不多的融資渠道。
“在提倡租購并舉的大背景下，租賃類(lèi)債權融資和資產(chǎn)證券化項目都比較熱門(mén)?！标愜姳硎?。
以類(lèi)REITs項目為例，2017年發(fā)行規模超過(guò)260億元，較2016年的104億元左右有大幅提升?！扒皟商?，碧桂園發(fā)了規模100億元的類(lèi)REITs，一下就把今年對類(lèi)REITs的整體規模預期給拉高了?！标愜娬f(shuō)。
陳軍認為，未來(lái)租賃市場(chǎng)的各環(huán)節都可以做資產(chǎn)證券化，減輕相關(guān)企業(yè)的資金壓力。例如，租賃房的物業(yè)，房租和裝修等環(huán)節都可以通過(guò)類(lèi)REITs架構進(jìn)行融資。
銀行對租賃融資業(yè)務(wù)的熱情也很高。近日中國銀行與8家地方國企簽訂租賃住房金融服務(wù)戰略合作協(xié)議，計劃為上述企業(yè)提供融資規模約1700億元的住房租賃金融支持。建設銀行也就通過(guò)支持企業(yè)發(fā)行類(lèi)REITs、支持地方政府發(fā)展個(gè)人租賃平臺等形式布局住房租賃金融。
債券融資也受到房企的倚重。近期龍湖地產(chǎn)、碧桂園、綠地控股、泰禾集團、象嶼股份等房企在境外發(fā)行美元債。
張大偉表示，房企境內融資收緊，海外融資渠道越來(lái)越受到關(guān)注。
房企資金鏈承壓
“非標業(yè)務(wù)收緊后，我們只做符合‘432’條件的房地產(chǎn)信托項目。但現在基本找不到符合條件的項目，暫時(shí)就都沒(méi)做了?！蹦承磐袡C構業(yè)務(wù)管理部副總經(jīng)理對中國證券報記者說(shuō)?！?32”指房地產(chǎn)項目“四證齊全”、30%為自有資金投入、開(kāi)發(fā)商有二級開(kāi)發(fā)資質(zhì)。
2018年伊始，多個(gè)監管部門(mén)共同推進(jìn)去通道、去杠桿。去年12月底，銀監會(huì )下發(fā)通知，商業(yè)銀行和信托公司開(kāi)展銀信類(lèi)業(yè)務(wù)，不得將信托資金違規投向房地產(chǎn)、地方政府融資平臺、股票市場(chǎng)、產(chǎn)能過(guò)剩等限制或禁止領(lǐng)域。
“以前如果遇上不符合‘432’條件的項目，我們可以把交易結構設計得靈活一點(diǎn)，如通過(guò)特定資產(chǎn)收益權、債權收購、股權形式、基金有限合伙等形式，變相開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)?！鄙鲜鲂磐腥耸勘硎?。
大型房企通過(guò)非標融資的規模不大，目前沒(méi)有受到太大影響。小型房企融資更依賴(lài)信托渠道，受影響較大。野村證券中國房地產(chǎn)研究主管陳鐸表示，2015年以后，很多大型房企把信托委托貸款調整成債券融資或銀行貸款。
綠地金控集團北京地區總部副總經(jīng)理丁衛表示，公司的資金主要來(lái)自銀行授信，非標渠道的占比很低，所以非標業(yè)務(wù)收緊后，公司受到的影響不大。不過(guò)，一些中小房企的現金流比較緊張，此前依賴(lài)信托渠道融資，目前恐怕日子比較難過(guò)。
河南某房企總經(jīng)理表示，非標業(yè)務(wù)收緊后，資金鏈受影響很大，首先影響拿地資金。該公司土地開(kāi)發(fā)資金一般30%是自有資金，其余70%通過(guò)信托等渠道解決。
“現在資金成本比去年同期漲了2-3個(gè)百分點(diǎn)，今年一些小開(kāi)發(fā)商的資金鏈可能斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)等著(zhù)過(guò)冬吧?！鄙鲜鲂磐腥耸空f(shuō)，“我們最近跟房企聊，今年房企融資根本不用談定價(jià)，能融到資就不錯了。去年資金成本9%左右的房企融資項目都能做，今年可能要到15%以上?！?br />
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，中小房企的融資壓力已開(kāi)始顯現。
整頓非標業(yè)務(wù)
市場(chǎng)人士指出，大量非標資產(chǎn)對應的融資最終流向了房地產(chǎn)等受限領(lǐng)域。
中泰證券固收研究報告估計，2017年非標融資對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的支持規模累計在2.5萬(wàn)億-3萬(wàn)億元左右。非標融資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的20%-25%左右。
“根據相關(guān)規定，房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款必須‘四證齊全’。證件不全的開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)理財直投、券商資管計劃、信托計劃等形式，繞個(gè)彎獲得融資?！蹦炒笮蛧秀y行公司部人士表示，“這兩年非標業(yè)務(wù)規模增長(cháng)很快，因為信托公司等渠道審批時(shí)間短，融資方便?！?br />
某大型信用評級公司工商企業(yè)部人士表示，房企要想獲得非標融資，必須經(jīng)過(guò)外部評級。2017年年中以后，一些信托公司的房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)品要求房企的評級達到AA級。對于資質(zhì)一般的企業(yè)，信托公司做非標業(yè)務(wù)就比較謹慎。
土地款配資是理財資金進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)重要渠道。中部地區某城商行房地產(chǎn)事業(yè)部負責人表示，2017年該行土地款配資業(yè)務(wù)十分紅火，放款上百億元，創(chuàng )利2億多元。在高峰期，土地配資的杠桿比例一般是3:7，近期出于謹慎降至5:5。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，非標業(yè)務(wù)收緊才剛剛開(kāi)始，到底有多大影響還難以預計，很多房企都在拓展其他融資渠道。
轉向長(cháng)租類(lèi)
北京某券商資產(chǎn)證券化人士陳軍（化名）表示，在銀行貸款審批更審慎、非標通道受限的背景下，債券和類(lèi)REITs等工具成為房企尚可利用的為數不多的融資渠道。
“在提倡租購并舉的大背景下，租賃類(lèi)債權融資和資產(chǎn)證券化項目都比較熱門(mén)?！标愜姳硎?。
以類(lèi)REITs項目為例，2017年發(fā)行規模超過(guò)260億元，較2016年的104億元左右有大幅提升?！扒皟商?，碧桂園發(fā)了規模100億元的類(lèi)REITs，一下就把今年對類(lèi)REITs的整體規模預期給拉高了?！标愜娬f(shuō)。
陳軍認為，未來(lái)租賃市場(chǎng)的各環(huán)節都可以做資產(chǎn)證券化，減輕相關(guān)企業(yè)的資金壓力。例如，租賃房的物業(yè)，房租和裝修等環(huán)節都可以通過(guò)類(lèi)REITs架構進(jìn)行融資。
銀行對租賃融資業(yè)務(wù)的熱情也很高。近日中國銀行與8家地方國企簽訂租賃住房金融服務(wù)戰略合作協(xié)議，計劃為上述企業(yè)提供融資規模約1700億元的住房租賃金融支持。建設銀行也就通過(guò)支持企業(yè)發(fā)行類(lèi)REITs、支持地方政府發(fā)展個(gè)人租賃平臺等形式布局住房租賃金融。
債券融資也受到房企的倚重。近期龍湖地產(chǎn)、碧桂園、綠地控股、泰禾集團、象嶼股份等房企在境外發(fā)行美元債。
張大偉表示，房企境內融資收緊，海外融資渠道越來(lái)越受到關(guān)注。
