春節是考察樓市的
今年，由于棚改貨幣化比例（2017年高達60%）明顯下降，國家嚴格限制居民加杠桿、嚴格限制資金流向房地產(chǎn)，加上需求部分透支、租賃分流等等，業(yè)內普遍不看好三四線(xiàn)城市的樓市。在熱點(diǎn)城市樓市調控“不放松”的大環(huán)境下，若三四線(xiàn)城市的樓市全面下滑，2018年全國樓市將明顯回調。但據筆者觀(guān)察，由于帶著(zhù)一年積蓄的人口大規模返鄉，三四線(xiàn)城市的返鄉置業(yè)潮并未急速褪去。
過(guò)往，筆者在春節期間返鄉，問(wèn)起村里的大變化，親朋經(jīng)常談起的是誰(shuí)家的小孩考上大學(xué)，誰(shuí)家在外做生意賺了錢(qián)等等。而今年春節期間談話(huà)主題變了，大家談得最多的，是誰(shuí)家在縣城或市里買(mǎi)了房子。往年，農村人賺了錢(qián)，就在村里蓋起三層樓的住宅，購置耐用消費品，甚至皮卡汽車(chē)等，這是彰顯生活水平的配置，很少人到城里買(mǎi)房。近些年來(lái)，城鄉間最龐大的網(wǎng)絡(luò )完成了鋪設，道路、有線(xiàn)、通訊和物流等網(wǎng)絡(luò )將城鄉高效地連在一起，農村居民進(jìn)城看病也有“新農合”、“新農?！钡闹С?。因此，縣城居民、鎮鄉村村民的眼界拓寬、觀(guān)念更新。而且，有社會(huì )保障和土地承包收入支持，農村消費傾向和觀(guān)念也在更新。
再看數據。2017年，城市居民社會(huì )消費品零售總額同比增速下降，而農村該指標由2016年的10.9%上升至11.8%。作為升級消費的進(jìn)城購房，必然會(huì )迅速崛起。于是，基于農村居民對子女到城里接受良好教育分外重視，新生代農民對城市豐富而美好的生活無(wú)比向往，不管大城市就業(yè)返鄉人群，或三四線(xiàn)城市下轄居民或村民，進(jìn)城購房趨勢仍旺盛。由于2016年至2017年大城市房?jì)r(jià)普遍翻了一番，很多就業(yè)人口在置業(yè)無(wú)望，而交通條件大為改善的情況下，到大城市周邊三四線(xiàn)城市購房，或到老家三四線(xiàn)城市購房，就成了現實(shí)選擇。
春節前，安居客發(fā)布的《2017-2018返鄉置業(yè)報告》顯示，59%的大城市受訪(fǎng)人群有返鄉置業(yè)的意愿。其中，有34%的受訪(fǎng)人群是因在就業(yè)的城市買(mǎi)不起房或限購而作出返鄉置業(yè)選擇，有33%的受訪(fǎng)人群希望改善長(cháng)輩和孩子的居住條件，23%的受訪(fǎng)人群希望日后回鄉發(fā)展有個(gè)落腳點(diǎn)，只有10%的受訪(fǎng)人群是在為手中的閑錢(qián)找出路，也就是投資。這表明，返鄉置業(yè)的主流并非是投資需求，而是以首套房購置為主的剛需或自住需求。2017年，艾普大數據與移動(dòng)運營(yíng)商合作，在篩選購房人群后發(fā)現，三四線(xiàn)城市買(mǎi)房人群中，54.1%來(lái)自本地人口，15.7%和28.3%來(lái)自一線(xiàn)和二線(xiàn)城市；購房年齡主要在36至45歲、46至55歲兩個(gè)階段，占比為31.2%和38.5%。顯然，縣鄉鎮村居民進(jìn)城購房，大城市就業(yè)人群返鄉是主流，而成家生育、父母為城里就業(yè)子女購房是主要驅動(dòng)。
安居客的報告還顯示，返鄉置業(yè)人群中，一半以上年齡超過(guò)30歲，單身人群的比例僅為19%。在打工一族中，80%來(lái)自三四線(xiàn)城市及周邊城鎮，但近七成都在一二線(xiàn)城市工作。這也說(shuō)明，外來(lái)務(wù)工人群也好，大城市就業(yè)人群也好，一旦步入結婚生育期，就有了買(mǎi)房并在城市“扎根”的強烈訴求。目前，全國1.7億外出農民工，70%集中在排名前30位的大城市，60%舉家遷徙，70%在就業(yè)地城市工作2至3年；大城市就業(yè)人群多為年輕群體的大學(xué)生。近年來(lái)，由于大城市房?jì)r(jià)上漲造成置業(yè)困境，在國家鼓勵回鄉創(chuàng )業(yè)、鄉村振興，傳統產(chǎn)業(yè)從沿海轉向內地的大背景下，借助返鄉置業(yè)在城市站穩，或為下一步工作或退休做準備，已成普遍趨勢。
另外，國家統計局發(fā)布的《2016年農民工監測調查報告》顯示，由于城鄉均衡發(fā)展，傳統產(chǎn)業(yè)內遷，國家加大扶貧開(kāi)發(fā)、轉移支付、基礎設施建設，而大城市日漸成為主導產(chǎn)業(yè)的服務(wù)業(yè)對大齡農民工就業(yè)吸納彈性低，農民工越來(lái)越傾向在本地就業(yè)。2010年至2016年，外出農民工規模增速分別為5.2%、3.4%、3%、1.7%、1.3%、0.4%和0.3%，外出農民工占農民工總數的比例已從2011年的62.8%降至2016年的60.1%。從農民工流入地看，2016年?yáng)|部地區務(wù)工的農民工（15960萬(wàn)）比上年減少48萬(wàn)，而中部、西部、東北則分別增長(cháng)147萬(wàn)、275萬(wàn)和45萬(wàn)。
因此，考慮到農民工回流趨勢，加上其長(cháng)期適應城市生活，并有一定積蓄，這將成為三四線(xiàn)樓市維持熱度的重要力量。在防風(fēng)險、防樓市大起大落的宏觀(guān)主題下，大城市高房?jì)r(jià)仍將維持一段時(shí)間。由此，大城市就業(yè)人群選擇在三四線(xiàn)城市購房，也將保持一定規模。今年1月，盡管調控政策偏緊、房貸收緊，但三四線(xiàn)樓市繼續保持在高位，三四線(xiàn)項目占比大的龍頭房企業(yè)績(jì)更火爆，或顯示新一輪返鄉置業(yè)已開(kāi)啟，預計2月的數據也比較樂(lè )觀(guān)。
綜合以上分析，筆者認為，即便2018年三四線(xiàn)樓市不再像2017年那般火熱，但仍有望維持在高位。更重要的是，三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲固然對返鄉置業(yè)有推動(dòng)，但更大的力量來(lái)自農民工、下轄縣鄉鎮村居民或村民、大城市就業(yè)人群等等，他們對通過(guò)購房分享城市化紅利、結束漂浮而站穩城市的訴求，已經(jīng)崛起的這種趨勢不可阻擋，這樣的需求與房?jì)r(jià)漲跌關(guān)系不大。另外，國家強調“租購并舉”，意在讓新市民（務(wù)工人員、大學(xué)畢業(yè)生）體面地租賃，在城市穩定下來(lái)，但并不排斥他們買(mǎi)房的訴求，而這批新市民量力而行的“先租后買(mǎi)”、梯度消費，正是三四線(xiàn)樓市健康發(fā)展的保障。
