房地產(chǎn)稅面對的三大問(wèn)題：能抑房?jì)r(jià)嗎？怎么征？
房地產(chǎn)稅已箭在弦上。
遵循“立法先行、充分授權、分布推進(jìn)”原則，全國人大常委會(huì )預算委員會(huì )和財政部及有關(guān)方面，正抓緊組織起草和完善房地產(chǎn)稅法律草案。
何時(shí)落地？尚沒(méi)有具體時(shí)間。按照財政部部長(cháng)肖捷此前公開(kāi)說(shuō)法，將力爭在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落實(shí)稅收法定原則”改革任務(wù)。
可以預見(jiàn)，在不遠的將來(lái)，影響億萬(wàn)中國人的房地產(chǎn)稅將會(huì )真正落地。
未雨綢繆，我們試著(zhù)回答三個(gè)問(wèn)題：1、房地產(chǎn)稅能不能抑制房?jì)r(jià)？2、房地產(chǎn)稅究竟要怎么征？3、它對普通百姓的影響有多大？
房地產(chǎn)稅能抑制房?jì)r(jià)嗎？
正反雙方各執一詞。
正方認為，房?jì)r(jià)會(huì )受到抑制。邏輯是，房地產(chǎn)稅會(huì )增加房子的持有成本，促使投資者拋售房產(chǎn)，從而導致房?jì)r(jià)下降。正如SOHO中國董事長(cháng)潘石屹所言，持有房子是有成本的，不要老想著(zhù)房?jì)r(jià)一定會(huì )漲。
反方認為，抑制房?jì)r(jià)效果并不理想。邏輯是，從國外實(shí)踐經(jīng)驗看，房地產(chǎn)稅從來(lái)都不是抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的關(guān)鍵手段。以美國、德國、韓國為例，在施行房地產(chǎn)稅后，都出現過(guò)房地產(chǎn)量?jì)r(jià)齊飛的景象。
撇開(kāi)這兩種觀(guān)點(diǎn)不談，先來(lái)看房地產(chǎn)稅出臺的初衷是什么？是應對高房?jì)r(jià)嗎？
回答這個(gè)問(wèn)題，要回歸到稅收的本源。
北京大學(xué)財稅法研究中心主任劉劍文告訴中新社國是直通車(chē)，房地產(chǎn)稅作為稅收的一種，其最主要的功能是組織財政收入，在此基礎上，發(fā)揮資源配置和調節市場(chǎng)的作用。
“控房?jì)r(jià)并不是房地產(chǎn)稅的最主要功能?！眲ξ闹赋?，稅收的本質(zhì)是取之于民、用之于民，目的是向社會(huì )提供公共產(chǎn)品和服務(wù)，如教育、醫療、環(huán)保等。
既然目的是為了提供社會(huì )服務(wù)，也許會(huì )有人問(wèn)了，原來(lái)的土地財政一樣可以做到，為何要開(kāi)征房地產(chǎn)稅？
在新城控股高級副總裁歐陽(yáng)捷看來(lái)，征收房地產(chǎn)稅在某種程度上是為了彌補和替代不斷減少的土地財政。隨著(zhù)存量房時(shí)代下土地財政的減少，保有環(huán)節的房地產(chǎn)稅的重要性日益凸顯。
畢竟，相比土地財政，房地產(chǎn)稅是一種更為廣泛且穩定的收入。
恒大集團首席經(jīng)濟學(xué)家任澤平也認為，從國際經(jīng)驗看，房地產(chǎn)稅通常被成熟市場(chǎng)經(jīng)濟體作為地方財政收入的重要和穩定來(lái)源。
在中國逐步推進(jìn)中央和地方財政事權和支出責任劃分的背景下，房地產(chǎn)稅作為地方稅的一種，將成為地方政府的稅源所在。
財政部部長(cháng)肖捷在《加快建立現代財政制度》一文中也提到，要培育地方稅源、加強地方稅權、理順稅費共享、逐步建立穩定、可持續的地方稅體系。
話(huà)說(shuō)回來(lái)，征收房地產(chǎn)稅的最終目的不是為了控房?jì)r(jià)，而是調整中央和地方財稅分配體系。
房地產(chǎn)稅怎么征？
中國并非沒(méi)有先例。
早在2011年，上海和重慶就試點(diǎn)開(kāi)征房地產(chǎn)稅。兩地的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)辦法均設置了很高的免稅面積，稅率較低且針對高價(jià)房采取超額累進(jìn)稅率。
如今，要在全國開(kāi)征房地產(chǎn)稅，試點(diǎn)之外的立法顯得尤為重要。劉劍文指出：“房地產(chǎn)稅涉及千家萬(wàn)戶(hù)的利益，需要廣泛征求民意。強調立法先行就是強調重大決策的民主性，讓每個(gè)人都有表達的權利，最終形成共識?！?
目前，關(guān)于征收房地產(chǎn)稅熱議的問(wèn)題就包括：房地產(chǎn)稅征收的稅基是什么？免征條件是什么？稅率定在多少合適？
財政部副部長(cháng)史耀斌日前指出，國際上實(shí)施的房地產(chǎn)稅制度有一些共性：
一是，對所有工商業(yè)住房和個(gè)人住房，按估值征稅；
二是，都有一些稅收優(yōu)惠，對一些困難家庭、低收入家庭提供稅收減免；
三是，房地產(chǎn)稅屬于地方稅，收入歸屬地方政府；
四是，房地產(chǎn)稅稅基確定非常復雜，需要建立完備的稅收征管模式。
可以確定的是，按照估值征稅，就需要建立一整套的評估體系，包括有公信力的房產(chǎn)評估機構、不動(dòng)產(chǎn)登記制度。目前，中國不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度已推行一年多，但距離國土部要求實(shí)現的目標，仍有一定距離。
談及稅收減免，劉劍文特別強調，并不是所有的房產(chǎn)都要納稅，需要保證居民的基本居住需求?！氨热?，按照人均30平方米或50平方米進(jìn)行扣除，保證三口之家100平方米的房子無(wú)需納稅，保障居民的基本居住需要?！?
至于房地產(chǎn)稅的稅率如何確定，劉劍文建議，“稅率可以由地方政府根據實(shí)際情況自行確定，但必須在中央規定的浮動(dòng)稅率范圍內進(jìn)行調節?！?
財稅學(xué)者李寧撰文稱(chēng)，在開(kāi)征房地產(chǎn)稅的大部分國家中，稅率一般只在1%左右。如挪威的房地產(chǎn)稅率在0.2%-0.7%之間，立陶宛和保加利亞的稅率甚至不到0.01%，法國的為0%-1.5%，日本的為1.4%，美國、英國等國家的房地產(chǎn)稅率由地方政府確定。
房地產(chǎn)稅的影響有多大？
在具體政策尚未出臺之前，房地產(chǎn)稅的影響很難量化。
從短期來(lái)看，房地產(chǎn)稅會(huì )讓部分投資投機性需求出局，導致市場(chǎng)供大于求，房?jì)r(jià)下跌。從長(cháng)期來(lái)看，稅改扎針的痛感煙消云散后，市場(chǎng)依舊平復如初，甚至還會(huì )補漲。
韓國即是一例，恒大研究院的一項研究顯示，2005年8月韓國出臺《不動(dòng)產(chǎn)綜合對策》，包括征收不動(dòng)產(chǎn)稅，當年市場(chǎng)出現了明顯降溫，但到了2006年，房?jì)r(jià)又出現11.6%的報復性上漲。
具體到中國的各個(gè)城市又會(huì )有所不同。
此項研究認為，房地產(chǎn)推出在長(cháng)期對一二線(xiàn)控房?jì)r(jià)影響不大，三四線(xiàn)城市則要考慮去庫存的問(wèn)題。
對于一線(xiàn)和強二線(xiàn)城市而言，房地產(chǎn)稅出臺，只能在短期內改變人們的預期，如果供需關(guān)系無(wú)法扭轉，投資投機性需求仍然存在。此外，房地產(chǎn)稅屬于直接稅，由房產(chǎn)人直接承擔，若需求強勁，稅負可能會(huì )通過(guò)租金和房?jì)r(jià)的方式轉嫁給租房者和購房者。
對于廣大的三四線(xiàn)城市，房地產(chǎn)稅出臺可能會(huì )改變人們的預期。從2015年開(kāi)始，中國在庫存高企的城市實(shí)施去庫存政策，截至目前，仍有一些城市存在去庫存壓力。倘若在這種情況下實(shí)施房地產(chǎn)稅，人們保有房產(chǎn)的成本增加，購房預期的發(fā)生改變，市場(chǎng)可能面臨驟冷的局面。
現在，距離房地產(chǎn)稅法的出臺還有一段時(shí)間，對人們來(lái)說(shuō)，最重要的是做好心理準備。收稅、用稅，關(guān)鍵不在此，而在于取之有道、用之有理，確保公平正義。
