北京樓市最強調控一年后：有房東700萬(wàn)不賣(mài) 結果現在…
“賣(mài)家報價(jià)728萬(wàn)，從7點(diǎn)半砍價(jià)到夜里11點(diǎn)半，745萬(wàn)成交?！边@是去年3月17日前，北京樓市狂熱氛圍的一個(gè)典型寫(xiě)照。但也正是在3月17日，北京出臺了“認房又認貸”、提高二套房首付的“3·17新政”。
這項被稱(chēng)為北京樓市最嚴厲調控措施的“3·17新政”，昨天正好滿(mǎn)一年。這一年，北京樓市真的降溫了嗎？
二手房房?jì)r(jià)與2016年12月接近
“和去年限購前比，目前朝陽(yáng)區的房?jì)r(jià)均價(jià)跌了15%左右吧！”
3月13日下午，在北京市朝陽(yáng)區一家鏈家門(mén)店內，一位中介對經(jīng)濟觀(guān)察報記者表示，經(jīng)過(guò)一年多的回調，目前該區域房?jì)r(jià)已經(jīng)回落至2016年第四季度的水平，“普遍跌了一萬(wàn)元左右?！?
每經(jīng)小編查詢(xún)第三方購房平臺看到，3月北京朝陽(yáng)區的二手房均價(jià)為71717元/平方米。
2017年3月17日，北京市住建委、人民銀行營(yíng)管部、銀監局、北京市公積金管理中心四部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷(xiāo)售和差別化信貸政策的通知》，在實(shí)施認房認貸的同時(shí)，大幅度提高二套首付比例和按揭利率，政策規定：
居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無(wú)住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買(mǎi)普通自住房的首付款比例不低于60%，購買(mǎi)非普通自住房的首付款比例不低于80%。暫停發(fā)放貸款期限25年以上的個(gè)人住房貸款。
隨后，多數一、二線(xiàn)城市及周邊城市也跟進(jìn)加碼調控，全國主要熱點(diǎn)城市普遍進(jìn)入調控序列。
據人民網(wǎng)報道，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)史上最嚴調控政策實(shí)施一周年之后，鏈家研究院3月16日發(fā)布的一份報告顯示：2018年3月北京二手房均價(jià)為58527元/平方米，與2016年12月的水平接近。
二手房均價(jià)走勢 圖片來(lái)源：鏈家網(wǎng)截圖
鏈家研究院的統計顯示，2017年的“3·17調控”結束了北京房?jì)r(jià)連續17個(gè)月上漲的勢頭，隨后價(jià)格連續9個(gè)月下跌，累計跌幅15%左右。目前，北京二手房房?jì)r(jià)似乎出現了企穩跡象，1月房?jì)r(jià)環(huán)比上漲0.3%、2月環(huán)比下跌0.5%。
分城區來(lái)看，調控后通州、西城的跌幅顯著(zhù)，這兩個(gè)區域均價(jià)漲幅在2016年也較快，調控使得前期上漲過(guò)快的片區面臨相對更大幅度的回調，價(jià)格向價(jià)值靠攏。
每經(jīng)小編（微信號：nbdnews）查詢(xún)第三方購房平臺發(fā)現，北京通州3月二手房參考均價(jià)僅為46024元／平方米；西城區3月二手房參考均價(jià)則為109844元／平方米。
除此之外，證券時(shí)報記者發(fā)現，目前北京多個(gè)小區的部分二手房?jì)r(jià)已經(jīng)較去年“3·17”新政前下跌了超過(guò)20%：
東城區某熱門(mén)小區一個(gè)不到60平方米的兩居室，去年4月掛牌時(shí)報價(jià)760萬(wàn)元，現在掛牌價(jià)已經(jīng)降到595萬(wàn)元，降幅達到22%。一位房產(chǎn)中介稱(chēng)，該房子掛牌時(shí)有客戶(hù)出價(jià)700萬(wàn)元業(yè)主沒(méi)賣(mài)，隨后掛牌價(jià)一路下調。
據證券時(shí)報記者梳理多個(gè)小區在售及成交記錄發(fā)現：
東城區某熱門(mén)小區，去年3月中旬成交的某兩居室單價(jià)高達14.96萬(wàn)元/平方米，而今年1月底成交的某兩居室單價(jià)則為10.6萬(wàn)元/平方米，降幅達29%；
西城區某熱門(mén)小區，去年3月中旬成交的某兩居室單價(jià)14.7萬(wàn)元/平方米，而今年1月底成交的同戶(hù)型單價(jià)11.4萬(wàn)元/平方米，降幅近23%。
從非熱門(mén)小區的價(jià)格來(lái)看：
東城區某小區，去年3月初成交的某一居室總價(jià)498萬(wàn)元、單價(jià)10.2萬(wàn)元/平方米，而目前在售同戶(hù)型房源掛牌總價(jià)449萬(wàn)元、單價(jià)9.4萬(wàn)元/平方米，降幅近10%；
西城區某小區，去年3月中旬成交的某兩居室總價(jià)788萬(wàn)元、單價(jià)9.9元萬(wàn)/平方米，而目前在售同戶(hù)型掛牌總價(jià)592萬(wàn)元、單價(jià)7.5萬(wàn)元/平方米，降幅近25%；
通州區某小區，去年3月中旬成交的某兩居室總價(jià)368萬(wàn)元、單價(jià)4.2萬(wàn)元/平方米，而目前在售同戶(hù)型掛牌總價(jià)290萬(wàn)、單價(jià)2.3萬(wàn)，降幅為21%；
海淀區某小區，去年3月初成交的某居室總價(jià)608萬(wàn)元、單價(jià)8.6萬(wàn)元/平方米，而今年1月底成交的同戶(hù)型總價(jià)520萬(wàn)元、單價(jià)7.3萬(wàn)元/平方米，降幅超過(guò)14%。
多個(gè)區域的房產(chǎn)中介表示，根據業(yè)主的售房急迫程度、客戶(hù)的付款方式和周期等因素，目前在售房源的掛牌價(jià)還有不同程度的議價(jià)空間。這意味著(zhù)上述在售房源實(shí)際成交價(jià)的降幅，會(huì )比記者根據目前掛牌價(jià)算出的降幅還要大一些。
二手房銷(xiāo)量下跌50%
近一年，上述政策效果逐漸顯現，不管是新房還是二手房，成交量都出現大幅下滑。
中新經(jīng)緯消息稱(chēng)，中原地產(chǎn)研究中心數據顯示，2017年3月17日至2018年3月12日，北京新建商品房住宅合計簽約23388套，同比2016年3月18日至2017年3月17日，成交量下降了48.7%，刷新歷史最低紀錄。
二手房方面，“3·17新政”以后，北京二手房?jì)H簽約120821套，與2016年同期的254916套相比，下跌了52.6%。
從2017年3·17限購政策發(fā)布至今，北京市的一、二手房的成交數據表現不一，據經(jīng)濟觀(guān)察報報道，其中一手房去年3月份成交量為2259套，成交均價(jià)為44503元/平方米，從成交量來(lái)看，限購后逐步小幅下跌，但2017年12月至2018年1月份，月成交量均超過(guò)2017年3月份，月成交均價(jià)則均高于2017年3月。
但二手房的變化較為劇烈，2017年3月份北京市二手房成交量為30737套，評估均價(jià)為63082元/平方米，至今，成交一直未能突破2萬(wàn)套大關(guān)。2018年2月份北京市二手房成交量為7914套，評估均價(jià)為58319元/平方米。
剛需占比增加
據中新經(jīng)緯消息，中原地產(chǎn)研究中心數據統計，過(guò)去一年，北京樓市政策發(fā)布密度創(chuàng )造了全國及北京的歷史紀錄，一年內發(fā)布了超過(guò)30次各種調控措施。二手房市場(chǎng)全面降溫，成交價(jià)、成交量均明顯下降，成交結構也呈現出剛需占比增加的特點(diǎn)。
“認房認貸”是3·17調控的主要手段，這一政策對于換房需求的影響較大。有貸款記錄購房者均被認定為“二套”，房貸利率從之前的95折（首套）到調控后的上浮20%。
以2017年500萬(wàn)總計的“低總價(jià)改善”房源的首付、利率同比變化為例，數據顯示雖然調控后均價(jià)下跌，但是換房的難度尤其是首付門(mén)檻同比依舊大幅增加。
鏈家研究院統計數據表明，與換房首付比例大幅增加不同的是，純剛需的首付在調控前后沒(méi)有變化，因此調控后剛需占比有明顯增加，從總價(jià)段來(lái)看，400萬(wàn)總價(jià)的房源成交占比明顯提升。
對于今年北京二手房市場(chǎng)量、價(jià)走勢，鏈家研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè )接受證券時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)預計，在現有政策延續不變的情況下，2018年二手房成交量將和2017年接近，原因在于，2017年調控后的2-3季度需求被大幅抑制后，四季度開(kāi)始小幅修復，加上價(jià)格的下跌使得部分需求開(kāi)始補位。但是受制于行政調控和信貸政策，市場(chǎng)修復的力度有限。另外，預計今年會(huì )有不少限價(jià)房和共有產(chǎn)權房入市，在一定程度上會(huì )分流二手房市場(chǎng)的需求。綜合來(lái)看，預計2018年價(jià)格總體將保持平穩。
