多城市土地調控加碼 開(kāi)發(fā)商如何突破這輪高壓？
2017年以來(lái)，樓市調控政策層出不窮。尤其是土地端，出讓結構已經(jīng)出現重大改變，“競自持”、“限房?jì)r(jià)競地價(jià)”等新出讓方式開(kāi)始試水，共有產(chǎn)權房、租賃住房用地的比例明顯增多。
在此背景下，開(kāi)發(fā)商的生存環(huán)境受到了進(jìn)一步的壓縮，如何盡最大可能從限制中爭取合理的發(fā)展空間，成為各類(lèi)房企都不得不考量的重大問(wèn)題。
樓市調控加碼成“潮”
這一輪調控的風(fēng)向在土地端體現得頗為顯著(zhù)。從土地出讓規則來(lái)看，2017年北京、上海等城市，在土地出讓時(shí)增加了限制性條件，如限定未來(lái)房屋售價(jià)、配建保障性住房和競拍自持面積等。
例如北京，出讓土地時(shí)就加入了“70/90政策”和“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”的要求。而且這種有條件的土地出讓方式逐漸常態(tài)化。在土地供應結構上，共有產(chǎn)權房、租賃住房以及其他保障性住房的土地供應規模開(kāi)始增加，這在北京是顯而易見(jiàn)的。中原地產(chǎn)統計數據就顯示，2017年北京市共成交71宗住宅地塊，規劃建筑面積968.96萬(wàn)平方米，其中共有產(chǎn)權房面積了31%；租賃住房面積占了9.4%。
而上海市政府去年發(fā)布的住房發(fā)展“十三五”規劃中，主要涉及從供應端管控地價(jià)、盤(pán)活存量以及加強供應端質(zhì)量等方面。深圳則對人才住房給予更多支持，“招拍掛”出讓商品住房用地，土地溢價(jià)率超過(guò)一定比例的，由競價(jià)轉為競配建人才住房和保障性住房面積。
成交下降房企“錢(qián)緊”
這一輪調控之下，房產(chǎn)市場(chǎng)反應明顯，地價(jià)下滑、成交打折、供應放緩、購房者入市等諸多現象隨之發(fā)生。
新城控股高級副總裁歐陽(yáng)捷認為，從本質(zhì)上說(shuō)，限價(jià)是政府強制開(kāi)發(fā)商打折銷(xiāo)售，對購房者是利好。在他看來(lái)，目前的土地拍賣(mài)規則的關(guān)鍵在于：無(wú)論是加競保障房，還是競自持住宅，或是熔斷制，土地出讓模式需要穩定性。既然出臺新政，就應當考慮周全，這既是體現政府決策的嚴肅性、科學(xué)性，也是給市場(chǎng)一個(gè)正確的預期和導向，還可以給投標人一個(gè)穩定的、系統的競標規則，既兼顧管理目標，也體現公正公平。
而對于企業(yè)來(lái)說(shuō)，限制之下反應可能更明顯，首先的反應就是“錢(qián)緊”。
安居客首席分析師張波告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，資金壓力是懸在企業(yè)尤其是中小房企頭頂的一把劍。例如競自持方式就把房企由賣(mài)房角色轉變成房東角色，資金的回流期延長(cháng)，如無(wú)金融產(chǎn)品支持，房企資金壓力可想而知。
“錢(qián)少了，最苦的當然還是中小房企。因為‘蛋糕’還要重新再分配，成長(cháng)性更快的‘大象’會(huì )大塊切走更多增量蛋糕，并搶奪銀行收回的存量信貸?！睆埐ㄖ毖?，未來(lái)中小房企會(huì )更加邊緣化。
房企應快速周轉穩定運營(yíng)
“城市群的三四線(xiàn)城市正在上演土拍火熱的戲碼。隨著(zhù)大房企進(jìn)駐搶地，有的縣城土拍溢價(jià)率高達80%甚至160%?！睔W陽(yáng)捷告訴記者，當市場(chǎng)或者政府不能接受地價(jià)帶動(dòng)的房?jì)r(jià)增長(cháng)時(shí)，不論是客戶(hù)選擇還是政府調控，這些房企都很難逃脫破產(chǎn)、爛尾、重組的結局，而且可能再無(wú)翻身機會(huì )。
歐陽(yáng)捷認為，開(kāi)發(fā)商首先要防患于未然，犧牲部分利益來(lái)維護社會(huì )和經(jīng)濟穩定；其次，應定期進(jìn)行現金流壓力測試、資金盤(pán)點(diǎn)，加大融資力度和現金儲備；第三，房企還要加快進(jìn)度、加力推廣、加速推盤(pán)，同時(shí)提前準備銷(xiāo)售應對預案，一旦降價(jià)出現，必定隨行就市。
張波則表示，房企的運營(yíng)能力可以形容為“走鋼絲”，即“左右平衡、合理速度”，要做好企業(yè)規?？刂坪统杀就度雰身椀钠胶?，控制好企業(yè)的開(kāi)發(fā)速度。
一般來(lái)說(shuō)，房企如果取得“有條件”土地，充分認清自己的融資能力和盈利空間再投入成本就顯得尤為重要。另外控制企業(yè)速度方面，則是開(kāi)發(fā)進(jìn)度和資金投入節奏把握更為重要。
