深圳正式實(shí)施三價(jià)合一 謹防房?jì)r(jià)反彈
3月28日，深圳傳聞已久的“三價(jià)合一”終于正式實(shí)施，該政策實(shí)施將全面壓縮“陰陽(yáng)合同”生存空間，打擊利用高杠桿投資投機購房，但同時(shí)也會(huì )增加二手房交易的成本，要么多交稅，要么少貸款，剛需購房的門(mén)檻再次提高。
業(yè)內人士認為，三價(jià)合一將會(huì )迅速冰凍深圳的二手房市場(chǎng)，成交量下滑不可避免，買(mǎi)賣(mài)雙方將重新博弈決定價(jià)格走向。
三價(jià)合一增加購房成本
3月28日下午，人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監局、市規劃國土委聯(lián)合發(fā)布通知，商業(yè)銀行辦理房屋貸款業(yè)務(wù)，要以房地產(chǎn)信息系統中查詢(xún)到的網(wǎng)簽合同和住房套數查詢(xún)結果作為審核依據，并以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評估價(jià)的最低值作為計算基數確定貸款額度。不動(dòng)產(chǎn)權登記系統將對網(wǎng)簽合同相關(guān)價(jià)款與購房貸款額進(jìn)行自動(dòng)比對，對未按本通知要求核定貸款額度的銀行抵押登記申請，系統將自動(dòng)攔截并予以退文，并將相關(guān)違規情況報監管部門(mén)核查。
中國人民銀行深圳市中心支行對媒體表示，該政策實(shí)施將全面壓縮“陰陽(yáng)合同”生存空間，打擊利用高杠桿投資投機購房，夯實(shí)差別化住房信貸政策，抑制二手房?jì)r(jià)格過(guò)快上漲，并提高稅負公平性。同時(shí)，也將完善二手房市場(chǎng)監測管理，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)主管部門(mén)全面掌握真實(shí)二手房成交價(jià)，為房地產(chǎn)調控提供更可靠的數據支持。
何謂三價(jià)合一？即買(mǎi)賣(mài)雙方真實(shí)的成交價(jià)，銀行的貸款評估價(jià)和國土局的網(wǎng)簽價(jià)，未來(lái)將統一為同一個(gè)價(jià)格，將杜絕陰陽(yáng)合同。
實(shí)際上，北京、上海、天津等城市很多年前就統一了價(jià)格，深圳一直在鉆空子，所以也成為投資炒房客的天堂，因為可以高評高貸，真實(shí)成交價(jià)是400萬(wàn)的房子，銀行貸款可以評估到500萬(wàn)左右，首次置業(yè)最高可以貸出350萬(wàn)，首付只要50萬(wàn)，而去國土局過(guò)戶(hù)價(jià)卻只有300萬(wàn)左右，稅費還可以省好幾萬(wàn)。
這一次三價(jià)合一后，給購房者帶來(lái)的最直接影響，就是購房成本增加了，因為要么多交稅，要么首付增加。
以龍華區為例，超過(guò)240萬(wàn)就算豪宅，新規前，小明如果買(mǎi)一套500萬(wàn)的房子，首付三成150萬(wàn)，貸款350萬(wàn)，去國土局網(wǎng)簽價(jià)格是400萬(wàn)，那算上增值稅5%是15萬(wàn)，契稅、豪宅稅等稅一共是24.5萬(wàn)。小明可能首付只有不到100萬(wàn)，還差50多萬(wàn)，想做高評高貸從銀行多貸款50多萬(wàn)，總共貸款400萬(wàn)。于是銀行評估價(jià)就到了600萬(wàn)，但稅費仍然是24.5萬(wàn)。也就是說(shuō)，小明可以拿100萬(wàn)的首付，交24.5萬(wàn)的稅費，就能買(mǎi)到這個(gè)價(jià)值500萬(wàn)的房子。
現在如果執行了新政，網(wǎng)簽價(jià)（計稅價(jià)格）和銀行評估價(jià)（貸款用）就要統一了，還是同一套房子，但價(jià)格可就不一樣了。銀行按照統一價(jià)格評估只能是500萬(wàn)。但稅費就要比以前多了100萬(wàn)來(lái)計算了，算下來(lái)就是32萬(wàn)，相比之前稅費多了7.5萬(wàn)。如果小明想貸款600萬(wàn)，那稅費就要39.5萬(wàn)，比之前的24.5萬(wàn)多了15萬(wàn)。
北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，這一政策對市場(chǎng)的影響主要是，二手房購房者只能在降低杠桿或者減少稅費兩者中選擇一個(gè)，對于需要多貸款的購房者來(lái)說(shuō)，就必須按照高額納稅，一定程度上，降低減少了非理性的加杠桿行為。
但張大偉對記者表示，這對剛需來(lái)說(shuō)，卻是個(gè)非常大的打擊，因為首付能力高的人，依然可以享受陰陽(yáng)合同帶來(lái)的低廉稅率，而首付能力低的剛需，想多貸款，就必須接受高稅費，甚至懲罰性的非普通住宅稅費。
抑制房?jì)r(jià)反彈
三價(jià)合一的政策，其實(shí)在去年9月份住建部和央行的反洗錢(qián)文件里面就有要求，但深圳一直沒(méi)有落地實(shí)施，后來(lái)建行內部文件也爆出從2018年1月1日起實(shí)行，不過(guò)并沒(méi)有落地，僅有部分外資銀行自覺(jué)先行執行，而中資銀行一直在等待人民銀行深圳中心支行下發(fā)統一文件。
為什么一直拖到今天？據有關(guān)知情人士向記者透露，其實(shí)深圳實(shí)施的意愿并不是很強，因為三價(jià)合一取消后，直接增加的是購房者的負擔，但深圳的房?jì)r(jià)虛火很難壓住。雖然新房?jì)r(jià)格連續17個(gè)月下跌，但更多是體現在統計上的一種藝術(shù)，二手房更能體現深圳房?jì)r(jià)的真實(shí)情況，深圳春節后房?jì)r(jià)又有反彈的跡象。
國家統計局數據顯示，2月份，深圳二手房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲1.3%，因為深圳已經(jīng)公開(kāi)承諾，保證深圳房?jì)r(jià)三到五年環(huán)比不增長(cháng)，不用政策壓顯然很難鎮住市場(chǎng)。
三機構聯(lián)合發(fā)布的通告中也表示，要建立信息互通查詢(xún)機制，規范購房融資，堅決遏制“陰陽(yáng)合同”和“高評高貸”現象，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
業(yè)內人士認為，三價(jià)合一實(shí)施后，對后市的影響，就短期來(lái)說(shuō)，未來(lái)三個(gè)月到半年的時(shí)間，成交量無(wú)疑會(huì )下滑，負面情緒需要時(shí)間來(lái)消化，增加的稅費成本由誰(shuí)承擔，需要買(mǎi)賣(mài)雙方博弈，急于出手的業(yè)主肯定只能讓利。新房因為只有契稅，所以直接受益該政策的擠出效應，很多購房者會(huì )直接轉向買(mǎi)新房。
實(shí)際上，仔細觀(guān)察深圳2016年以來(lái)的調控就能發(fā)現，深圳每次出臺調控措施，市場(chǎng)都會(huì )有三個(gè)月到半年的恐慌期，會(huì )有一部分投資客因為看不清后市而拋盤(pán)，然后再回歸平穩。
“從北京執行了近10年的市場(chǎng)看，三價(jià)合一政策對于市場(chǎng)的影響主要在于短期，深圳過(guò)去的確存在很多高評高貸的現象，這政策對市場(chǎng)短期會(huì )造成非常大的影響?！睆埓髠フf(shuō)。
