要不要買(mǎi)房？房產(chǎn)稅有什么影響？看看本文就清楚了！
東京比香港富裕，人口也多好幾倍，房?jì)r(jià)卻遠不如香港。
貧窮的印度豪宅卻遠比相對富裕的泰國、巴西、阿根廷要貴很多，法國南海岸的小小國摩納哥房?jì)r(jià)卻是巴黎的六倍左右。
中國的人均收入只有美國人的三十分之一左右，有些地方的房?jì)r(jià)卻已經(jīng)追上甚至要超過(guò)美國了。
人們期待著(zhù)房產(chǎn)稅和房?jì)r(jià)長(cháng)效機制來(lái)抑制房?jì)r(jià)，但最終結果如何？筆者以為，只要解釋好房?jì)r(jià)的邏輯，就能把房事搞清楚。
01
影響房?jì)r(jià)第一要素：供需關(guān)系
印度經(jīng)濟隨著(zhù)近20年的高速發(fā)展，突然爆發(fā)的富人對豪宅有強烈的需求，但房地產(chǎn)建設剛剛起步，供不應求導致豪宅價(jià)格很高，大多數貧民買(mǎi)不起房。
泰國、巴西、阿根廷七八十年代剛發(fā)展的時(shí)候也出現類(lèi)似現象，幾十年的發(fā)展只有少數人富起來(lái)能買(mǎi)得起房，絕大多數還是貧民，但現在房產(chǎn)供應已經(jīng)遠超富人的需求，所以房?jì)r(jià)一直低迷。
上世紀八九十年代剛改革開(kāi)放的中國，也類(lèi)似近20年的印度，房產(chǎn)建設跟不上需求，當年北京、上海等發(fā)達城市的豪宅、寫(xiě)字樓的價(jià)格也像今天的印度一樣高的讓人難以置信。
發(fā)展到今天，中產(chǎn)家庭和剛需房的單價(jià)跟豪宅差距越來(lái)越小，因為之前豪宅價(jià)格過(guò)高，開(kāi)發(fā)商就大量建設導致了供大于求，而隨著(zhù)中產(chǎn)家庭和低收入群體收入爆發(fā)帶來(lái)的住房需求，中低檔房更顯的供不應求，導致過(guò)去三年里中低檔樓盤(pán)價(jià)格暴漲，而豪宅經(jīng)歷了2014年的大跌后，只是稍微補漲。
未來(lái)幾年，隨著(zhù)頂級豪宅供應量的減少，中低檔房供應量的增加，豪宅在供應不足的情況下，可能成為新的領(lǐng)漲產(chǎn)品。
02
影響房?jì)r(jià)第二要素：購買(mǎi)力上升與使用成本
我們所說(shuō)的房?jì)r(jià)漲幅，都是相對漲幅，并沒(méi)把通脹算進(jìn)去。所以相對的購買(mǎi)力也應該是每年經(jīng)濟收入的名義增漲速度。
比如上海2017年GDP是30113.86萬(wàn)元，漲幅6.9%，但2016年的GDP是27466.15萬(wàn)元，名義漲幅達到10.96%。也就是上海人的實(shí)際購買(mǎi)力上升是10.96%，另外2017年上海人口少了1.37萬(wàn)，占2148.33萬(wàn)人的0.06%，而過(guò)去的20年里每年都是增加10萬(wàn)-60萬(wàn)人，增漲0.5-3%左右。
而且增加的都是全國甚至全世界各地的有錢(qián)人，減少的主要是中低收入者。所以上海2017年房產(chǎn)的實(shí)際購買(mǎi)力增漲速度遠高于10.96%。
但是上海持有一套房屋的成本是多少呢？
一套100平方米500萬(wàn)元的房子年物業(yè)費在2000-6000元之間，如果需要交物業(yè)稅的話(huà)應該是14000元或21000元，上海平均房?jì)r(jià)2倍以?xún)劝垂纼r(jià)7折的0.4%算，超過(guò)平均房?jì)r(jià)2倍按0.6%算，這套房產(chǎn)交稅的稅費加中介費在10萬(wàn)-70萬(wàn)元之間，這個(gè)因為增值、滿(mǎn)2年、滿(mǎn)5年，普通與非普通住宅和首套和非首套的各種增值稅、營(yíng)業(yè)稅、契稅等的差異巨大。
房貸利率4.95%，多的時(shí)候打7折，最差條件會(huì )是1.3倍，按7成算1年利息在12萬(wàn)到22.5萬(wàn)之間。
中國人工成本低，一年里修換電器家俱等費用也就只有2000-6000元左右，房屋維修基金是終生只交一次為38元/平方米。把這些成本按最高值1年內交易算，需要96.1萬(wàn)元，按6年交易的最低持有成本算只要85.5萬(wàn)元。
按上海2017年購買(mǎi)力增速大于10.96%算（上海近的年的GDP和人口增漲算慢的），500萬(wàn)元的房子1年增值55萬(wàn)元多點(diǎn)，6年的累計增值卻能達到435.2萬(wàn)元。所以短期炒房會(huì )虧錢(qián)，而長(cháng)期炒房會(huì )大賺。所以人們都在觀(guān)望，而遇到一些明顯低于市場(chǎng)價(jià)5%以上的房子就會(huì )搶。而現在是調控政策最嚴的時(shí)期，如果政策出現放松，短期持有交易成本大幅下降的話(huà)，房?jì)r(jià)就會(huì )出現明顯上漲。
同樣500萬(wàn)元的房產(chǎn)，在美國紐約的物業(yè)費要達到2萬(wàn)到8萬(wàn)，房產(chǎn)稅要5萬(wàn)到15萬(wàn)，還要多一個(gè)房屋保險每年1萬(wàn)元左右，二手房交易上下家加一起的稅費（美國多出律師、公證、辦證、大樓入住、調整等費用）要13%到15%左右也就是65萬(wàn)到75萬(wàn)。
房屋維修基金是按年交的和家里的家電家俱維相處費用差不多，兩樣加一起每年要5萬(wàn)到10萬(wàn)左右。房貸利率比較便宜在3%到4%之間，同樣按7成貸款年利息在10萬(wàn)到14萬(wàn)左右，但首次貸款會(huì )多出貸款稅、銀行律師費、貸款審批費、估價(jià)費、審請費等等，占代款總額的2%到4%，在7萬(wàn)到14萬(wàn)左右。所以按1年最高要達到137萬(wàn)，6年最低持有費用240萬(wàn)。
但紐約2017年GDP的名義增速為7.5%（這已經(jīng)是近10年最高，過(guò)去10年平均不到5%），2017年房產(chǎn)購買(mǎi)力增漲大于37.5萬(wàn)元，6年只能按5%算累進(jìn)漲帳為170萬(wàn)元。因此，紐約短期和長(cháng)期持有房產(chǎn)實(shí)際上都是虧錢(qián)的，所以絕大多數人不愿買(mǎi)房，只肯租房。只有超級富人才敢持有房產(chǎn)，而中產(chǎn)是在生小孩后為了更好的學(xué)區和更穩定的成長(cháng)環(huán)境才買(mǎi)房，一但孩子成年就賣(mài)掉重新租房，等退休了就去偏遠小城養老。
和紐約一樣，東京、巴黎房產(chǎn)的各種持有和交易的稅費也非常高，再加上東京、巴黎的人口不增反降，房產(chǎn)相對供過(guò)于求，人們更不愿意買(mǎi)房，房?jì)r(jià)就相對便宜。而香港、摩納哥的房屋持有和交易成本稍高于上海，購買(mǎi)力和人口增漲也只稍低于上海，所以這些地方就處于高房?jì)r(jià)的持續上漲狀態(tài)。
03
影響房?jì)r(jià)第三要素：經(jīng)濟和人口的短期波動(dòng)、政策調控下供求關(guān)系、交易持有成本波動(dòng)，導致房?jì)r(jià)波動(dòng)
人口變量。人口增長(cháng)帶來(lái)的需求增長(cháng)是一個(gè)長(cháng)期相對穩定的變量，當然像歐美日的人口下降也是長(cháng)期趨勢，不過(guò)人口不論是增還是降，變化幅度都在千分之幾、萬(wàn)分之幾的超低水平。對一個(gè)國家或城市的房?jì)r(jià)的短期影響不大，主要是長(cháng)期影響較大，當然一些新興開(kāi)發(fā)的新城和商業(yè)中心，人口波動(dòng)就非常大，那房?jì)r(jià)的短期影響也大。
總體來(lái)說(shuō)，中國過(guò)去40年和未來(lái)30年里中國的人口都是增長(cháng)的，但增速在放慢。特別是大中城市人口增長(cháng)更快。當然經(jīng)濟發(fā)展到現在，一些西部偏遠鄉村的人口已經(jīng)在下降，未來(lái)中西部小城鎮的人口都會(huì )下降，在未來(lái)三線(xiàn)及以下城鄉村的人口都會(huì )下降。所以買(mǎi)房從長(cháng)期來(lái)看，去越大人口增長(cháng)越快的城市越好。
經(jīng)濟增長(cháng)變慢。中國GDP在2010年達到10.6%，名義GDP達到18.68%，去年的名義GDP也達到11.15%，波動(dòng)達到7.53%。在2009到2010年經(jīng)濟過(guò)度繁榮，而購房政策過(guò)度寬松的情況下，房?jì)r(jià)出現爆漲。
隨后國家連續出臺各種政策，二手房交易征收5.5%營(yíng)業(yè)稅，也提高了所得稅、契稅的征收標準，同時(shí)大幅減少銀行7折房貸利率，這使得短期房產(chǎn)交易的成本大幅上升。而房?jì)r(jià)短期爆漲又透支了幾年的購買(mǎi)力增速，隨后的2012年房?jì)r(jià)就出現了下跌。
政策調控對沖人口與經(jīng)濟增長(cháng)變慢。房?jì)r(jià)在2005、2009、2013和2016這些年房都現出了前后兩年持續上漲50-100%，或持續一年上漲30-50%的情況，兩年的漲幅透支了3-7年的購買(mǎi)力，1年的漲幅透支了1-3年的購買(mǎi)力。所以房?jì)r(jià)需要積累相應的購買(mǎi)力或下跌到低于購買(mǎi)力后，又會(huì )重新上漲。
當房?jì)r(jià)大漲時(shí)，政府又大幅增加持有和交易稅費，以對沖人們對未來(lái)購買(mǎi)力的影響，使得房?jì)r(jià)止漲或止跌。
但是政府的政策都需要觀(guān)察到市場(chǎng)明顯的波動(dòng)后，才會(huì )調整。所以在購買(mǎi)力漲幅遠低房?jì)r(jià)漲幅之后，也就是房?jì)r(jià)低迷，或各種政策又大量降低持有和交易成本時(shí)，就是最好的買(mǎi)入時(shí)機。
而當房?jì)r(jià)漲幅透支購買(mǎi)力，而政府又在增加持有和交易成本時(shí)，就是最好的賣(mài)出時(shí)機。
04
房產(chǎn)稅是基礎，其背后是要建立一個(gè)類(lèi)似歐美以租房為主的市場(chǎng)長(cháng)效體系
綜上所述，歐美日國家通過(guò)房產(chǎn)稅和各種房產(chǎn)交易持有環(huán)節的稅費，來(lái)使得房產(chǎn)持有成本高于購買(mǎi)力持有成本。迫使人們把收入和存款用來(lái)消費或投入再生產(chǎn)，以提高社會(huì )生產(chǎn)效率。而中國香港、摩納哥和中國內地，購買(mǎi)力上升遠高于房屋持有成本，那么人們就把收入都存到房產(chǎn)上，以獲取更高的收益。
但中國香港只有800萬(wàn)人，摩納哥更是只有30萬(wàn)人的小經(jīng)濟體，他們主要以極低的稅收和自由的貿易來(lái)吸引全世界的富人來(lái)發(fā)展經(jīng)濟，中國這樣的超級大國僅靠吸引富人，并不足以發(fā)展經(jīng)濟，使國家強大。
中國的明朝就是一個(gè)很好的案例，當時(shí)全世界的財富都流向中國，明朝人卻把財富用來(lái)買(mǎi)置、建房、買(mǎi)鋪，盡管貿易量在上升，但國家生產(chǎn)效率并未提高，經(jīng)濟沒(méi)有實(shí)際性的改變。過(guò)去100年里泰國、菲律賓、馬來(lái)西亞、巴西、阿根庭的經(jīng)濟發(fā)展模式和明朝極其相似。
日本和韓國實(shí)現了經(jīng)濟騰飛，生產(chǎn)效率世界領(lǐng)先。他們的經(jīng)濟發(fā)展初期的政策跟中國過(guò)去40年類(lèi)似，主要靠國家在各科技領(lǐng)域的投資帶動(dòng)，等到進(jìn)入中等收入國家后，就改革稅收體制和大幅提高房產(chǎn)持有成本，促使人們把收入都拿去消費或投入再生產(chǎn)以提高整個(gè)社會(huì )的生產(chǎn)效率。
我們一直研究和學(xué)習日本、韓國經(jīng)濟的發(fā)展經(jīng)驗，所以近年來(lái)一直在改革稅收體制，相信未來(lái)幾年通過(guò)各種稅收制度的改革也會(huì )大幅提高房產(chǎn)持有成本。但是中國人的人口更多、地域更大，發(fā)展差異也非常大，所以中國推進(jìn)稅收體制和房產(chǎn)持有成本體制的改革要緩慢的多。
在這之前，國家通過(guò)政策鼓勵支持創(chuàng )業(yè)和科創(chuàng )，來(lái)帶動(dòng)民間投資，以實(shí)現經(jīng)濟轉型。通過(guò)國有企業(yè)先大量建設租賃用房，為以后房屋持有成本上升后，人們不愿買(mǎi)房時(shí)，有足夠和穩定的租賃房源和租賃市場(chǎng)體系。所以以房產(chǎn)稅為基礎提高房產(chǎn)持有成本，在此之前建立穩定的房屋租賃市場(chǎng)，就是房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制的涵義。
筆者以為，中國已經(jīng)邁入中等收入國家，也已經(jīng)做好向高收入發(fā)達國家前進(jìn)的準備。只是國家大，人口多，歷史太貧窮導致的今天區域差異過(guò)大，需要更長(cháng)的時(shí)間來(lái)實(shí)現而已。
在這個(gè)漫長(cháng)的轉型過(guò)程中，房?jì)r(jià)還有較長(cháng)的時(shí)間會(huì )上漲，特別是一二線(xiàn)特大城市。但最終中國房?jì)r(jià)會(huì )走向日本的一蹶不振，還是像韓國一樣進(jìn)入類(lèi)似歐美的穩定低增長(cháng)期，主要看中國進(jìn)入高收入發(fā)達國家之后，是否能夠處理好人口與經(jīng)濟增長(cháng)的穩定。
中國已從計劃生育向鼓勵生育作調整，應該說(shuō)是準備充足。經(jīng)濟政策如前所述，中國已經(jīng)吸取日本、韓國的經(jīng)驗，并深度研究德、美科創(chuàng )精工精神，也向英法意學(xué)習文化、創(chuàng )意等更深層次的經(jīng)濟基因。
所以，中國長(cháng)遠的經(jīng)濟和人口穩定增長(cháng)可期，中國遠期房?jì)r(jià)后也會(huì )進(jìn)入類(lèi)似歐美的穩定緩慢上漲。
