四大原則框定北京城市建設方向 開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始布局
經(jīng)濟觀(guān)察報 記者 饒賢君 “鼓勵疏解非首都功能，鼓勵補齊地區配套短板，鼓勵完善地區公共服務(wù)設施，鼓勵加強職住平衡?！痹谶@四大原則之下，北京市規劃和國土資源管理委員會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“規土委”）發(fā)布了《建設項目規劃使用性質(zhì)正面和負面清單》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《清單》）?！肚鍐巍犯鶕本┏鞘锌傮w規劃中“一核一主一副、兩軸多點(diǎn)一區”的城市空間結構劃分，按照六大區域各自的功能定位設置了正負面調整清單，協(xié)調區域發(fā)展。
其中，除“中軸線(xiàn)及其延長(cháng)線(xiàn)、長(cháng)安街及其延長(cháng)線(xiàn)”區域外的五大區域正面調整清單中，均出現了“鼓勵……調整為學(xué)前教育設施、養老設施”、“鼓勵……調整為社區便民服務(wù)、菜市場(chǎng)等為本地居民服務(wù)的居住公共服務(wù)設施”，鼓勵建設項目完善地區配套、推進(jìn)人民美好生活，而這一點(diǎn)也正是目前許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)追求的新機遇。
增配美好生活
學(xué)前教育設施、養老設施以及社區便民服務(wù)、菜市場(chǎng)等居住公共服務(wù)設施成為了幾大區域中共同列入正面名單的“風(fēng)口”?！懊褚允碁樘臁?，北京市近年來(lái)對舊式農產(chǎn)品市場(chǎng)、菜市場(chǎng)進(jìn)行了大規模疏解，同時(shí)加大對建設便民農產(chǎn)品網(wǎng)點(diǎn)的政策鼓勵。除了高頻剛需的菜市場(chǎng)，超市、小型商業(yè)、活動(dòng)中心等便民服務(wù)設施也迎來(lái)了“拆舊建新”的發(fā)展期。
根據2017年6月北京市政府發(fā)布的數據，2015至2016年，全市共疏解提升市場(chǎng)302個(gè)、物流中心51個(gè)，全市共新建和規范提升蔬菜零售、便利店（超市）、早餐等基本便民商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)2475個(gè)。全市基本便民商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)在城市社區覆蓋率達到86.8%，網(wǎng)點(diǎn)連鎖化率達到30.3%，其中城六區實(shí)現基本便民服務(wù)社區全覆蓋。
本次《清單》再次為增設便民服務(wù)設施鋪路，核心區及中心城區鼓勵將居住區相鄰用地調整為社區便民服務(wù)、菜市場(chǎng)等居住公共服務(wù)設施，城市副中心、新城、生態(tài)涵養區則鼓勵各類(lèi)用地調整為居住公共服務(wù)設施。
這對許多戰略上轉型“美好生活”的房企來(lái)說(shuō)是一個(gè)新的發(fā)力點(diǎn)。
金科將品牌戰略定位為“美好生活服務(wù)商”，金科生活服務(wù)集團董事長(cháng)夏紹飛在前幾日的“美好你的生活”發(fā)布會(huì )上表示，未來(lái)社區服務(wù)將越來(lái)越成為房企重要的業(yè)務(wù)板塊，“建筑成就社區的美好，但是人賦予了社區溫度?！睋榻B，社區鄰里超市、社區集市已經(jīng)是金科“醫食住行育游”生活服務(wù)體系中的重要組成部分。
萬(wàn)科則早在數年前就開(kāi)始了社區菜場(chǎng)、商超的嘗試，對于正負面名單可能帶來(lái)的影響，萬(wàn)科方面對記者表示，將在六月發(fā)布相關(guān)布局，目前暫無(wú)實(shí)質(zhì)性?xún)热菘筛嬷?，但同時(shí)，萬(wàn)科方面透露，目前社區商超有較大改版動(dòng)作，“不再是大家想的菜市場(chǎng)”。
除了居住公共服務(wù)設施，前述北京市規土委人士表示，清單中的許多鼓勵名單都與人民的美好生活息息相關(guān)，“應該看到，（《清單》）鼓勵向學(xué)前教育、養老等用地類(lèi)型轉換，都是出于這個(gè)（美好生活）考慮?！?
對學(xué)前教育與養老設施的鼓勵同樣契合了許多房企近年來(lái)在“美好生活”社區配套打造上的創(chuàng )新點(diǎn)。
碧桂園早在1994年建立了第一所自己的私立國際學(xué)校，囊括幼兒園到小學(xué)1、2年級的教育，2014年，碧桂園教育集團更名博實(shí)樂(lè )教育在美上市，據其公開(kāi)資料，目前博實(shí)樂(lè )已擁有62所學(xué)校及幼兒園。
目前萬(wàn)科、恒大、保利、金地、中海等眾多房企都已有自己的學(xué)校及幼兒園。杭州萬(wàn)科一位相關(guān)業(yè)務(wù)負責人曾對記者透露，房企發(fā)展社區學(xué)前教育有其獨特優(yōu)勢，一是先天的距離優(yōu)勢，二是房企品牌帶來(lái)的信譽(yù)度，三是建設成本低。
養老地產(chǎn)則是房企更為炙手可熱的產(chǎn)品創(chuàng )新概念，在近期眾多大中型房企的業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )中，“社區養老”、“養老度假”等關(guān)鍵詞被頻頻提及，養老地產(chǎn)迎來(lái)風(fēng)口幾乎成為行業(yè)共識。
可以預見(jiàn)，在《清單》正負面名單的明確指導及打造“美好生活”的風(fēng)口下，房企、資本對于推動(dòng)騰退用地改造養老、學(xué)前教育、居住公共服務(wù)設施的積極性將提高。
補短板、促協(xié)調
北京的城鄉、區域發(fā)展存在不協(xié)調，這是北京市市長(cháng)陳吉寧2018年1月所做《北京市政府工作報告》中明確指出的問(wèn)題。
為各區域找準功能定位，使得對應產(chǎn)業(yè)自發(fā)流動(dòng)到阻力更小的區域，推動(dòng)各區域配套短板的補齊是促進(jìn)協(xié)調發(fā)展的重要戰略?！侗本┏鞘锌傮w規劃（2016年—2035年）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規劃》）重點(diǎn)提出，“騰退疏解”將是未來(lái)數年內北京市核心區及中心城區的關(guān)鍵詞，主要疏解對象包括區域性商品交易市場(chǎng)、大型醫療機構、一般性制造企業(yè)、地下空間及群租房、部分普通高校及培訓機構等“非首都功能”的承載體，此外還將調整優(yōu)化傳統商業(yè)區業(yè)態(tài)，限制新增商業(yè)功能。
不符合兩大區域定位的“非首都功能”被騰退疏解后，將釋放大量的用地空間，而根據《清單》的正面名單，這些空間將優(yōu)先用于保障中央政務(wù)功能、發(fā)展文化與科技創(chuàng )新、補充公共服務(wù)設施、增加公共租賃住房等方面。
商業(yè)、中高等教育、醫療等功能在核心區及中心城區是被疏解的對象，同時(shí)也被列入負面名單，這意味著(zhù)這些功能在核心區及中心城區已經(jīng)飽和乃至溢出，今后將不再增加。與之相對的，北京市副中心、新城、生態(tài)涵養區均將醫療及教育功能列入了調整的正面名單，商業(yè)雖未列入正面名單，但也未列入負面名單。
在這樣的對比下，商業(yè)、教育、醫療等功能形成了向三區域轉移的趨勢，逐漸補足三區域資源上的不足。
以醫療為例，記者查閱“三甲搜”統計，截至2017年4月，在核心、中心區，東城區、西城區、海淀區、朝陽(yáng)區四區分別有10、12、12、11家三甲醫院，北京市副中心通州區僅有1家三甲醫院，新城區中，昌平區有3家三甲醫院，順義區有1家三甲醫院，而生態(tài)涵養區各區中均無(wú)三甲醫院。
在核心、中心區限制醫院擴張的情況下，醫療資源開(kāi)始向近郊、遠郊的三區域傾斜。例如，2017年3月，北大人民醫院、安貞醫院、首都兒科研究所等3家三甲醫院獲批開(kāi)設通州院區，此外，據記者統計，新城五區也均有新的三甲醫院分院開(kāi)設計劃。
教育資源的外溢相對更有針對性，也直接與新城“新興產(chǎn)業(yè)集聚區”的定位相關(guān)。目前，北京在昌平區及房山區分別規劃了沙河大學(xué)城及良鄉大學(xué)城，各引入了多所985及211院校分校。
教育資源外放意味著(zhù)人才的擴散，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)是人才密集型產(chǎn)業(yè)，部分產(chǎn)業(yè)隨高校而來(lái)的可能性不小。創(chuàng )業(yè)者向南鵬原本是紫光系旗下公司的高級工程師，他正考慮將公司定址在沙河大學(xué)城附近的創(chuàng )業(yè)園區，“辦公室的租金比城區低很多，旁邊有北航、北郵也好招人，對于初創(chuàng )企業(yè)來(lái)說(shuō)還是比較友好的，創(chuàng )業(yè)氛圍也很不錯?！?
嚴格區域功能定位
“所有的正負面清單都圍繞四個(gè)原則展開(kāi)，每個(gè)區域嚴格遵循自己的定位，你從這個(gè)角度去看，就會(huì )發(fā)現清單很好理解?！币晃槐本┦幸幫廖耸繉τ浾哒f(shuō)。
根據《規劃》，北京城市空間結構被劃分為一核：首都功能核心區；一主：中心城區；一副：城市副中心；兩軸：中軸線(xiàn)及其延長(cháng)線(xiàn)、長(cháng)安街及其延長(cháng)線(xiàn)；多點(diǎn)：順義、大興、亦莊、昌平、房山新城；一區：生態(tài)涵養區（門(mén)頭溝、平谷、懷柔、密云、延慶、昌平和房山的山區）。
首都功能核心區是六大區域的重中之重，《規劃》將其定位為全國政治中心、文化中心、國際交往中心的核心承載區，是首都功能及形象的展示窗口。因此，《清單》正面調整名單均有較嚴格的用地限制，負面調整名單覆蓋面較廣，鼓勵非首都功能的疏散。
其中，鼓勵核心區的工業(yè)、倉儲、批發(fā)市場(chǎng)等用地，調整為中央黨政軍領(lǐng)導機關(guān)辦公和配套用房以及學(xué)前教育、養老設施，鼓勵歷史建筑調整為公共文化設施，鼓勵居住區相鄰用地調整為居住公共服務(wù)設施（社區便民服務(wù)、菜市場(chǎng)等）。而大型商業(yè)項目、商務(wù)辦公項目、綜合性醫療機構、專(zhuān)科教育高等教育用房、住宅商品房、倉儲物流設施均在限制調整名單。
中心城區被定位為服務(wù)、保障首都功能的關(guān)鍵區域，因此，中心城區用地調整名單的思路與核心區類(lèi)似，負面調整名單與核心區基本一致，以疏散非首都功能為核心，但給出了一定的調整空間。例如，各類(lèi)用地調整為綜合性醫療機構的限制被約束于五環(huán)內，各類(lèi)用地調整為住宅商品房的限制被約束于四環(huán)內?！耙桓倍帱c(diǎn)一區”三大區域被定位為逐步疏解出的非首都功能的承接區域，正面清單覆蓋面廣，涵蓋教育設施、養老設施、居住公共服務(wù)設施、公共文化設施、醫療設施等，而負面清單均為“限制各類(lèi)用地調整為一般性制造業(yè)、區域性物流基地和批發(fā)市場(chǎng)”。
同時(shí)，三大區域也有著(zhù)各自獨特的定位，城市副中心區域為市級黨政機關(guān)與市屬行政事業(yè)單位的功能承接區，新城為高新技術(shù)和戰略性新興產(chǎn)業(yè)集聚區，生態(tài)涵養區為生態(tài)發(fā)展示范區。
相對應的，在三區域正面清單中，鼓勵新城工業(yè)、倉儲、批發(fā)市場(chǎng)等用地調整為科技創(chuàng )新用房、高新技術(shù)和戰略新興產(chǎn)業(yè)用房，鼓勵生態(tài)涵養區工業(yè)、倉儲、批發(fā)市場(chǎng)等用地調整為旅游接待用房以及農業(yè)科技用房。
不同于其他五大成片的區域，兩軸區域在位置及功能定位上都較為特殊，《規劃》將其稱(chēng)為“體現大國首都文化自信及形象氣質(zhì)的代表地區”，兩軸正面清單鼓勵中軸線(xiàn)兩側建筑調整為歷史文化項目及公共文化設施。
