黑幕：房產(chǎn)中介“吃差價(jià)” 典型案例大揭秘
近日“上海一套7平方米的房子，兩天“漲”44萬(wàn)元”的新聞在購房者中引起動(dòng)蕩，原因無(wú)他，中介吃差價(jià)的隱晦行業(yè)色彩在很多地方時(shí)有發(fā)生，購房者雖千防萬(wàn)防，卻難免不會(huì )不被中介套路。具體詳情請看：
“中介吃差價(jià)”引來(lái)法律糾紛
一套7平方米的小房子，被中介以130萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給了王先生。但在王先生與房主簽約時(shí)，他才發(fā)現，這套房子房主原本只賣(mài)86萬(wàn)元。王先生與房主簽約的時(shí)間，距離中介與房主“簽下”房子的時(shí)間，僅過(guò)去了兩天。
從上海市第二中級人民法院民二庭獲悉，針對上述案件，二審法院維持了一審判決，要求房產(chǎn)中介返還購房者王先生房屋差價(jià)共計363974元。
2016年8月30日，王先生和房屋中介茂群公司簽訂了《上海市公有承租權轉讓定金合同協(xié)議書(shū)》，約定由王先生以?xún)舾犊?30萬(wàn)元的價(jià)格購買(mǎi)一套位于上海重慶北路上的二層亭子間房屋的承租權。這類(lèi)房屋因為沒(méi)有正式產(chǎn)權，屬公房性質(zhì)，因此只能進(jìn)行承租權的買(mǎi)賣(mài)。
合同簽訂后，王先生依約支付了125萬(wàn)元房款。隨后，中介方讓王先生與房屋承租權人王女士面對面坐下來(lái)簽訂《上海市公有住房承租權轉讓合同》。與轉讓人王女士碰面后，王先生發(fā)現，合同約定的確實(shí)轉讓價(jià)格僅為86萬(wàn)元。
這比王先生此前簽訂的定金合同上130萬(wàn)元的轉讓價(jià)格便宜了44萬(wàn)元。因此，王先生上訴到法院，要求中介方退還其已經(jīng)支付的125萬(wàn)元中的差價(jià)39萬(wàn)元。王先生表示，愿意支付原定購房款的2%中介費2.6萬(wàn)元，以及26元交易手續費。
但中介方卻認為，己方此前已有一名工作人員在8月28日，也就是與王先生簽訂定金合同前兩天，以支付5萬(wàn)元定金的方式，向王女士購買(mǎi)了系爭房屋的承租權，約定到手價(jià)人民幣86萬(wàn)元。因此，中介方認為，在這一過(guò)程中，中介公司已經(jīng)不再是居間服務(wù)提供方，而直接成為“賣(mài)房人”。
“中介覺(jué)得自己付了5萬(wàn)元定金給賣(mài)房人，自己就成為權利人。但我們認為，沒(méi)有進(jìn)行過(guò)戶(hù)手續的，都不能算?！鄙虾Ｊ械诙屑壢嗣穹ㄔ好穸ネラL(cháng)彭程介紹，這是一起典型的中介方“背靠背”交易從而賺取巨額差價(jià)的案子，這一案件的典型性在于，在實(shí)際操作中，很多小中介公司都存在“吃差價(jià)”行為，“明明知道有買(mǎi)家對房子有興趣，也能接受高價(jià)，(中介)就先自己把房子付定金‘吃’下來(lái)，再高價(jià)轉賣(mài)?！?
維權難、一般都息事寧人
實(shí)際上一路打官司一直打到中級人民法院的“中介吃差價(jià)”案子很少。一方面，一些大型的、具有專(zhuān)業(yè)法務(wù)的中介會(huì )在一開(kāi)始就直接對房產(chǎn)進(jìn)行過(guò)戶(hù)，之后再銷(xiāo)售房產(chǎn)，在這種情況下，消費者維權困難；另一方面，很多消費者簽合同時(shí)并未注意到上述細節問(wèn)題，沒(méi)有維權意識。
“很多人在自己的心理價(jià)位買(mǎi)了房子，并且房子后來(lái)價(jià)格看漲，也就沒(méi)有再考慮打官司?！?
上海市第二中級人民法院民二庭法官助理張末然提醒公眾，通過(guò)中介公司購買(mǎi)二手房，一定要買(mǎi)賣(mài)雙方當事人“見(jiàn)面交易”。簽訂居間合同時(shí)，雙方當事人必須悉數到場(chǎng)，并要求權利人本人簽字。權利人本人沒(méi)有當場(chǎng)的，要出具依法合規的委托書(shū)。
買(mǎi)房建議
張末然建議，消費者在買(mǎi)賣(mài)二手房過(guò)程中，從看房、商談到簽訂合同時(shí)，盡量養成錄音、錄像的習慣，以備未來(lái)維權之需。
上海國巨律師事務(wù)所合伙人、律師霍子健長(cháng)期從事房地產(chǎn)交易相關(guān)的法律咨詢(xún)服務(wù)，他告訴記者，除了上述權利主張獲法院支持的案例外，還有很多消費者吃了中介的虧，且維權困難。
比如，曾有賣(mài)房人圖一時(shí)方便或省事，與房屋中介簽訂的并非《居間服務(wù)合同》，而是《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，且中介還支付了很小一筆“定金”。但依據洽談內容，雙方實(shí)際仍是居間服務(wù)關(guān)系，賣(mài)房人主觀(guān)上仍然只是委托中介介紹買(mǎi)房人，并不是直接賣(mài)給中介。
但中介卻利用雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，以房屋所有人的身份將房屋轉賣(mài)從而獲得相應差價(jià)。因賣(mài)房人與中介簽訂的是《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，所以導致從表面看中介確定已成為房屋所有人，有權自行進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)并獲取房款。這個(gè)時(shí)候，賣(mài)房人應當主張中介并非房屋所有人，即雙方雖簽署的是買(mǎi)賣(mài)合同但實(shí)際為居間服務(wù)關(guān)系，但賣(mài)房人需要為此充分舉證。
總之，各位買(mǎi)房者在買(mǎi)房過(guò)程中一定要認真認真再認真，多看多了解一些知識雖不能完全讓自己不被中介套住，但可以盡可能縮小風(fēng)險、加強防護意識，當然選對中介公司也是一個(gè)很重要的環(huán)節。
