四月北京新房市場(chǎng)“靜悄悄” “限競房”未能入市
近日，北京首個(gè)企業(yè)自持租賃項目萬(wàn)科·翡翠書(shū)院正式亮相。
四月的北京新房市場(chǎng)格外安靜。半年前，業(yè)內人士還在預測稱(chēng)，今年將成為北京新房供應“大年”。實(shí)際上，2017年北京共供應71宗住宅土地，合計建筑面積達969萬(wàn)平米，同比上漲367%。
如此龐大的土地供應暫沒(méi)有轉化為現階段住宅供應，北京新房供應已陷入短暫“真空期”。
“限競房”遲遲未能入市
據第一太平戴維斯統計數據顯示，一季度北京新房成交量繼續下滑，一手普通住宅成交面積為41.4萬(wàn)平方米，環(huán)比及同比分別下降35.8%及50.4%；新建住宅價(jià)格較去年同期下降0.5%，新建住房?jì)r(jià)格指數自2017年二季度以來(lái)未見(jiàn)大幅增長(cháng)。
四月至今，僅位于海淀永豐路的永豐嘉園一住宅項目取得預售許可證。
對此，思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅分析，新房成交持續走低的主要原因在于供給不力。預期中的限競房新政遲遲沒(méi)有落地，使得大批限競房堵塞在入市通道中，因此導致大量計劃購置中等價(jià)位限競房的購房者不得不“持幣觀(guān)望”，造成新房市場(chǎng)成交乏力局面的出現。
正如郭毅所言，“限競房”無(wú)疑是今年北京市場(chǎng)新房供應主力。據記者粗略統計，在北京市場(chǎng)涉及“限競房”的開(kāi)發(fā)商有56家、項目68個(gè)。
“受到限價(jià)房申購政策可能做出的一些調整，公司原本早已計劃入市的‘限競房’項目遲遲未能入市?！币晃幌迌r(jià)房項目的營(yíng)銷(xiāo)負責人表示，他所在公司項目是北京首批“限競房”項目，考慮到項目溢價(jià)空間有限，因此他所在的公司希望第一波入市搶個(gè)好彩頭，在去年該項目便開(kāi)始蓄客。該負責人介紹，由于限定的銷(xiāo)售價(jià)格低于周邊其他商品住宅，因而吸引了較多購房者，但是隨著(zhù)推盤(pán)時(shí)間一直后推，原已積累的客戶(hù)出現動(dòng)搖，讓項目方也開(kāi)始因流失客戶(hù)而焦慮。
早在去年，本報就曾報道過(guò)：兩個(gè)房山的“限競房”項目正式亮相，并在市場(chǎng)中進(jìn)行推廣。之后的數月時(shí)間里，前前后后傳出幾次即將入市的消息，但時(shí)至今日，上述項目仍舊處在蓄客階段，并沒(méi)有拿到預售許可證，自然也未能真正入市銷(xiāo)售。
一位不愿透露姓名的房企負責人告訴記者，雖然“限競房”項目的利潤不算高，但至少可以保證一定的項目利潤。由于拿地時(shí)“限競房”項目的價(jià)格已確定，企業(yè)不會(huì )通過(guò)控制銷(xiāo)售節奏的方式，過(guò)度追求土地升值來(lái)取得后續房?jì)r(jià)上漲帶來(lái)的收益，而是希望快周轉實(shí)現資金的快速回流。如今項目遲遲不能入市，企業(yè)承擔的資金壓力也隨之在增加。
共有產(chǎn)權房預計供應3.9萬(wàn)套
相較“限競房”，同為去年出臺的共有產(chǎn)權房已有多個(gè)項目入市。
近日，北京市住房保障辦公室發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)北京市2018年第一批政策性住房建設計劃的通知》。通知指出，經(jīng)各區政府報送、市級各有關(guān)部門(mén)聯(lián)審，納入2018年政策性住房建設計劃的項目共125個(gè)，涉及房源約17萬(wàn)套，其中公租房1.4萬(wàn)套、棚改安置房11.7萬(wàn)套、共有產(chǎn)權住房3.9萬(wàn)套。
北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)陳志認為，北京市出臺的共有產(chǎn)權住房政策，是對此前自住型商品住房政策提升級和完善，其中最大的亮點(diǎn)，就是讓老百姓以較低的價(jià)格取得了房屋的部分產(chǎn)權和全部的居住權，政府讓渡了所持產(chǎn)權對應的居住權給購房人，購房人可以永久無(wú)償居住。
以昌平三個(gè)項目為例，單價(jià)在1.8萬(wàn)元到2.1萬(wàn)元之間，和周邊4到5萬(wàn)元的商品住房相比，價(jià)格優(yōu)勢明顯。用相當于周邊市場(chǎng)一半或者七成的價(jià)格，買(mǎi)得房屋相應的產(chǎn)權和全部的居住權，房屋的性?xún)r(jià)比很高。
對于有報道稱(chēng)“共有產(chǎn)權住房遇冷”，陳志表示這是誤讀，“昌平區的項目目前只是對區內符合條件的家庭優(yōu)先開(kāi)放，按照文件規定，區里有剩余的房源，可以調配到其他區。北京市目前還有大量的剛需無(wú)房家庭，在可以預見(jiàn)的未來(lái)，我們還需要發(fā)展更多的共有產(chǎn)權住房滿(mǎn)足居民家庭的基本住房需求?！?
國務(wù)院發(fā)展研究中心劉衛民研究員則指出，共有產(chǎn)權政策的方向是讓真正有居住需求的家庭得到了保障，讓那些投機、炒房的人退出購房競爭，炒房的人少了，申購家庭數量下降了，但剛需家庭的中簽率高了，這是好事，同時(shí)也是對過(guò)去政策的糾偏。
萬(wàn)科自持租賃房面臨市場(chǎng)考驗
近日，記者來(lái)到了位于海淀永豐的萬(wàn)科·翡翠書(shū)院。2016年底，經(jīng)過(guò)三輪競標，萬(wàn)科才“收獲”這宗北京首個(gè)“企業(yè)自持項目”用地。按照當時(shí)約定好的規則，這批房子只租不售，最長(cháng)租期達10年。
“最長(cháng)租期達10年并不意味著(zhù)，租戶(hù)一次性必須足滿(mǎn)十年?！北本┤f(wàn)科相關(guān)負責人介紹，目前具體租賃政策還未確定，但如果一次性承租10年，可以為租戶(hù)“鎖定”租金，10年間租金不變。
記者在現場(chǎng)看到，項目共有兩種戶(hù)型，90平方米的三居和180平方米左右的復式四居室。其中，90平方米戶(hù)型將占總量70%。
“所有房源將按疊墅精裝修標準交房，同時(shí)配備中央空調、新風(fēng)系統、全屋凈水系統和智能家居產(chǎn)品。對比來(lái)看，品質(zhì)、標準并不輸疊墅產(chǎn)品?！比f(wàn)科方面介紹，在2016年底項目競標階段，萬(wàn)科就承諾該項目將采用裝配式施工和裝修技術(shù)，同時(shí)按照國家《綠色建筑評價(jià)標準》中最高的等級三星級建造，是能夠達到節能減排目的的綠色建筑。此外，項目中將有10%的房源嘗試采用超低能耗建筑的最新技術(shù)。開(kāi)發(fā)商表示，全精裝交付且面向中關(guān)村及周邊地區科技人才的高品質(zhì)改善家庭租賃社區，租金自然不菲。據上述負責人介紹，90平方米三居室的月租金為1.5萬(wàn)至1.8萬(wàn)元，180平方米以上的復式四居室月租金為3萬(wàn)至4萬(wàn)元。
如果租一套90平方米三居室，按1.5萬(wàn)元的月租金計算，10年的租金將達到180萬(wàn)元；如果租一套180平方米的四居室，按照3萬(wàn)元的月租金計算，10年的租金也將達到360萬(wàn)元。如此高企的價(jià)格及高端定位，引起業(yè)內爭議，市場(chǎng)接受度有待檢驗。
根據萬(wàn)科內部推算，按照當前工程進(jìn)度，首批租戶(hù)入住也要到2020年?！斑@個(gè)項目并不會(huì )進(jìn)入萬(wàn)科北方大區的業(yè)績(jì)內。只是萬(wàn)科租金市場(chǎng)的一次全新嘗試?！币晃唤咏f(wàn)科人士如是說(shuō)
