專(zhuān)家稱(chēng)限價(jià)政策致多地樓市數據失真 與初衷相悖
中國證券報記者“五一”期間走訪(fǎng)北京地區多個(gè)樓盤(pán)發(fā)現，假期前來(lái)看房的客戶(hù)可謂絡(luò )繹不絕。商家簽約砸金蛋、首付可分期等優(yōu)惠活動(dòng)也是層出不窮。
業(yè)內人士認為，去年下半年以來(lái)，市場(chǎng)調控政策不斷加碼，各地供應也不斷縮水，但是巨大的市場(chǎng)需求依舊存在。一線(xiàn)城市“五一”期間看房量明顯上漲，但2018年調控政策仍在繼續，不存在回暖的政策基礎，市場(chǎng)成交量谷底回升主要源于剛需購房者入市積極性提高。
北京地區看客多成交少
4月30日，房山區某現房樓盤(pán)的售樓大廳里人聲鼎沸，擠滿(mǎn)了看房的客戶(hù)。而在樣板房?jì)?，看房的客?hù)更是絡(luò )繹不絕。
據介紹，該樓盤(pán)主要出售95平方米或103平方米的精裝房，均價(jià)每平方米52000元。售樓經(jīng)理介紹，該樓盤(pán)目前推出促銷(xiāo)活動(dòng)，30萬(wàn)可以抵扣房?jì)r(jià)的10%，但需在首付時(shí)付清。也就是說(shuō)，該樓盤(pán)的首付達50%以上。目前在售的三棟樓是該樓盤(pán)的最后一期，其中一棟為該樓盤(pán)的“樓王”，4月底剛開(kāi)始出售。
與此同時(shí)，在門(mén)頭溝區的一個(gè)樓盤(pán)，看房現場(chǎng)冷清了許多，只有三五戶(hù)看房者與售樓人員交談。不過(guò)，售樓人員表示：“樓盤(pán)2020年交房。3月底放出來(lái)的一批新房已經(jīng)全部售罄，現在只剩170平方米以上的了，而且是之前購房者資質(zhì)沒(méi)有批下來(lái)不得已清退的。我們現在已經(jīng)不做推廣了，來(lái)客基本都是自行搜索或者路過(guò)看到樓盤(pán)才進(jìn)來(lái)咨詢(xún)的?！?
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京、上海樓市小長(cháng)假期間看房量有明顯上漲。以上海為例，4月入市項目明顯增加，小長(cháng)假前八盤(pán)齊開(kāi)，近3000套房源入市。北京因為限價(jià)房的銷(xiāo)售政策還不明確，但在小長(cháng)假期間也有多個(gè)項目開(kāi)放售樓處，關(guān)注數量明顯增加。
樓盤(pán)看客雖多，但成交量卻不盡如人意。據中原地產(chǎn)數據顯示，4月29日、30日北京新建住宅網(wǎng)簽量分別是8套、3套，二手房市場(chǎng)住宅簽約分別是145套、85套。一線(xiàn)城市小長(cháng)假前兩天合計網(wǎng)簽商品房住宅為360套，同比跌幅超過(guò)50%。
剛需上位炒房遇冷
據上述門(mén)頭溝某樓盤(pán)的售樓人員介紹，此處房產(chǎn)的顧客主要是四五十歲、有一定經(jīng)濟實(shí)力的購房者，主要是“買(mǎi)一賣(mài)一”的改善型需求，很多顧客是將老房賣(mài)出獲得新房的首付款。
首套房剛需購買(mǎi)者是住房市場(chǎng)的“香餑餑”。在北京工作的周先生近期已經(jīng)輾轉看了多個(gè)新樓盤(pán)，二手房也看了不少?！案杏X(jué)房?jì)r(jià)還是比較穩的?！睂τ趧偪吹木b房，周先生也頗為滿(mǎn)意，或許近兩天就可以定下來(lái)。
與此相對應，炒房者卻不再是剛需買(mǎi)房客的困擾?！拔覀冊瓉?lái)的鄰居一口氣買(mǎi)了樓上樓下3套房，把房子出租給了公司，很影響正常住戶(hù)的居住環(huán)境?！痹陂T(mén)頭溝售樓處看房的李女士有些擔憂(yōu)新住房周?chē)俅伟l(fā)生這類(lèi)情況。但是售樓人員表示，現在購房者都是剛需，而且由于限購政策，沒(méi)有人能夠像過(guò)去那樣買(mǎi)房。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，從實(shí)際情況來(lái)看，過(guò)去壓抑的市場(chǎng)需求開(kāi)始釋放，帶動(dòng)了成交量回升。但與以往樓市回暖伴隨價(jià)格上升不同，這次成交量回升以?xún)r(jià)格比較低為背景，有些購房者也是因為價(jià)格處于低位所以才積極認購。
“現在的樓市還談不上回暖，主要是一些限價(jià)項目入市，的確有些購房者關(guān)注?！睆埓髠フJ為，相比調控前，當下市場(chǎng)成交量依然處于低迷狀態(tài)。
市場(chǎng)活躍度料提高
“雖然小長(cháng)假網(wǎng)簽數據并不代表整體市場(chǎng)走勢，但從趨勢看，5-6月，全國熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)活躍度會(huì )有所提高，特別是限價(jià)政策嚴格的區域，很可能會(huì )繼續出臺搖號銷(xiāo)售政策?！睆埓髠フJ為。
在供給方面，克而瑞地產(chǎn)研究認為，在嚴格的調控政策背景下，高價(jià)豪宅預售證批復越發(fā)嚴苛，房企依靠捂盤(pán)惜售、延遲入市，以時(shí)間換價(jià)格的可能性越來(lái)越低。此外，在經(jīng)過(guò)一個(gè)季度的蟄伏后，巨大的銷(xiāo)售和資金壓力、預期項目去化率下降等都使持觀(guān)望態(tài)度的房企不得不放低姿態(tài)，降低預售價(jià)格，被動(dòng)加速項目入市，把全年的銷(xiāo)售計劃前移，搶收業(yè)績(jì)，來(lái)確保全年銷(xiāo)售目標的完成。
從政策看，張大偉表示，2018年各地調控政策依然在持續，疊加信貸收緊，目前市場(chǎng)調控下，不存在回暖的市場(chǎng)政策基礎，但熱點(diǎn)城市嚴格執行調控已經(jīng)超過(guò)一年，剛需購房者最近入市的積極性有所提高，市場(chǎng)成交量已經(jīng)相比谷底有所恢復。
嚴躍進(jìn)則表示，目前來(lái)看，政策收緊的效應已經(jīng)明顯，繼續收緊可能性不大，利空出盡就會(huì )變成利好，樓市反彈可能性比較高?！胺孔〔怀础笔谴蟊尘?，后續房地產(chǎn)還是會(huì )有一些新思路，比如發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵REITs、房產(chǎn)信托基金等是大趨勢。
克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，未來(lái)所有調控政策都將圍繞“房住不炒”展開(kāi)。一方面，“四限”政策難言實(shí)質(zhì)性轉向，著(zhù)力抑制投資、投機性需求，減緩房?jì)r(jià)上漲預期，以防資產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲；另一方面，支持居民自住購房需求，尤其是那些房地產(chǎn)庫存仍處高位的三四線(xiàn)城市，去庫存新政將持續發(fā)力，著(zhù)力支持剛需以及改善性購房需求。
楊科偉認為，限價(jià)、限簽政策導致多數熱點(diǎn)城市成交數據“失真”，搖號項目銷(xiāo)售更是異?；鸨?，多數城市平均中簽率約30%。購房者“買(mǎi)到即賺到”心理預期強烈，與調控政策初衷背道而馳。3月份以來(lái)，以上海為代表的熱點(diǎn)城市加快預售證審批，限價(jià)“堰塞湖”漸有松動(dòng)的跡象?！罢{控政策存在邊際改善預期，限價(jià)‘堰塞湖’終須解決，熱點(diǎn)城市預售證審批或將趨于寬松，房?jì)r(jià)容忍度也將上升。當然，為了切實(shí)解決剛需群體居住需求，地方政府還是要落地一些保護性措施，譬如剛需家庭優(yōu)先選房等?！?
