住建部重拳出擊！樓市虛假繁榮能堅持多久？
近兩個(gè)月中國樓市出現了奇怪的升溫現象，各熱點(diǎn)城市成交量環(huán)比都在上升，新房?jì)r(jià)格環(huán)比漲幅更是擴大。
為了應對樓市的新變化。近半個(gè)月來(lái)，住建部約談12個(gè)城市并再次強調樓市調控目標不會(huì )改變，各地樓市將再次迎來(lái)密集調控期。
平心而論，進(jìn)入2018年后，全國發(fā)布的樓市調控政策數量已超過(guò)115個(gè)。4月份，發(fā)布樓市調控政策達33個(gè)。但即便是如此調控，房地產(chǎn)還是越調越亢奮。部分城市房?jì)r(jià)漲幅較為明顯。
數據顯示，3月份，新房?jì)r(jià)格環(huán)比漲幅最高的?？跒?.1%，其次是秦皇島（1.4%）和長(cháng)春（1%）。二手房方面，?？?、太原、西安、哈爾濱等地環(huán)比漲幅均超過(guò)了1%。
同時(shí)，4月全國樓市成交量環(huán)比上升，其中蘇州升幅最為明顯，大連、濟南和溫州次之。
全國樓市這二個(gè)月出現亢奮狀態(tài)，主要原因有三：一是一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)受到調控，資金便流向了西北、東北、西南的二三線(xiàn)城市，因為這些城市相對于東部沿海城市還是比較落后，價(jià)格一直沒(méi)什么大漲，對于投機者來(lái)說(shuō)還有機會(huì )，所以各路資金瘋狂涌入。這也反映出中國房地產(chǎn)已陷入最后的瘋狂周期。
二是，部分二三線(xiàn)城市拼搶人才，各城市通過(guò)戶(hù)籍直接落戶(hù)、積分落戶(hù)、住房補貼等政策來(lái)吸引人才，也增加了各城市人才住房的需求。此外，除了僅引進(jìn)大量外來(lái)人才，同時(shí)也提高了這些城市的知名度，而且還引來(lái)了大量的投資性購房需求，并且加快了城市房地產(chǎn)去庫存。
三是，三四線(xiàn)城市前些年就就推出棚戶(hù)區改造，而從去年開(kāi)始進(jìn)行貨幣化安置計劃。地方政府先拿棚戶(hù)區作為抵押品，向國開(kāi)行貸款，而國開(kāi)行把大量資金放貸給地方政府，由地方政府將資金下發(fā)到棚戶(hù)區居民的手中，讓拆遷的居民在附近自己選擇落戶(hù)房源。
為了防止全國熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)過(guò)快升溫，“五一”前，住建部約談了西安、?？?、三亞、長(cháng)春、哈爾濱、昆明等10個(gè)城市政府負責人。5月9日，又約談了成都、太原兩市政府負責人。
對此，住建部再次強調，堅持房地產(chǎn)調控目標不動(dòng)搖、力度不放松。
此外，住建部還要求，應認真落實(shí)穩房?jì)r(jià)、穩租金的調控目標，落實(shí)地方調控主體責任，因城因地制宜，精準施策，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
值得一提的是，住建部近日還約談成都、太原兩市負責人時(shí)強調，大力整頓規范市場(chǎng)秩序，加強預期管理和輿論引導，遏制投機炒作，支持和滿(mǎn)足群眾剛性居住需求。
現在問(wèn)題來(lái)了，住建部出手約談這12家房?jì)r(jià)出現過(guò)快上漲的城市負責人。那么，下半年各熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)該往哪兒走呢？
我們認為，很快一些前期房地產(chǎn)過(guò)熱的城市將會(huì )降溫。從目前情況來(lái)看，監管層對房地產(chǎn)去杠桿、抑投機的態(tài)度很堅決，并會(huì )體現在行動(dòng)之上。
首先，房地產(chǎn)調控將會(huì )收緊，甚至愈加嚴厲。在住建部約談后的最近半個(gè)月，一些城市密集發(fā)布樓市新政，調控力度不斷加大。
哈爾濱提出，對主城6區范圍3年內新購的商品住房實(shí)施限售；東莞對原限價(jià)政策進(jìn)一步升級，規定新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格一經(jīng)備案不得上調。
對此，我們認為，各熱點(diǎn)城市將執行“因城施策、分類(lèi)調控”的政策，前期房?jì)r(jià)上漲明顯城市的調控力度會(huì )加強。
2018年限購力度并不會(huì )減弱，限購加碼的城市還有可能增加。后續隨著(zhù)投機炒房需求退出，這些約談的城市房?jì)r(jià)將會(huì )出現回落，成交量也會(huì )回歸常態(tài)。
再者，各大銀行近期都在上調房地產(chǎn)利率，似乎對房地產(chǎn)升溫起不到任何遏制作用。
但實(shí)際上，銀行利率的上升使房地產(chǎn)投機成本上漲，也給了炒房者轍退的明確信號。
一旦房貸利率上漲產(chǎn)生疊加效應，那么國內熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)就會(huì )受到明顯的壓力。
目前，四大行都將房貸利率上調了15%，而其他中小型銀行也將房貸利率上調了20-30%。購房者的成本與去年同期相比上漲了20%以上。
再次，房地產(chǎn)長(cháng)效機制的逐步完善，將使熱點(diǎn)城市的樓市出現分流。
北京市住建委5月7日發(fā)布的通知擬規定，限房?jì)r(jià)項目銷(xiāo)售時(shí)如與周邊同品質(zhì)商品房差價(jià)較大，整體收購后轉為共有產(chǎn)權住房。
上海和深圳等一些城市也拿出部分地塊，低價(jià)拍賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，只租不售。用以建造公寓租賃房。
未來(lái)房地產(chǎn)將實(shí)行多渠道供給、多途徑保障，使更多的市民“居者有其屋”。將來(lái)即使不通過(guò)買(mǎi)房渠道，通過(guò)租賃房、共有產(chǎn)權房等也都能夠解決住房問(wèn)題。
最后，通過(guò)多種渠道，打擊投機炒房行為，讓房地產(chǎn)恢復理性。
多地正在嚴打房地產(chǎn)中介的炒作行為。5月，北京市住建委持續加大對違法違規中介的查處力度，嚴打違規炒作“學(xué)區房”，曝光10家違規中介；海南、成都、哈爾濱、重慶等地均提出嚴格房地產(chǎn)中介管理，對擾亂市場(chǎng)秩序的中介機構給予嚴厲處罰。
此外，在公積金管理方面，住建部、財政部、人民銀行、公安部四部委5月11日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展治理違規提取住房公積金工作的通知》，要求重點(diǎn)支持提取住房公積金在繳存地或戶(hù)籍地購買(mǎi)首套普通住房和第二套改善型住房，防止提取住房公積金用于炒房投機。
住建部出重拳遏制炒房行為，未來(lái)房地產(chǎn)該往哪里去？
我們認為隨著(zhù)各地嚴格執行房地產(chǎn)調控、多渠道打擊投機炒房行為，同時(shí)房貸利率的上調，長(cháng)效機制的逐步完善，都將使房地產(chǎn)由亢奮期回歸理性。今年下半年，國內房地產(chǎn)的去泡沫化，穩中有降，回歸常態(tài)還是值得期待的。
