冷熱不均的房地產(chǎn)銷(xiāo)售與投資 商品房庫存去化充分
5月15日，國務(wù)院新聞辦就今年4月國民經(jīng)濟運行情況舉行新聞發(fā)布會(huì )。會(huì )上，國家統計局新聞發(fā)言人劉愛(ài)華表示，目前我國房地產(chǎn)領(lǐng)域總體平穩，未來(lái)在多項調控政策的實(shí)施下，房地產(chǎn)領(lǐng)域有望繼續保持平穩的增長(cháng)態(tài)勢。據統計，1-4月，我國商品房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)1.3%，增速大幅回落，相比1-3月回落2.3個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速雖然也有所回落，但只回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，同比名義增長(cháng)達10.3%。房地產(chǎn)銷(xiāo)售與投資增長(cháng)的差異，反映出在持續加碼的房地產(chǎn)限售政策影響下，銷(xiāo)售與投資出現冷熱不均。
商品房庫存去化充分
具體來(lái)看，劉愛(ài)華透露，1-4月，我國商品房銷(xiāo)售面積42192萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)1.3%。其中，我國住宅銷(xiāo)售面積增長(cháng)0.4%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降4.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(cháng)7%。而從地區來(lái)看，1-4月，我國東部地區商品房銷(xiāo)售面積17442萬(wàn)平方米，同比下降9.4%，降幅比1-3月擴大2.1個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，中部、西部和東北部地區的商品房銷(xiāo)售面積分別為11556萬(wàn)平方米、11596萬(wàn)平方米和1598萬(wàn)平方米，三地區增速都有所回落，分別回落1.5個(gè)百分點(diǎn)、2.7個(gè)百分點(diǎn)和6.4個(gè)百分點(diǎn)。
值得注意的是，國家統計局數據顯示，1-4月，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速雖然也有所回落，但增速只比1-3月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，同比名義增長(cháng)達10.3%，連續兩個(gè)月投資數據在10%以上。我國商品房銷(xiāo)售面積顯著(zhù)回落，而我國房地產(chǎn)投資卻高位增長(cháng)。對此，北京市房協(xié)秘書(shū)長(cháng)陳志分析，事實(shí)上，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和房地產(chǎn)投資時(shí)常不同步，兩者經(jīng)常有錯位的情況發(fā)生。
此外，劉愛(ài)華表示，4月末，我國商品房待售面積56687萬(wàn)平方米，比3月末減少642萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積和辦公樓待售面積分別減少645萬(wàn)平方米和24萬(wàn)平方米。業(yè)內分析，我國商品房庫存持續下調，當前我國房地產(chǎn)去庫存任務(wù)初步完成,城市商品房庫存去化已十分充分,多個(gè)城市去化周期均在12個(gè)月以下。
銷(xiāo)售投資存時(shí)間差
針對今年1-4月我國房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售增速及投資增速迥然不同的表現，思源地產(chǎn)首席分析師郭毅認為，兩者出現差別的原因在于房地產(chǎn)投資相較房地產(chǎn)銷(xiāo)售具有滯后性，即房企在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中出現資金鏈緊張后，便會(huì )減少投資規模，由于兩者存在時(shí)間差，體現在數字上兩者不一定同步。她預計，隨著(zhù)房地產(chǎn)銷(xiāo)售增速的明顯回落，房地產(chǎn)投資將會(huì )逐步下滑。陳志也表示，對于房地產(chǎn)銷(xiāo)售來(lái)說(shuō)，當市場(chǎng)處于旺盛時(shí)期，在短時(shí)間內房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積就會(huì )有大幅增長(cháng)，但是房地產(chǎn)投資是有規律的，需要設備等各方面的投入，周期較長(cháng)。
業(yè)內分析，限售政策的繼續加碼是影響商品房銷(xiāo)售面積增速大幅回落的重要原因。據了解，影響我國房地產(chǎn)銷(xiāo)售的調控政策主要為“五限”，即限購、限價(jià)、限貸、限售、限商。去年以來(lái)，我國房地產(chǎn)政策堅持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”基調。地方調控持續收緊，并表現出二線(xiàn)城市繼續深化、三四線(xiàn)城市不斷擴圍的態(tài)勢。各地從常規的限購、限價(jià)、限貸政策，新增了限售、限商?！皩?shí)際上，自2016年央行"9·30"新政開(kāi)始，全國各地都密集頒發(fā)了許多房地產(chǎn)調控政策，調控持續加碼。去年至今，我國共對房地產(chǎn)銷(xiāo)售調控了幾百次，呈現出覆蓋面廣、力度大的特點(diǎn)。在房地產(chǎn)調控如此嚴格的大背景下，對房地產(chǎn)成交也產(chǎn)生了制約?！惫惴治?。
我國投資增速持續維持在高位，則源于近期我國房地產(chǎn)新開(kāi)工數據逐漸上漲，以及我國房屋新開(kāi)工面積依然維持高位。中國社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所研究員曹建海提到，我國房地產(chǎn)投資還受房企拿地情況、信貸政策、利潤預期，以及周期性因素影響?！白罱覈科竽玫厍闆r較多，拿地快，導致房地產(chǎn)投資加快。而今年3月后，隨著(zhù)資金的放寬，房地產(chǎn)逐步復蘇，也推動(dòng)了房地產(chǎn)投資的高位運行?！贝送?，區域投資分化，尤其是東部、中部及東北地區的投資數據拉動(dòng)，填補了之前的投資空缺。
投資將穩步下行
從市場(chǎng)趨勢看，業(yè)內人士分析，隨著(zhù)調控的繼續加碼，我國房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積很可能在5-6月出現三年來(lái)的首次同比下降。而對于房地產(chǎn)投資的預期，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)分析，未來(lái)開(kāi)發(fā)投資數據高位增長(cháng)的態(tài)勢將有所改變，預計近期總體上會(huì )在兩位數水平波動(dòng)，下半年會(huì )回歸到一位數的水平?！胺康禺a(chǎn)銷(xiāo)售與房地產(chǎn)投資是環(huán)環(huán)相扣的過(guò)程，當房企資金回籠較慢時(shí)，房企便會(huì )減少對房地產(chǎn)項目的投資?！惫惚硎?。
據了解，中國社科院近日發(fā)布的《房地產(chǎn)藍皮書(shū)：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告(2018)》指出，預計今年我國房地產(chǎn)投資將進(jìn)入下行通道，繼續保持低位運行的態(tài)勢，未來(lái)還有可能加速下降。中國社科院城環(huán)所副研究員、房地產(chǎn)藍皮書(shū)執行主編王業(yè)強也表示，由于今年我國房地產(chǎn)調控政策不放松，需求側各個(gè)層面不利因素依然存在，加上居民去杠桿、信貸收緊，都會(huì )對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速產(chǎn)生負面影響?？傮w判斷，今年將成為我國本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的低點(diǎn)，其中上半年可能有小幅回升，下半年預計繼續保持下跌的趨勢。
對此，郭毅也表示，今年我國的房地產(chǎn)調控政策繼續收緊，尤其是熱點(diǎn)城市和一二線(xiàn)城市的調控政策更為嚴格，使得開(kāi)發(fā)商繼續減少房地產(chǎn)投資。同時(shí)，由于房地產(chǎn)銷(xiāo)售萎縮等因素，房企資金壓力不斷增強，一定程度上影響了房企的開(kāi)工意愿，新開(kāi)工增速仍將持續低位運行。
此外，還有機構發(fā)布數據顯示，今年以來(lái)我國土地市場(chǎng)流標現象頻繁出現。值得注意的是，流標的土地大部分屬于非熱門(mén)區域地塊，而熱門(mén)區域地塊仍不斷以高價(jià)成交。業(yè)內分析，頻繁流標的出現說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始轉向理性，拿地、賣(mài)房、賺巨額差價(jià)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。
