東莞樓市：開(kāi)發(fā)商主動(dòng)選擇“慢周轉”
今年以來(lái)，東莞住宅成交量一直保持在三四十萬(wàn)平方米左右，加上樓市調控政策持續收緊，市場(chǎng)前景不樂(lè )觀(guān)，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)放緩開(kāi)工、減少供應量，從原本的“快周轉”模式進(jìn)入“慢周轉”模式。
合富大數據顯示，2018年1~5月東莞一手住宅新增供應僅171.9萬(wàn)平方米，同比減少3%；網(wǎng)簽面積約183.8萬(wàn)平方米，同比減少3%；網(wǎng)簽均價(jià)16910元/平方米，同比略漲5.0%。
特別是從傳統旺季5月的情況來(lái)看，供求量仍然維持在低迷水平，也足以說(shuō)明目前市場(chǎng)的不景氣。合富大數據顯示，2018年5月東莞一手住宅供應約43.6萬(wàn)平方米，同比增加約56%；簽約46.1萬(wàn)平方米，同比減少16%。自2016年10月東莞限購以來(lái)，東莞一手住宅供求量基本穩定在35萬(wàn)~45萬(wàn)平方米/月之間。
新開(kāi)工是反映未來(lái)半年新增供應的重要指標，新開(kāi)工量創(chuàng )歷史新低，預示著(zhù)未來(lái)半年樓市短缺將繼續加深。合富大數據顯示，2018年前5月，東莞住宅新開(kāi)工面積僅約138萬(wàn)平方米（剔除人才公寓），創(chuàng )下歷史新低。按照歷史上成交最好的月份推算，新品只夠消化一個(gè)多月；按照東莞本土需求（剔除深圳客）能力，新品只夠消化不到3個(gè)月。
新開(kāi)工量和新增供應量減少，但住宅成交量也保持在低位，因此，按照近期的成交情況來(lái)看，目前東莞住宅去庫存時(shí)間仍然在11個(gè)月以上，整體去庫存壓力仍在加大。合富大數據顯示，截至5月底東莞一手住宅庫存面積約488萬(wàn)平方米，環(huán)比4月微減2萬(wàn)平方米。按照2個(gè)月、3個(gè)月和6個(gè)月平均去化速度來(lái)看，去庫存時(shí)間分別為11.8個(gè)月、11.4個(gè)月和11.8個(gè)月，總體比4月略有減少。東莞連續6個(gè)月庫存量穩定在490萬(wàn)平方米上下。
濱海片區供應量大
松湖、東部片區成交量多
合富大數據顯示，2018年5月東莞一手住宅新增供應約4070套，其中濱海片區和松湖片區供應量最大；其次為市區（泛市區）及水鄉片區，供應量超過(guò)800套。濱海片區、水鄉片區及市區為近兩年來(lái)東莞利好規劃的主要區域，樓市前景被看好。
從成交來(lái)看，樂(lè )有家研究中心監測數據也顯示，5月東莞各鎮區成交占比出現較大變化，松山湖片區和東部產(chǎn)業(yè)園片區總成交量占到整個(gè)東莞成交量一半以上，濱海和東南臨深片區占比低于10%。
合富大數據顯示，2018年前5月東莞商品房（住宅+非住宅）網(wǎng)簽面積約253.7萬(wàn)平方米，同比略減6.3%。其中住宅略減3%，非住宅小幅減14%。非住宅市場(chǎng)在2016年、2017年出現量?jì)r(jià)大幅齊升后，2018年高位回落。不過(guò)，從成交占比來(lái)看，非住宅成交占比約28%，較2015年同期的11%，大幅提升了17個(gè)百分點(diǎn)。合富研究院認為，這也說(shuō)明在住宅市場(chǎng)受到嚴格調控后，非住宅市場(chǎng)得到了發(fā)展機會(huì )。不過(guò)，調控使樓市熱度降溫，非住宅市場(chǎng)也或多或少受到影響，前5月成交量萎縮程度甚至超過(guò)住宅。
