北京商業(yè)房前5個(gè)月均價(jià)3.4萬(wàn)元漲21% 部分商辦項目突圍
“3·26”政策實(shí)施之后，北京商辦市場(chǎng)遭受重擊，甚至一度出現零成交的斷崖式下滑現象。然而從近期數據來(lái)看，沉寂一年多的商辦市場(chǎng)正悄然生變。
據統計數據顯示，今年前5個(gè)月，北京商業(yè)產(chǎn)品成交均價(jià)34485元/平方米，同比上漲21%；成交金額40.3億元，同比下降58%；目前存量18341套，同比持平。
“雖整體商辦市場(chǎng)仍在低位運行，但或得益于租賃政策的利好影響，5月份，北京市商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額環(huán)比小幅上漲7%?！敝T葛找房數據院首席分析師陳雷向《證券日報》記者表示，不過(guò)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)是否能持續回暖還有待觀(guān)察。
另有房企管理層表示，經(jīng)過(guò)一年多的調整，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)找到突圍之路。二季度以來(lái)，資產(chǎn)配置、持有運營(yíng)和自用需求開(kāi)始在商辦市場(chǎng)發(fā)力，甚至出現個(gè)別項目月均銷(xiāo)售額高達1億元的現象。
部分商辦項目突圍
事實(shí)上，2017年底，北京商業(yè)市場(chǎng)就出現了回暖跡象。在2017年“3·26”調控政策實(shí)施幾個(gè)月后，商辦市場(chǎng)告別了“零成交”。不過(guò)，這些成交量來(lái)自于真正的商業(yè)辦公產(chǎn)品，而整體市場(chǎng)一年以來(lái)都在低位運行。
有房企管理層表示，對于已經(jīng)拿到商業(yè)地塊的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，無(wú)非兩條路。一條是賣(mài)掉，找商辦類(lèi)機構整售，但這也意味著(zhù)每平方米能賣(mài)3萬(wàn)元的資產(chǎn)要降價(jià)到2萬(wàn)元才能達成交易，損失很大；另一條是轉為自持，可以做聯(lián)合辦公，但資金沉淀量大。
據《證券日報》記者觀(guān)察，在商辦市場(chǎng)重新洗牌的混沌中，依照地段、配套和總價(jià)邏輯，有兩類(lèi)銷(xiāo)售型商辦資產(chǎn)是目前散售市場(chǎng)中的“爆品”。第一種是總價(jià)在500萬(wàn)元以下的核心地段商辦資產(chǎn)，尤其是“TOD”模式接駁地鐵的商辦項目；第二種則是在政策利好的區域中心，且有shopping mall和辦公集群等配套落地，總價(jià)3000萬(wàn)元左右的商辦項目。此外，在整售市場(chǎng)，總部辦公需求量仍很大，比如位處北京規劃的科技創(chuàng )新帶上的科技園區等。
以今年前5個(gè)月商業(yè)銷(xiāo)售排行榜TOP30中位列第19位的龍湖西宸廣場(chǎng)為例，該項目位處西三環(huán)，目前每平方米均價(jià)約為5萬(wàn)元，2018年以來(lái)，連續數月散售月度意向成交30套以上。此外，該榜銷(xiāo)冠項目龍湖長(cháng)安天街，位于長(cháng)安街西延線(xiàn)門(mén)頭溝區域內，受新首鋼、AI科技園和醫療等產(chǎn)業(yè)集群拉動(dòng)辦公需求，據項目相關(guān)人士介紹，其總價(jià)3000萬(wàn)元戶(hù)型比總價(jià)300萬(wàn)元戶(hù)型好賣(mài)。截至目前，該項目成交69套，金額達3.09億元。
據龍湖方面向本報記者介紹，今年將在房山新區推出20萬(wàn)平主題商業(yè)綜合體熙悅天街。作為龍湖在北京的第五座天街，亦是龍湖商業(yè)在“空間即服務(wù)”（SaaS）新理念下的首個(gè)天街，在產(chǎn)品打造及銷(xiāo)售邏輯上都將翻開(kāi)新的一頁(yè)，鎖定更優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)客戶(hù)。在整售市場(chǎng)，還將在海淀區緊鄰華為總部區域推出滿(mǎn)足總部辦公需求的商辦項目。
龍湖2018年多個(gè)商辦項目齊發(fā)，商業(yè)邏輯與傳統有何不同？
脫手賺錢(qián)轉向持有自用
值得注意的是，以往北京散售商辦市場(chǎng)是投資客的地盤(pán)，從國貿到望京，1000萬(wàn)元買(mǎi)入2000萬(wàn)元賣(mài)出，低買(mǎi)高賣(mài)是典型打法。但在國內資金難以出海、理財收益降低、炒股風(fēng)險大，住宅新項目供量小，互聯(lián)網(wǎng)投資燒錢(qián)等多種背景下，再加上國內租賃市場(chǎng)租金收益持續走高，高端客群已經(jīng)意識到，從資產(chǎn)配置、自用和持有租賃新邏輯來(lái)看，商辦業(yè)態(tài)仍具有保值和穩定回報的資產(chǎn)屬性。
據龍湖內部人士稱(chēng)，如今出手全款購房的商辦業(yè)主，已不是借助杠桿高位套現的那一批客戶(hù)。一方面，購房者對于商辦產(chǎn)品的預期已經(jīng)從“投機”轉向“合理資產(chǎn)配置”，“穩定”、“保值”是商辦當下的新身份，城市核心或區域核心稀缺資產(chǎn)是首選。另一方面，在 “空間即服務(wù)”理念下，深度參與城市空間和服務(wù)重構的開(kāi)發(fā)商，都在不斷升級商辦空間運營(yíng)解決方案，用更適合的產(chǎn)品和服務(wù)，撬動(dòng)了商辦產(chǎn)品的自用邏輯。
與傳統商辦市場(chǎng)認知大相徑庭的是，據龍湖方面透露，目前在購買(mǎi)龍湖長(cháng)安天街的客戶(hù)中，自用需求客戶(hù)占比高達60%，其中寫(xiě)字樓自用客戶(hù)高達80%。西宸廣場(chǎng)項目目前自用客戶(hù)集中為小自用與多套連買(mǎi)自用，占項目整體認購（成交）比例達67%以上。
據龍湖方面介紹，長(cháng)安天街業(yè)主陳先生在購買(mǎi)項目時(shí)曾表示，“我認為這里將是京西版塊核心，辦公性?xún)r(jià)比高，持有自用的長(cháng)遠價(jià)值將大于短期租賃的價(jià)值?！?西宸廣場(chǎng)業(yè)主王女士也稱(chēng)，“總價(jià)300萬(wàn)元，能在北京三環(huán)的位置買(mǎi)到一處辦公現房，還是地鐵上蓋，真的特別不容易，這樣的寫(xiě)字樓在三環(huán)很難找到了?！?
不難看出，困境之下，找到破局點(diǎn)需要新邏輯，而讓商辦類(lèi)項目“回歸商業(yè)、辦公屬性”政策，倒逼開(kāi)發(fā)商重新定位商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的運營(yíng)路徑和銷(xiāo)售邏輯，催生了商辦市場(chǎng)突圍新路徑。
