房地產(chǎn)從業(yè)者：誰(shuí)說(shuō)住房供地不足從未存在過(guò)
誰(shuí)說(shuō)住房供地不足從未存在過(guò)
6月11日，我在最新一期出版的《經(jīng)濟觀(guān)察報》上，讀到一篇題為《住房供地不足從未存在過(guò)》的文章，此文標題即觀(guān)點(diǎn)。作為一名房地產(chǎn)從業(yè)者，我對這個(gè)觀(guān)點(diǎn)有點(diǎn)不同看法。
為什么說(shuō)我不同意這個(gè)觀(guān)點(diǎn)，邏輯很簡(jiǎn)單，如果土地一直供應充足，房?jì)r(jià)怎么可能連年漲？這背后，顯然是地價(jià)在張，而地價(jià)漲，則是因為短缺，即供應不足。再細分一下，住宅價(jià)格漲幅遠遠高于商業(yè)地產(chǎn)，也是因為住宅的供求關(guān)系失衡程度遠遠大于商業(yè)地產(chǎn)。
這并不是我信口胡謅，從去年調控時(shí)出臺的一份文件，也可以佐證我的觀(guān)點(diǎn)。
2017年4月6日，中國住房和城鄉建設部官網(wǎng)發(fā)布了住建部和國土資源部聯(lián)合調控房?jì)r(jià)的聲明。其中有兩條涉及到土地供應，以求從根本上解決很多城市住宅供需失衡的問(wèn)題。
文件中提到，凡是庫存6個(gè)月以下的，不僅要顯著(zhù)增加土地供應，還必須加快供地的節奏；6-12個(gè)月的，必須增加供地；18-36個(gè)月的，減少供地；36個(gè)月以上的，直接停止供地。地級以上城市，包括百萬(wàn)人口以上的縣，在2017年6月前，一定要向社會(huì )公布你的3年土地供應計劃和5年供應計劃。并且實(shí)施情況每半年就要向中央匯報，數據弄虛作假，一律嚴辦。
如果住房供應充足，那兩部委也不會(huì )聯(lián)合發(fā)布這個(gè)文件。
措施很詳細，文件很?chē)绤?。但是一年多過(guò)去了，在一些地方房?jì)r(jià)大漲的趨勢下，更多的城市陷入土地供應不足的窘境，很多熱點(diǎn)城市的住宅庫存持續低于六個(gè)月，而土地并無(wú)顯著(zhù)增加。一年多來(lái)，兩部委貌似也沒(méi)有懲罰那些城市。這就是目前的房地產(chǎn)調控和市場(chǎng)的尷尬現實(shí)。為什么會(huì )出現這樣的局面？
在我國，地方政府是土地的唯一供應者，具有典型的壟斷地位。而隨著(zhù)新一輪城市擴展，我國大多數城市的土地資源是足夠的。而且目前一些地方債務(wù)高企，這些地方政府需要賣(mài)地作為財政補充。所以，地方政府供地，有能力、有資源、有動(dòng)力。那為什么這么多城市還是供地不力呢？
這是因為，即便是唯一的供地方，政府這里邊也有很多問(wèn)題需要解決：
首先，是土地指標的問(wèn)題，在總規劃上，政府給每個(gè)城市的土地額度是有限制的，而這里邊還分工業(yè)用地、商業(yè)用地、教育用地、公共用地等，剩給住宅的本身就有限。而且，一些地方領(lǐng)導明顯偏向商業(yè)，導致商業(yè)地產(chǎn)庫存嚴重。
其次，是土地整理的問(wèn)題。因為只有熟地才能招拍掛，這需要時(shí)間和費用。
再次，是土地拆遷的問(wèn)題，尤其是最能貢獻土地的舊村拆遷，一個(gè)釘子戶(hù)可以遲滯一個(gè)村的拆遷工作。補償標準如何定，資金如何籌措，如何與開(kāi)發(fā)商合作，也是影響土地供應的大因素。
最后，是土地的定價(jià)問(wèn)題。樓市低潮期：定低了讓開(kāi)發(fā)商把利潤賺走，定高了往往沒(méi)人要；樓市火熱期：往往被哄搶成地王，而中央政府的調控措施又肯定不讓出地王。所以，地方政府的土地招拍掛，很是考驗智慧與技巧。
總結起來(lái)，盡管看似政府一家壟斷土地，但真正把舊村舊城順利拆遷完畢，生地變熟，拿下土地指標，順利通過(guò)規劃，和諧走完招拍掛，這是一件極其復雜的程序。絕不是有了文件，就會(huì )有無(wú)數土地供應出來(lái)的簡(jiǎn)單問(wèn)題。
這些年來(lái)，大多數城市和大多數時(shí)間土地的供應都是偏緊的，尤其是一二線(xiàn)城市，作為人口流入的主要區域，這些城市在供地方面，大多存在不足。即便在樓市冷清期顯得有些庫存，一旦上漲周期到來(lái)，購房者買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的熱情起來(lái)，馬上供應短缺期也就來(lái)了。這才是十幾年來(lái)中國樓市供求循環(huán)往復走不出怪圈的顯著(zhù)特征。說(shuō)住房供地不足從未存在，是對現實(shí)“視而不見(jiàn)”。
