房?jì)r(jià)漲、庫存持續下降 樓市回暖跡象隱現
雖然沒(méi)有了之前的大幅上漲，但房?jì)r(jià)的緩慢抬升之勢仍在繼續。綜合多方數據來(lái)看，今年5月，房地產(chǎn)銷(xiāo)售數據出現反彈，庫存面積在持續下降，一二三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊活躍。專(zhuān)家認為，樓市升溫現象顯現，未來(lái)一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲的可能性較大，三四線(xiàn)城市則會(huì )面臨庫存壓力。
70城樓市升溫多數城市環(huán)比上漲
作為樓市風(fēng)向標的一線(xiàn)城市，特別是北京，5月份的房產(chǎn)數據已經(jīng)顯現出一絲回暖跡象。
北京朝陽(yáng)大悅城附近的鏈家房產(chǎn)中介告訴中新經(jīng)緯客戶(hù)端，近期門(mén)店帶看數量明顯增多，二手房成交量有一定增加，部分業(yè)主開(kāi)始小幅提價(jià)。
我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統計顯示，2018年5月北京全市二手住宅共網(wǎng)簽18096套，同比去年5月上漲67.5%，環(huán)比今年4月增長(cháng)32.3%，這是2017年3月以后的首次同環(huán)比同步上漲，創(chuàng )下了14個(gè)月以來(lái)的新高。
價(jià)格上，國家統計局的數據顯示，北京5月二手房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，同比仍低于去年同期。新建商品住宅方面，北京也實(shí)現環(huán)比上漲0.2%。
整體上來(lái)看，樓市熱度已經(jīng)開(kāi)始在多個(gè)城市顯現。國家統計局15日公布的5月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，共有61個(gè)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲，多于之前月份。
一二三線(xiàn)城市新房與二手房房?jì)r(jià)環(huán)比均有所上漲。國家統計局稱(chēng)，從環(huán)比看，一線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲0.3%和0.2%，二線(xiàn)城市分別上漲0.9%和0.8%，三線(xiàn)城市分別上漲0.7%和0.6%。
同比方面，一線(xiàn)城市整體依然低于去年同期，但二三線(xiàn)城市有明顯上漲，其中，5月份二線(xiàn)城市的新房、二手房漲幅均有所擴大。31個(gè)二線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲5.4%和4.4%，漲幅比上月分別擴大0.3和0.2個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲6.0%和4.3%，漲幅比上月分別回落0.3和0.2個(gè)百分點(diǎn)，分別連續4個(gè)月和10個(gè)月回落。
某居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對中新經(jīng)緯客戶(hù)端說(shuō)：“三類(lèi)城市當前房?jì)r(jià)環(huán)比增幅曲線(xiàn)都有所抬頭，這說(shuō)明近期交易上升后，各類(lèi)城市房?jì)r(jià)確實(shí)有明顯升溫態(tài)勢?！?
二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲幅擴大，與其調控效果減弱、人才引進(jìn)政策、搖號政策有關(guān)?！斑^(guò)去1年多，密集的調控政策維持了市場(chǎng)的平穩，但最近2個(gè)月部分城市的人才政策、搖號政策減弱了調控效果。執行了2年多的限價(jià)政策，也放大了購房牟利的空間，導致供需結構失衡，致使部分城市房?jì)r(jià)出現上漲?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯客戶(hù)端分析。
商品房銷(xiāo)售約增兩成庫存持續下降
熱度不僅僅反映在房?jì)r(jià)上，全國的商品房銷(xiāo)售面積也在增加。中新經(jīng)緯客戶(hù)端(微信公眾號：jwview)根據國家統計局數據進(jìn)行計算，全國5月商品房銷(xiāo)售面積14217萬(wàn)平方米，雖然不及3月份的水平，但環(huán)比4月上漲約17.4%，同比去年5月上漲約8%。5月商品房銷(xiāo)售額12556億元，環(huán)比上漲約18.2%，同比上漲約20.6%。
張大偉表示，商品房銷(xiāo)售面積在同比漲幅下調10個(gè)月后，在今年5月又一次出現了反彈，而且不僅僅是銷(xiāo)售情況，資金面、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數等都比4月有所好轉。
張大偉進(jìn)一步解釋?zhuān)捎?017年5月商品房銷(xiāo)售面積和金額都較低，也使得今年5月的增幅較大。另一方面，5月是傳統銷(xiāo)售旺季，也容易出現交易量增多。
銷(xiāo)售數據向好，也導致庫存面積的持續下降。某居研究院近期發(fā)布的中國百城庫存報告顯示，中國100城樓市庫存已經(jīng)連續34個(gè)月同比下跌。截至2018年5月底，該研究院監測的100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為42708萬(wàn)平方米，環(huán)比減少1.6%，同比減少8.2%，當前庫存規模相當于2012年3月的水平，即庫存規?；芈涞搅?年前。
嚴躍進(jìn)稱(chēng)，一、二、三四線(xiàn)城市庫存規模均有下滑，這和“紅五月”市場(chǎng)交易狀況有關(guān)。從同比跌幅看，二線(xiàn)城市庫存的同比跌幅最大，這也就可以解釋近期此類(lèi)城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的現象。
而從全國看，5月末商品房待售面積56010萬(wàn)平方米，已經(jīng)較去年同期下降1億平方米。
張大偉表示，全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存創(chuàng )46個(gè)月新低，一、二、三、四線(xiàn)城市商品房庫存去化已比較充分，很多城市去化周期在12個(gè)月以下。
上漲壓力猶存調控或繼續加碼
房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度的提升，也讓調控力度不斷加碼。中原地產(chǎn)研究中心的數據顯示，2018年1-5月，全國房地產(chǎn)調控政策發(fā)布多達159次，比2017年1-5月增加60%。其中，5月份全國超過(guò)40個(gè)城市發(fā)布50次調控政策，刷新歷史紀錄。
積極補庫存，也成為很多地方正在推進(jìn)的工作。某數據機構顯示，2018年5月，全國300個(gè)城市推出土地面積10431萬(wàn)平方米，環(huán)比增加11%，同比增加30%；推出土地2373宗，環(huán)比增加15%，同比增加16%。
但一二三線(xiàn)城市存在分化，一線(xiàn)城市土地供應面積環(huán)比減少51%，二線(xiàn)城市環(huán)比上漲8%，三線(xiàn)城市環(huán)比大漲14%。
貝殼找房首席經(jīng)濟學(xué)家楊現領(lǐng)對中新經(jīng)緯客戶(hù)端(微信公眾號：jwview)表示，供地雖然在增加，但短期難以形成有限供給，供需矛盾仍較大，且新供應土地主要集中在三四線(xiàn)城市。未來(lái)，隨著(zhù)三四線(xiàn)城市需求的逐漸釋放，這些城市將面臨較大的庫存壓力，而供地較少的一二線(xiàn)城市，依舊存在房?jì)r(jià)上漲的可能。
近段時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)融資狀況較為緊張，多家房企中止發(fā)行公司債。國家統計局數據顯示，1-5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金62003億元，同比增長(cháng)5.1%，增速比1-4月份提高3個(gè)百分點(diǎn)，但仍低于去年同期的9.9%。
有機構認為，部分資金承壓的房企會(huì )加快推盤(pán)，加速資金回流，從而在一定程度上平抑房?jì)r(jià)。楊現領(lǐng)則認為，房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源渠道較多，公司債融資減少不足以影響到整個(gè)市場(chǎng)。
對于后市，嚴躍進(jìn)說(shuō)：“目前房?jì)r(jià)上漲的新苗頭比較明顯，潛在上漲的動(dòng)力依然強勁。在‘房住不炒’政策不變的情況下，預計6月份部分三四線(xiàn)城市會(huì )出臺包括限售在內的政策，以進(jìn)一步穩定市場(chǎng)價(jià)格和預期?！?
