聯(lián)合辦公巨頭加速擴張 何時(shí)盈利仍未解
在2017年發(fā)生多起合并后，進(jìn)入2018年的聯(lián)合辦公行業(yè)又接連發(fā)生了四起并購：國內聯(lián)合辦公行業(yè)估值最高的企業(yè)——優(yōu)客工場(chǎng)先后收購了與其同年成立的洪泰創(chuàng )新空間、無(wú)界空間及Wedo聯(lián)合創(chuàng )業(yè)社，裸心社被國際最大的聯(lián)合辦公企業(yè)WeWork收購。
一方面是行業(yè)洗牌加速，資源往頭部聚集，另一方面是聯(lián)合辦公市場(chǎng)仍處于快速發(fā)展階段。在6月25日舉辦的“華懋One Hennessy歡迎派對”上，氪空間創(chuàng )始人兼董事長(cháng)劉成城透露了一些數據：就面積來(lái)看，以WeWork的體量，一年仍能夠增加兩~三倍，而氪空間的面積今年是去年的七倍。但不管如何，盈利仍是擺在所有聯(lián)合辦公企業(yè)面前的一個(gè)問(wèn)題。
尋求商業(yè)模式創(chuàng )新
談及中國聯(lián)合辦公市場(chǎng)的發(fā)展，則不得不提2014~2016年之間的創(chuàng )業(yè)浪潮。隨著(zhù)“雙創(chuàng )政策”的推出，眾多創(chuàng )業(yè)者紛紛下海，這些小型公司團隊的出現催生了中國聯(lián)合辦公市場(chǎng)并推動(dòng)其快速發(fā)展。劉成城指出另一個(gè)推動(dòng)因素是大企業(yè)的小型化，比如阿里、今日頭條這些公司出現越來(lái)越多的產(chǎn)品線(xiàn)，他們也就需要建立越來(lái)越多的小團隊。
聯(lián)合辦公的本質(zhì)是創(chuàng )業(yè)維度的“共享經(jīng)濟”，對于創(chuàng )業(yè)者來(lái)說(shuō)可以輕資產(chǎn)創(chuàng )業(yè)，而且通過(guò)共享辦公設備、行政管理、免費茶水供應和水電，可以真正實(shí)現“拎包入住”。并且聯(lián)合辦公場(chǎng)所租用靈活，能極大地降低入住者的成本。不過(guò)這也決定了聯(lián)合辦公空間想要盈利必須在租金之外，如在增值服務(wù)上尋找可能性。但從目前各聯(lián)合辦公企業(yè)嘗試的狀況來(lái)看，能夠真正盈利的少之又少。與龐大規模相對應的是聯(lián)合辦公空間面臨著(zhù)盈利模式較為單一（主要依賴(lài)工位收費），這也是盈利難的主要原因。
不管如何，聯(lián)合辦公們都在試圖撕掉“二房東”的標簽，一方面是基于盈利的需要，另一方面單靠租金，撐不起來(lái)未來(lái)估值的想象空間。因此各大聯(lián)合辦公運營(yíng)商也在尋求商業(yè)模式上的創(chuàng )新，以期提高品牌效應及客戶(hù)黏性，其中一種就是聯(lián)合辦公與商業(yè)業(yè)態(tài)相結合，戴德梁行在相關(guān)報告中也認為這是聯(lián)合辦公空間的未來(lái)發(fā)展趨勢之一。
國內的納什空間、優(yōu)客工場(chǎng)等也在做相關(guān)的嘗試，比如納什空間與北京紅星美凱龍合作，拿下紅星美凱龍朝陽(yáng)路商場(chǎng)中近3萬(wàn)平米的場(chǎng)地，未來(lái)將會(huì )改造成為混合商業(yè)、科技、傳媒文化等多種元素的新型辦公商業(yè)綜合體。
不過(guò)對于聯(lián)合辦公空間對于商場(chǎng)的結合，雖然氪空間也有小部分采用這種形式，但是劉成城并不是十分看好，“一般情況下這些商場(chǎng)地段不是很好，客流量比較少才會(huì )選擇出租，另一方面小型的聯(lián)合辦公空間吸引客流量的能力有限?！?
未來(lái)還能增長(cháng)10到15年
對于聯(lián)合辦公空間的盈利，劉成城還是比較看好增值服務(wù)。以WeWork為例，劉成城表示，隨著(zhù)聯(lián)合辦公面積的增長(cháng)，WeWork每年增值服務(wù)的收入也在增長(cháng)，如今增值服務(wù)收入在整個(gè)收入占比中已經(jīng)從個(gè)位數上升到了百分之十幾，“未來(lái)理想的狀態(tài)下增值服務(wù)的收入占比應該在20%、30%，不過(guò)增值服務(wù)的收入到一定規模時(shí)候才有，沒(méi)有規模是驗證出不來(lái)的?！?
而擴大規模的兩種常的方式，一是并購、一是自營(yíng)。隨著(zhù)聯(lián)合辦公空間在中國的快速發(fā)展，并日趨成熟，并購成為常態(tài)，比如今年優(yōu)客工場(chǎng)先后收購了洪泰創(chuàng )新空間、無(wú)界空間及Wedo聯(lián)合創(chuàng )業(yè)社，還有國際最大的聯(lián)合辦公企業(yè)WeWork收購了國內的裸心社等。不過(guò)通過(guò)并購市場(chǎng)份額并優(yōu)化其資產(chǎn)配置的做法有一個(gè)弊端：各聯(lián)合辦公空間風(fēng)格不一，整合起來(lái)存在一定難度。因此相比于自建，劉成城更傾向于自營(yíng)，自營(yíng)的好處是能夠統一化高標準地快速擴張。
值得注意的是，氪空間最早期是以創(chuàng )新孵化形態(tài)出現在36氪體系中，兩年之后36氪決定將氪空間轉型。其中，最大的變化是將氪空間獨立設立公司，并將其做成聯(lián)合辦公產(chǎn)品。而之所以將孵化器轉型為聯(lián)合辦公空間，劉成城表示，孵化器是提供非標的服務(wù)，以融資服務(wù)為例，拼的更多的是孵化器創(chuàng )始人個(gè)人的資源，這也是氪空間為何選擇重資本的自營(yíng)模式的原因。另外據劉成城透露，氪空間平均每個(gè)月新增面積達到4萬(wàn)平方米，如此快的擴張速度也成為了劉成城拒絕采用收購方式擴張的原因之一。
不過(guò)按照劉成城的說(shuō)法，目前氪空間的辦公面積在國內已經(jīng)是首屈一指，但是據劉成城透露，氪空間增值服務(wù)收入占比還在個(gè)位數，這就使氪空間面臨一個(gè)問(wèn)題：即目前還有多大的市場(chǎng)空間供其擴大到能夠盈利的規模，要知道聯(lián)合辦公的開(kāi)創(chuàng )者WeWork目前增值服務(wù)占比超過(guò)10%后仍處于虧損狀態(tài)。
對此劉成城表示，目前行業(yè)普遍認為大概30%的辦公面積會(huì )是聯(lián)合辦公的，“現在北京、上海的甲級寫(xiě)字樓的保有量大概是一千萬(wàn)平米，30%的話(huà)就是北京、上海將各有300萬(wàn)平米的這種聯(lián)合辦公，而WeWork去年全球才100萬(wàn)平，所以說(shuō)聯(lián)合辦公市場(chǎng)還能增長(cháng)10~15年?！?
