任志強：我不得不說(shuō)，它們害了中國樓市很多年
幾乎所有的經(jīng)濟學(xué)家們都在用中國的情況與國際的情況對比，去討論中國的經(jīng)濟問(wèn)題，特別是對比討論中國的房地產(chǎn)問(wèn)題。但幾乎所有的討論中都忽略了中國的特色與國際慣例的差別。也只用一些名詞套用卻忽略了這些名詞的內在含意，忽略了產(chǎn)生這些名詞背景的原因，因此在社會(huì )中造成了極大的誤解和錯判。但卻對官方的政策制定產(chǎn)生了極大的影響，導致各種行政調控對市場(chǎng)產(chǎn)生了逆向發(fā)展的引導作用，并一錯再錯的誤導著(zhù)中國的經(jīng)濟和民心。
我僅舉幾個(gè)常用的詞，解釋其中的定義和中國特色的差別。
房?jì)r(jià)收入比誤導政策
這是個(gè)衡量房?jì)r(jià)和國民收入之間的關(guān)系，平衡市場(chǎng)價(jià)格與購買(mǎi)能力的比例，也是一個(gè)重要的判斷市場(chǎng)房?jì)r(jià)的指數。
國際的房?jì)r(jià)收入比定義為：國民收入的中位數，每套住房面積的中位數與房屋價(jià)格的中位數，三者之間的關(guān)系。
之所以用中位數作為基礎是不論奢侈性消費的情況 ，只兼顧社會(huì )的中位以下水平。
購買(mǎi)力的中位數是指居民的中位數收入水平，兼顧著(zhù)中位數以下的消費能力，而不計算高收入者的消費能力。
房屋面積的中位數同樣是指全社會(huì )住房水平的中位數標準，高于此標準的則為高消費能力。
房屋價(jià)格的中位數同樣是指全社會(huì )每套住房?jì)r(jià)格的中位水平，而非指含高消費的特殊產(chǎn)品。
中位數堅持的是以社會(huì )中位水平的情況，以保護和兼顧低于中位數水平的家庭住房問(wèn)題而不計算高消費的水平。
中國在計算物質(zhì)指數時(shí)，同樣把一般消費品納入指數，而將奢侈品消費排除在外是同一意思。
但中國的住房?jì)r(jià)格卻從未公布過(guò)中位數，而是使用的平均數。平均數的最大誤導就是將高消費的水平并入其中而對市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大的誤導。
當社會(huì )用平均數去計算收入水平時(shí)就大大的提高了平均收入的水平，而用平均房?jì)r(jià)時(shí)不但提高了房?jì)r(jià)的水平，同時(shí)忽略了低房?jì)r(jià)商品的存在并在市場(chǎng)引發(fā)漲價(jià)的恐慌。同時(shí)不使用住房面積的中位數也會(huì )提高了全社會(huì )的住房要求和標準，產(chǎn)生過(guò)度的追求。
2016年底的數據是全國平均房?jì)r(jià)超過(guò)萬(wàn)元的城市19個(gè)，其中平均房?jì)r(jià)超過(guò)2萬(wàn)元的城市9個(gè)，全國平均房?jì)r(jià)不到8000元/平方米，但中位數則不到4000元/平方米，相差近一倍。
2016年底長(cháng)沙市（含區縣）平均房?jì)r(jià)為7000多元/平方米，最低價(jià)2000多元/平方米，最高近30000元/平方米，但中位數不到4000元/平方米，大約也與平均數相差近一倍。
上海市最高房?jì)r(jià)為30萬(wàn)元/平方米，最低則只有2萬(wàn)多元/平方米，平均價(jià)約為5.4萬(wàn)元/平方米，中位數則不到3萬(wàn)元/平方米，也幾乎相差近一倍。
可見(jiàn)無(wú)論是城市還是全國，平均數與中位數之間的差距大約都在40%以上，平均數大大提高了市場(chǎng)對房?jì)r(jià)的認知。
中國城市的戶(hù)均面積約為75平方米左右，但中位數則不是60平方米。如上海的戶(hù)均為68平方米，但中位數則不足50平方米。許多學(xué)者都按每戶(hù)90-100平方米計算房?jì)r(jià)，這就大大抬高了房?jì)r(jià)的總量。
房?jì)r(jià)的平均數和房屋面積的數據遠大于中位數就會(huì )使計算中的總房?jì)r(jià)遠超過(guò)按中位數計算出的結果，并讓這個(gè)差距遠遠的大于50%，變?yōu)槌杀对鲩L(cháng)了！
當中國計算收入時(shí)通常會(huì )按統計局公布的人均收入或職工收入計算，但這些收入均以工資收入為主。許多富人的收入卻并非主要來(lái)自于工資收入，這就讓平均收入的水平大大低于實(shí)際收入水平。
國際上的計算中位數收入時(shí)，則在收入中包括財產(chǎn)性收入、投資收益、廣告收益、一次性勞務(wù)、稿件等其他收入。這就讓兩者之間的收入計算范圍出現了極大的差異，并使計算收入比時(shí)出現無(wú)法對比的情況。
因此中國所有的專(zhuān)家、經(jīng)濟學(xué)家們喊出的房?jì)r(jià)收入比都是與國際計算非統一標準，并具有極大偏差和欺騙性的計算。完全不具有對比性。
我也無(wú)法計算出完全按國際標準計算的中位數的房?jì)r(jià)收入比，但我知道目前公布的這些房?jì)r(jià)收入比都是被嚴重擴大了現實(shí)差距的不正確數據。
正是由于這種用平均數而非中位數的統計方式和宣傳作用，導致的結果是不但沒(méi)有讓高房?jì)r(jià)的那些房?jì)r(jià)下降，反而在把那些低房?jì)r(jià)的房?jì)r(jià)大大拉高，向平均數靠攏了。
當我們試圖用平均數控制地方的房?jì)r(jià)漲幅時(shí)，造成的結果是地方政府不得不將原并未納入市區統計范圍的區縣的低房?jì)r(jià)都納入統計中去平均，以降低名義的平均房?jì)r(jià)。卻大大提高了原來(lái)較低的房?jì)r(jià)，造成部分城市名義均價(jià)的下降，但全國房?jì)r(jià)的普遍上漲。
因中位數的管理是以保護中低收入家庭住房需求的管理，以平均數為主的管理則是不負責任的一種市場(chǎng)管理。限制的是提高生活水平和城市建設的作法，讓中國的城市建設僅為滿(mǎn)足于當年的需求而失去了長(cháng)遠。
中國歷史上曾用控制建筑費用的方式建設了大量低品質(zhì)的住房，造成大量危舊房和棚改區的出現，造成了極大的浪費，今天難道還要繼續重復的走這樣的老路，再建一些要幾年后就被淘汰的建筑嗎？
《平均的終結》一書(shū)中早就將平均數這個(gè)嚴重影響科技進(jìn)步和發(fā)展的判斷標準廢除了。但中國在明明已有中位數的國際標準的情況下，仍然堅持用平均房?jì)r(jià)來(lái)判斷和管控市場(chǎng)，必然只會(huì )對市場(chǎng)和管理帶來(lái)極大的危害，而絕不會(huì )帶來(lái)任何益處。
這種錯誤的統計與管理方式最終只會(huì )破壞未來(lái)發(fā)展的大局，當掌握公權力的人們只能靠錯誤的信息和判斷去做決策時(shí)，又怎么可能不犯錯誤，并讓市場(chǎng)走上正常發(fā)展之路呢？
中國住房私有化率與市場(chǎng)化程度無(wú)關(guān)
這在國際上是衡量一個(gè)國家個(gè)人和家庭持有私有產(chǎn)權住房的重要指標，即反映了市場(chǎng)化程度，也反映了家庭私有財產(chǎn)的分類(lèi)比重。
但在中國這個(gè)指標與市場(chǎng)化程度無(wú)關(guān)，與家庭財產(chǎn)分布有關(guān)。
曾有許多的專(zhuān)家、學(xué)者認為中國的住房私有化率遠高于發(fā)達國家，認為這是一種市場(chǎng)化程度高的標志，并為此而高度驕傲和自豪。同時(shí)認為這是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在的存在巨大泡沫的一個(gè)信號。
但這是一個(gè)完全錯誤的判斷。
中國從城鎮住房私有化率的角度看，確實(shí)比發(fā)達國家都高，如加上中國農村的宅基地制度下的農村自有住房率，這個(gè)住房私有化率就更高了！
可惜的是中國的城鎮住房私有化率與中國的住房市場(chǎng)化無(wú)關(guān)，而是中國計劃經(jīng)濟制度下的長(cháng)達五十多年的住房福利分配制度造成的結果。
1949年中國政府頒布了一項命令“城市中的一切住房歸公”。除少數私有住房之外，沒(méi)收了原政府和被打倒、清除對象的所有住房，改為了城市住房福利分配制度。尤其是公私合營(yíng)之后，又將大量的私有住房改為了公租式住房。
正是因為這種政府分配住房的制度背景，因此在確定工資、勞動(dòng)報酬收入中，剝離了住房購買(mǎi)和支出的因素，降低了應支付的人工成本。換句話(huà)說(shuō)是政府支付的工資和勞動(dòng)報酬中從來(lái)就沒(méi)有住房購買(mǎi)和支出的部分，也消滅了市場(chǎng)中的住房商品化生產(chǎn)與交易。所有人都只能靠政府分配住房。又因為“先生產(chǎn)，后生活”的政治主張，重在投入經(jīng)濟而極少投入住房。
1949年城鎮人均居住面積為4.5平方米，但到了1978年改革前，城鎮人均居住面積下降為3.6平方米，不但沒(méi)有增加和改善住房條件，反而更差了。
上世紀80年代之后，才加強了城鎮住房的建設和福利分配，直到1997年23號文件停止住房福利分配之后的數年，這種住房分配制度才停下腳步。
這五十多年的住房分配又通過(guò)房改的辦法，實(shí)現了城鎮住房私有化率的大幅提升。這種房改中既包括了政府、單位分配的住房，也包括了因市政建設、城市改造大量拆遷、安置的住房（還包括單位機構以商品房?jì)r(jià)格購買(mǎi)后，實(shí)物分配的大量住房）。房改房的低價(jià)購置，將住房轉移變?yōu)樗饺素敻?，是對歷史低工資的一種補償，而非市場(chǎng)化形成的結果。
因此國際上的住房私有化率的擁有者，多為中等收入以上的家庭，低收入家庭更多依靠政府保障解決住房問(wèn)題。但中國福利分房之后的私有化，則并非以收入劃分，最低收入家庭的住房私有化率高達72%，且有5%左右的家庭擁有兩套以上住房（如拆遷所得和雙職工雙單位分配等）。而最高收入家庭的住房私有化率為90%，兩者相差并不多。
中國自1997年開(kāi)始實(shí)行住房商品化、市場(chǎng)化之后，開(kāi)發(fā)商全部建設的純商品房?jì)H為9000萬(wàn)套左右(扣除開(kāi)發(fā)商建設的非商品房套數，如經(jīng)濟適用房、限價(jià)房、安置房等)，不到全部城鎮住房總量的30%。即使不計其中一些為單位購買(mǎi)進(jìn)行最后福利分配的部分，那么真正靠市場(chǎng)化商品房擁有私有住房的比例也不過(guò)30%而已。
因此可以看出中國靠市場(chǎng)商品化擁有住房私有化率的總量不超過(guò)30%。而大量則是靠非市場(chǎng)化的福利分配之后房改形成的住房私有化率，因此中國的這個(gè)指標無(wú)法與國際的指標對比，也并非在同一水平上。
更重要的是福利分房的原有住房的標準極低，并不能滿(mǎn)足現代已日益增長(cháng)的生活消費。
80年代之前的住房分配幾乎是低標準的建設，大多是面積極小的，無(wú)完整生活設施的住房。如五十年代上海的紡織工人住進(jìn)的新房，如今已經(jīng)不得不拆除重建了，大多數臥室只有6-8平方米。許多還是共有廁所，無(wú)廚房，更不用說(shuō)洗澡的設施了。
80年代改革后的標準也很低，一居室不大于40平方米，二居室不大于60平方米，三居室不大于80平方米，直到90年代，超過(guò)100平方米的住房設計是要有高知、高干指標的。因此占住房私有化率50%以上的住房是低標準的非商品化設計的住房。
即使是初期的商品住房，大多也維持在這個(gè)低標準的水平上。雖然有了獨立廁所和廚房，但卻沒(méi)有燃氣、沒(méi)有熱水，沒(méi)有洗浴設施，連刷牙都要擠進(jìn)廚房去取水。至今這些低標準、小面積的住房仍是城鎮中的主力軍。
之所以中國的住房私有化率高，和個(gè)人財產(chǎn)中住房比例高，并非市場(chǎng)化之后人民的自由選擇，而是福利分房制度造成的必然結果，是政府用住房資產(chǎn)彌補歷史上工資收入分配不公所造成的。與中國的住房市場(chǎng)化程度無(wú)關(guān)，也與消費者購買(mǎi)能力無(wú)關(guān)。更不是反映中國經(jīng)濟的發(fā)達程度，也同樣不能與國際上大多數市場(chǎng)化國家的住房私有化率相提并論。
根據統計局調查中國城鎮中還有大量的私有住房是自建房。這些自建房統計在住房私有化率之中，但既不是房改房，也不是商品房，且無(wú)法在市場(chǎng)中公開(kāi)交易，這一比重也很高。
由此可見(jiàn)一個(gè)非市場(chǎng)化經(jīng)濟的國家在改革之后才進(jìn)入住房市場(chǎng)化20年左右的時(shí)間，商品化程度和數量都極低，并不能僅用國際通行的住房私有化率指標去衡量和證明市場(chǎng)中發(fā)生的變化，更不能證明市場(chǎng)中的泡沫！
以房屋總市值推論中國房地產(chǎn)泡沫是錯誤的
國家房地產(chǎn)的總市值既是一個(gè)國家城市化發(fā)展的標志，也是一個(gè)國家房地產(chǎn)在國家經(jīng)濟中總量的衡量。
據第一太平戴維斯2016年8月的預計，中國的房地產(chǎn)市值約為270萬(wàn)億元人民幣，為2015年國內生產(chǎn)總值67萬(wàn)億元人民幣的4倍，隨后又測算稱(chēng)，已達300萬(wàn)億元市值。最近則在某些專(zhuān)家、學(xué)者的口中稱(chēng)為已達450萬(wàn)億元，還有些與美國的房地產(chǎn)總市值約為26.8萬(wàn)億美元相比，認為中國的房地產(chǎn)已出現了嚴重的泡沫情況。
根據國家統計局和住建部公布的兩個(gè)數據看，中國城鎮的住宅總量約為220億-245億平方米。1997年房改之后竣工的住宅不足100億平方米，非商品房約占70%的住房總量，其中包括拆遷房、自建房，原有私房和非成套住宅。即使全部按能進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售計算，并且全部按2017年全國平均住宅房?jì)r(jià)8600元/平方米計算，其總值也不過(guò)200萬(wàn)億元左右。如扣除年代、成套率、配套設施等因素，高算總值不超過(guò)150萬(wàn)億元，合理低值則不過(guò)100萬(wàn)億元左右。如扣除不可進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售的部分，則會(huì )估值更低！
中國目前的大中城市中仍有大量未拆除重建的危舊破建筑，三四線(xiàn)城市則是剛剛進(jìn)入大量進(jìn)行棚改的起步階段。從這三年棚改1500萬(wàn)套的目標看，并不能解決完三四線(xiàn)城市的全部問(wèn)題，而五六線(xiàn)的城鎮又會(huì )如何呢？
僅從三四線(xiàn)城市大量的棚改就可以得出結論，這些大量的存量住房的條件極差，危舊破情況嚴重。許多住房根本不具備商業(yè)價(jià)值，連中央政府都不得不動(dòng)用大量的財力給以補貼，支持拆除重建，就可想而知這種住房情況的困難了。而中國除70個(gè)大中城市之外，還有590個(gè)城市和眾多的縣鎮，其住房情況仍有待改善。
實(shí)現小康和現代化目標城市化率應超70%
一個(gè)國家的城市化率與這個(gè)國家的經(jīng)濟發(fā)達程序密切相關(guān)，也與人民的生活水平和富裕程度相關(guān)。全球城市化率的高速發(fā)展則是集中生產(chǎn)能力、資本能力和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必要條件。
1800年之前全球幾萬(wàn)年所創(chuàng )造的GDP約占全部總量的5%，1800年之后的GDP則占歷史總量的95%，是因為1800年之后城市化的高速發(fā)展帶動(dòng)的經(jīng)濟高速增長(cháng)，經(jīng)濟的增長(cháng)又反過(guò)來(lái)推動(dòng)人口向城市集中，加速了城市化的發(fā)展。
1800年到2010年全球的總人口量增長(cháng)了6倍，但全球城市人口的數量增長(cháng)了60倍。2006年全球城市的總人口數就超過(guò)了農村的總人口數，發(fā)達地區的城市化率已經(jīng)突破了80%，欠發(fā)達地區的城市化率也突破了45%，全球平均的城市化率已經(jīng)超過(guò)了53%，并且仍在高速增長(cháng)。
但中國的戶(hù)籍人口城鎮化率僅為42%，低于欠發(fā)達地區的城市化率水平。按常住人口的城鎮化率計算也僅為58%不到，遠低于發(fā)達地區的水平。
中國要想實(shí)現小康和現代化的目標，至少城市化率的水平應在70%以上，否則無(wú)法實(shí)現經(jīng)濟的增長(cháng)和人民收入水平的提高。
但中國的真實(shí)城市化率水平極低，正是因為戶(hù)籍制度的限制造成的。目前名義上的城市戶(hù)籍人口的城市化率為42%，但原有城市戶(hù)籍人口的戶(hù)籍與工作地不在同一城市的情況極多，于是就無(wú)法充分享受城市化帶來(lái)的公共服務(wù)和資源優(yōu)勢，如子女入學(xué)、家庭成員的醫保、退養等，都未能充分的實(shí)現城市化的條件。
而非戶(hù)籍人口的城市化，則是假城市化。這些非戶(hù)籍人口的城市化中，絕大多數人的生活保障與收入來(lái)源，還依賴(lài)于農村，仍離不開(kāi)承包地、宅基地，更不用說(shuō)子女入學(xué)、退養、醫保等其他問(wèn)題了。因此凡是不能實(shí)現收入來(lái)源于城市而非農業(yè)的城市化率都是假的城市化率，重要的衡量城市化率的指標不是指人在哪里住，而是指你的收入來(lái)源來(lái)自于農村還是來(lái)自于城市。
發(fā)達國家中許多人，特別是退休的老人并不住在城市，但他們的收入來(lái)源于城市，仍被計算在城市化率中。
在中國的各大城市中非戶(hù)籍人口的比例都很高。如北京2100多常住人口中戶(hù)籍人口僅為1200多萬(wàn)，上海也同樣，廣州和深圳則出現了非戶(hù)籍人口的數量遠大于戶(hù)籍人口的情況。
廣州最新公布的情況中，戶(hù)籍人口為911.98萬(wàn)人，非戶(hù)籍常住人口則為967.33萬(wàn)人，非戶(hù)籍人口超過(guò)了戶(hù)籍人口。20-50歲的勞動(dòng)人口占85%，63%為廣東省之外的人口，能在廣州購房的外來(lái)人口約為二成。非戶(hù)籍人口在教育、醫療、參保等社會(huì )保障方面處于較低水平。子女就讀公辦學(xué)校的不到5成（49.3%），就讀公辦幼兒園的僅為2成（20.5%），約35%的勞動(dòng)者未簽訂勞動(dòng)合同，約四成以上的沒(méi)有參加“本地統籌的城鎮職工基本養老保險”，四成以上的人員無(wú)醫保治療。
廣州的這種情況可以說(shuō)是所有城市非戶(hù)籍人口的普遍情況，許多城市的情況則比廣州的情況更差。由此可見(jiàn)中國的名義城市化率中，大量的人口是非城市化的收入來(lái)源，或只有部分收入來(lái)源于城市，這種情況并未改變其原有身份和地位。雖然人身在城市，但大量的保障和部分的收入仍來(lái)自于農村。
這種名義上的城市化率不但不能與國際對比，也不能證明農村人口的真正轉移。不能改善農村的發(fā)展情況，也并未真正解決名義城市化率中的住房問(wèn)題和人民生活質(zhì)量提高的問(wèn)題。
中國的城市化率提高將是影響中國經(jīng)濟增長(cháng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要問(wèn)題。
住房面積不分青紅皂白的說(shuō)法很不可取
住房面積統計既是市場(chǎng)需求與供給關(guān)系的一種衡量，也是人民生活水平的一種標準。既反映國家經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平之間的關(guān)系，也反映住房水平和居住條件的改善。
住房面積通常用三種情況反映，一是人均住房面積的大小，二是戶(hù)均面積的大小，三是套均面積的大小。前者反映的是城市人口數與存量住房的情況；二者是按城市家庭戶(hù)數（即居住單位）計算的存量住房的情況；三是每套住房平均的面積，反映市場(chǎng)供給情況的變化。前兩者以人和家庭計算存量住房，三是以建筑本身的情況按獨立套數計算與人無(wú)關(guān)，但三者都反映市場(chǎng)中的存量與新增供給的變化。
1.人均住房面積：在中國的歷史上早期這一統計為人均居住面積的統計，因為那時(shí)大量的住房為非成套住房，沒(méi)有廚房、廁所的面積，更沒(méi)有樓房中分攤的地下室、電梯、樓梯等面積，因此只計算居住面積。1949年城鎮人均居住面積為4.5平方米，1978年城鎮人均居住面積為3.5平方米。
直到上世紀80年代大量的住房建設在福利分配的制度下，為盡可能的減少建設成本，增加居住面積，因此住房建筑盡可能減少非居住面積的配套面積。如幾乎所有的住房無(wú)廳、小廁所、小廚房。北京市前三門(mén)大街大量建設的居民樓都在設計中沒(méi)有門(mén)廳的設計。那時(shí)的拆遷政策也只計算居住面積，不把其他面積計算在補償范圍之中。廳按一半計算面積，因此拆遷房的建設也大多是無(wú)廳的設計。在以居住面積為統計基礎時(shí)，住房建設中配套的廳和廚房、廁所都大大的被壓縮了，更不用說(shuō)有洗浴條件了。
大約90年代中期才有了廳的設計，并在住房商品化之后，讓廳變大了。廁所也變成了衛生間，廚房也不再是轉不過(guò)身來(lái)，放不下冰箱的小廚房了。
以后中國的住房統計也從居住面積變成了建筑面積，但在建設面積的房產(chǎn)證登記中（銷(xiāo)售中）都包括了建筑配套面積，即公共分攤面積一欄。
在住建部（當時(shí)叫建設部）88號令商品房預售管理辦法中，曾規定銷(xiāo)售住房可以按套內面積或建筑面積分類(lèi)計價(jià)。但由于產(chǎn)權證登記中都將兩者合并登記為產(chǎn)權面積，于是就又有了分攤率的特殊名詞，指產(chǎn)權證面積中套內面積和公共分攤面積之間的比例。這是典型的中國特色。
在不同的樓的建設中，這個(gè)分攤面積的分攤率差別巨大，如無(wú)電梯、無(wú)地下設施的大多樓梯、消防梯的分攤比例和門(mén)廳等都較低約為10%-15%。但有大門(mén)廳和電梯的樓則分攤比例提高了。多電梯、戶(hù)電梯含地下車(chē)庫通道電梯的則分攤比例更高。有的豪宅分攤比例高達30%，即一套產(chǎn)權證面積為100平方米的住房，套內面積僅為70平方米，其余均為公共面積。
因此在中國的人均建筑面積中計算的住房面積無(wú)法與國際的接軌，正是因為分攤面積的部分無(wú)法統一。在國際的人均住房面積計算中，是指套內屬于私人使用的面積，如德國是以建筑分戶(hù)墻中心線(xiàn)計算的，美國是以戶(hù)門(mén)內面積計算的等，而只有中國是含有公共分攤面積的，因此在與國際對比中會(huì )出現極大的差異。
如現有中國統計公布的城鎮人均建筑面積約35平方米，實(shí)際與國際對比時(shí)應扣除20%以上的公共分攤面積，則就只剩28平方米了，中國大城市的人均住房面積標準低于全國平均水平。如北京不到25平方米，上海更低，扣除公共分攤面積之后則人均住房面積都在20平方米以下，再扣除廚房、衛生間和門(mén)廳，居住面積就會(huì )更低了。
在中國自以為住房已經(jīng)能滿(mǎn)足城鎮人均住房需求的人眼中，人均35平方米是個(gè)很高的數了，但實(shí)際的情況并非如此，尤其是在國際對比中就相差更多了
中國內地：《中國民生發(fā)展報告》、《房地產(chǎn)大周期的金融視角》、鏈家研究院
上表的國際比較中可以看出如扣除公共分攤的面積部分，中國城鎮人均擁有的住房面積與國際水平相差極大。甚至不到發(fā)達國家的50%的水平?，F有的人均住房面積的統計，并不能反映真實(shí)的市場(chǎng)情況和真實(shí)的住房現象，更不能反映人民生活的實(shí)際情況。
2.戶(hù)均面積數：大部分城市并未公布這個(gè)戶(hù)均面積數，尤其是中國城鎮中外來(lái)人口的變化巨大。幾年前公布的戶(hù)均面積數為：
數據來(lái)源：
法國：法國國家統計局
加拿大：http://shrinkthatfootprint.com/
德國：德國經(jīng)濟周刊
日本：日本國土交通省
美國：US.Census Bureau 2014
香港：www.hongkongfp.com
英國：BBC新聞
澳大利亞：澳洲統計局
中國內地：中國國家統計局六普數據、鏈家研究院估算，不包括房改以前單位分配的公房和小產(chǎn)權房
從中國人均的住房面積看也許許多人會(huì )比較樂(lè )觀(guān)，但從戶(hù)均面積看也許就沒(méi)有那么樂(lè )觀(guān)了，以戶(hù)計算的住房面積情況在與國際的對比之中可知道差距巨大。
如扣除戶(hù)均面積中所包含的公共分攤的建筑面積，就可知這個(gè)差距更大了。
也許許多人會(huì )認為這幾年高速發(fā)展的城市建設會(huì )讓情況發(fā)生巨大的改變，但實(shí)際隨著(zhù)中國老齡化的出現并越加嚴重，年輕人并非按戶(hù)籍所在地居住，獨居人口瘋狂增長(cháng)，這個(gè)情況也許會(huì )更加嚴重。
德國1960年時(shí)人口7300萬(wàn)人，但家庭個(gè)數為1900多萬(wàn)個(gè)，隨著(zhù)人口老齡化，到2010年全國人口增加了800多萬(wàn)人，增10%多為8100萬(wàn)人口，家庭個(gè)數則變?yōu)?100萬(wàn)個(gè)，增加了一倍多。且老人住大房，會(huì )為兒女回家留住所。年輕人的住房則小，但住房總量大大增加。戶(hù)均人口從3.83下降到2.01。
中國的戶(hù)均人口同樣從80年代的人均3.89，下降到2.8左右，還在繼續快速下降。大城市如上海、北京均在2.6左右，說(shuō)明人口數與家庭戶(hù)數的變化正在出現德國已出現的這種情況。
中國已出現了約7500萬(wàn)個(gè)獨居家庭，過(guò)去的3年每年獨居家庭都以30%的速度增長(cháng)，其中約3500萬(wàn)個(gè)家庭是老年人的獨居家庭，4000萬(wàn)左右為年輕人的獨居戶(hù)。但在中國戶(hù)籍制度的統計中，許多獨居年輕人的戶(hù)籍仍在父母的戶(hù)口本上，并不與父母同住，而是單獨居住。中國戶(hù)均住戶(hù)面積的統計中并未將這些戶(hù)籍未變的年輕人的獨居計算在以戶(hù)為單位的統計之中，因此這種戶(hù)均面積的統計可能會(huì )更加惡化。
北歐獨居戶(hù)已達總家庭戶(hù)的40%，西歐也在25%左右。但中國目前僅為6%左右，如上升到25%的水平則對住戶(hù)的需求會(huì )大大提高，或幾年之后出現德國成倍增長(cháng)的情況。
從撫養率水平的提高看，這種老齡化和年輕化分居的情況只會(huì )越走越快，則戶(hù)均面積的情況也不樂(lè )觀(guān)。
3.套均面積：指每套獨立計算的住房的面積，而不論這套住房中是住了一個(gè)人或幾個(gè)人，是一個(gè)家庭還是多個(gè)家庭。這個(gè)指標是衡量一個(gè)國家住房水平的重要標準。
中國早在80年代出臺過(guò)套均面積的標準，一居40平方米以下，二居60平方米以下，三居80平方米以下，后在商品化之后這個(gè)標準被打破了。但2006年又出臺了90/70的規定和隨后又有了按面積計稅的規定，如144平方米的高限等規定。
因此中國的套均面積被政策嚴格控制，全國100平方米以上的住房比例約為全部住房總量的25%左右，150平方米以上的住房則低于15%，因此套均面積的水平遠低于發(fā)達國家的水平。
香港人多地少，住房面積是全球最低的。100平方米以上的住房則為豪宅了，但占比極低。政府提供的小面積住房所占的比例極高，中國現有住房的情況雖然遠遠高于香港的水平，但與經(jīng)濟發(fā)達國家相比則差距巨大。
不分歸誰(shuí)和誰(shuí)在用的戶(hù)均套數算法不對
一個(gè)城市或國家的住房是否已經(jīng)滿(mǎn)足或基本滿(mǎn)足了需求，首先要看住房的獨立套數，能否超過(guò)家庭的總戶(hù)數，并隨著(zhù)家庭戶(hù)數的分裂進(jìn)度，始終保持著(zhù)適度的空余量，使人們有自由的選擇權。
通常一個(gè)國家或城市的現有住房應達到總家庭戶(hù)數的數量，并大多有10%的余量，即達到家庭總戶(hù)數的1:1.1。如果在家庭分裂的高峰期就應達到1:1.2，如果是城市化率高速增長(cháng)時(shí)，除滿(mǎn)足現有城市需求之外，還有一定的余量來(lái)滿(mǎn)足新進(jìn)入城市的家庭需求。
中國目前公布的戶(hù)均套數大約為1:1.1左右，即總住房套數大于總家庭戶(hù)數，似乎已經(jīng)能滿(mǎn)足現有城市家庭戶(hù)數的需求了。
這個(gè)計算中并不管這個(gè)住房是歸誰(shuí)所有，由誰(shuí)居住，或是尚未銷(xiāo)售。而只計算現有住房的總量是否已大于家庭總戶(hù)數，實(shí)際的情況是多于或少于家庭總戶(hù)數，少于家庭總戶(hù)數的肯定是不能滿(mǎn)足需要的，大于時(shí)要看能否跟得上家庭分裂速度或新進(jìn)入城市的家庭速度。
家庭分裂速度是指一個(gè)家庭因子女結婚可能變成了兩個(gè)或三個(gè)家庭，新進(jìn)入城市的家庭則是隨著(zhù)城市化進(jìn)程和速度增長(cháng)和變化的。
一般而言1:1.1是最基本的條件，多余的10%則是滿(mǎn)足住房調換、工作變化、家庭分裂的必要選擇余地。而城市化進(jìn)程則應有更多的余量，如北京市每年新婚家庭的數量低于總家庭戶(hù)數的10%，但五年前的年新增人口量則大于原有家庭戶(hù)數的10%。
但中國的統計之中，忽略了兩個(gè)問(wèn)題，一是非成套住房的數量占比高達25%，這些非成套住宅中的套數計算是個(gè)多變的情況。如一間平房可能為一戶(hù)，但一年之后四、五間平房變?yōu)榱艘粦?hù)。這個(gè)差距會(huì )變化巨大。二是戶(hù)籍制度中無(wú)法計算出戶(hù)籍不變的家庭分裂情況。如獨居人口的情況迅速增加，有些為人口老齡化產(chǎn)生的，戶(hù)籍數量不變，但更多的則是年輕人的戶(hù)籍未動(dòng)，也未結婚另組家庭，但卻獨立居住，應被計算為單獨戶(hù)，卻未被按戶(hù)計算的情況。也包括各城市中異地工作獨立居住的情況，他們的戶(hù)籍并不在這個(gè)城市，但卻會(huì )在這個(gè)城市長(cháng)住，需要擁有獨立的住房。
當然也有大量合居的情況，如異地工作的人員可能合租一套住房，外地或農村人口大量進(jìn)城時(shí)，也會(huì )有打工者合居的情況，但中國的統計則無(wú)法跟上這種多元的變化。
如果從北京市租賃市場(chǎng)的情況看，約有20%的住房用于出租，但卻要滿(mǎn)足36%的常住人口。大約5-7人的住房需求，卻只有一套住房的供給，那么如果這樣計算，大約住房不能滿(mǎn)足非戶(hù)籍人口都按戶(hù)計算的人均1:1.1套的住房，全國大約也是如此。
可以肯定的是如果將進(jìn)入城市的常住人口中，都以家庭方式計算為戶(hù)時(shí)，中國現有的住房無(wú)論如何都無(wú)法滿(mǎn)足1:1的最基本條件。但實(shí)際中獨立進(jìn)入城市的個(gè)人大約都不是按家庭計算的，也才因此會(huì )有1:1.1的說(shuō)法。
但在國際上的統計之中，這種非戶(hù)籍管理方式，是個(gè)人獨立護照的管理方式。則進(jìn)入城市的非家庭關(guān)聯(lián)的持獨立護照的人口都是按單獨戶(hù)計算的，其獨立住房的需求則要求戶(hù)均住房套數計算時(shí)，必須按獨立戶(hù)對應獨立住房套計算。
于是這就讓中國的統計方式與國際的統計方式產(chǎn)生了不同的定義和不同的計算結果。
只管住房成套率不管房子破不破也不對
住房成套率是衡量現有城市或國家住房的基礎狀況和發(fā)展程度的指標。成套率越高或100%，則說(shuō)明這個(gè)城市或國家的住房至少已達到了成熟的階段，能基本滿(mǎn)足生活的需求了，進(jìn)入了提高質(zhì)量與舒適度的階段。而成套率水平越低則說(shuō)明這個(gè)城市或國家雖然有住房，但這個(gè)住房是不達標的，不能滿(mǎn)足生活需求，并亟待改善。處于這樣發(fā)展階段的城市或國家仍處于改造建設的高峰期。
如中國三四線(xiàn)城市的棚改就是這種情況，雖然有住房，但住房條件極差，非成套率高，危舊破嚴重，已到了非改不可的階段。
何為成套住房？一般國家的定義是獨立單元的住房需要有生活必須的獨立設施。如要有自己的衛生間（含洗浴設施和廁所功能的衛生間，僅有廁所則定義為半個(gè)衛生間）、有自用的廚房、還要有必須的取暖設施和條件（冬季寒冷的地區）。高標準的成套定義則還有獨立的電、水、熱水、燃氣、門(mén)廳、飯廳、客廳等必要設施。
中國現有的住房成套率水平大約在75%左右（不含農村的住房），約有25%左右的住房為非成套住房。但這個(gè)成套率的水平低于國際標準，其中大多數只有半個(gè)衛生間，即只有廁所，而無(wú)洗浴設施，更不用說(shuō)沒(méi)有管道燃氣的住房比例高達80%以上，沒(méi)有熱水的住房比例高達95%以上。因此才會(huì )有大量的電熱水器替代的市場(chǎng)。
中國城市的早期建設中大多是平房，沒(méi)有獨立的供水、供暖、供氣和廁所，改革之前大多的洗澡要靠木桶或去公共澡堂。隨著(zhù)技術(shù)進(jìn)步和經(jīng)濟發(fā)展，大多新建筑有了改善。但這些歷史的平房保護區，如北京的78平方公里的舊城保護區，仍只能用煤改電解決燃煤做飯、取暖問(wèn)題，仍無(wú)法用管道解決燃氣、熱力供應等問(wèn)題。胡同中仍主要靠公共廁所解決衛生問(wèn)題，洗澡等問(wèn)題大多只能靠熱水器了。
公私合營(yíng)和人民公社的階段，在農村取消私家廚房，改為大食堂的同時(shí)，城市中也建設了大量的這種無(wú)獨立廁所和廚房的住房。北京就有所謂的社會(huì )主義大樓，這種樓是典型的類(lèi)似于集體宿舍的住房。上海每天早上在里弄里洗倒馬桶的情況一直延續到改革之后很多年。
住房福利分配終止之前，幾乎所有的成套住房都只有廁所而無(wú)衛生間。廁所中大多除便池用水之外，無(wú)其他水源。當洗衣機、熱水器出現時(shí)，大多要先對廁所進(jìn)行水源改造。廚房更是狹小，以省出更多的錢(qián)擴大居住面積。當電冰箱出現時(shí)大多無(wú)法放入廚房，反倒放在客廳或臥室，成為了一種富裕家庭的“榮譽(yù)”。
但隨著(zhù)市場(chǎng)化的發(fā)展，一些商品房才真正滿(mǎn)足了國際定義的成套住房的標準。家庭中有了獨立的衛生間和適度的廚房面積，以及供暖、供熱水等生活必備條件，逐步提高了人民的生活標準。
中國現有以有獨立廚房和廁所定義的成套率標準，如果換成國際必須有獨立衛生間的標準計算，那么中國住房的實(shí)際成套率水平大約就會(huì )降至30%-40%了。由此可見(jiàn)中國的住房水平與國際水平之間尚存在著(zhù)巨大的差距。
人民生活水平的提高，不僅在于有房?。ㄅ飸?hù)區也叫有房?。?，更在于這個(gè)住房要滿(mǎn)足生活必備的基本條件。只能在廚房去洗臉，不能在家中自由、方便的洗澡，都已成為新時(shí)代面臨的難堪。
大量要依賴(lài)公共廁所解決方便問(wèn)題，共用一個(gè)水龍頭，在非獨立廚房做飯的大量住房則更是未來(lái)要解決的重大問(wèn)題。而這種現象不僅在大量棚改的三、四線(xiàn)城市中存在，北京、上海、長(cháng)沙、西安這些大中城市中也同樣大量存在，這些情況不但說(shuō)明中國的住房建設尚處于發(fā)展的初期階段，而非成熟階段，同樣也證明中國的房地產(chǎn)尚有很長(cháng)的路要走。除了新建之外，舊改的任務(wù)也將更加艱巨和亟待解決。
住房空置率無(wú)法真實(shí)反映整體住房需求
空置率是衡量現有住房使用情況的指標，空置率越低說(shuō)明充分使用率越高?？罩寐矢邉t說(shuō)明供給量大，但使用率低的不合理性。
空置率可分為兩類(lèi)：一類(lèi)是指已進(jìn)入市場(chǎng)的全部存量住房的空置情況；一類(lèi)是指未進(jìn)入市場(chǎng)的新房的空置情況。通常大多成熟的國家與城市只計算第一類(lèi)情況，特別是二手房交易遠遠超過(guò)一手房交易量的國家。如美國大約二手房與一手房的比例為7:1，只計算第一類(lèi)情況。
但香港則分別計算這兩種情況，第一類(lèi)的空置率較低，大約為8%左右，第二類(lèi)的情況高，有時(shí)高達50-60%。此次香港準備征收的一套房空置稅則主要針對于開(kāi)發(fā)商未銷(xiāo)售的一手房和已購買(mǎi)而未使用的一手房，但并未對二手房征收空置稅。同時(shí)有二套房空置超六個(gè)月再交易的另外有稅。
許多國家用征收住房空置稅來(lái)提高住房的利用率。如德國，空置住房超過(guò)六個(gè)月的要征稅，而將住房納入合作社用于出租則會(huì )減免相關(guān)稅費。一面提高了住房的利用率，一面穩定了住房租金，并保證了住房投資者的收益。這里以六個(gè)月為限制一是給足了住房變更、改善的交易時(shí)間，另外也回避了偶爾居住的情況，如中國也有些“五” +“二”的居住方式，五個(gè)工作日居住一地，二個(gè)休息日居住一地的情況，或為照顧病人、老人并兼顧工作的兩地居住方式。
我不知道中國的空置情況是如何統計和計算的，如空置的時(shí)間是以六個(gè)月以上為空置還是以月或年計算為空置的。但我知道社會(huì )上曾傳說(shuō)的中國城鎮住房的空置率高達22.4%或更多，高達6500萬(wàn)-8800萬(wàn)套的統計和計算結果一定是假的、錯的。一是中國的商品房總量也就9000多萬(wàn)套，不可能有這么多的空置；二是中國的戶(hù)均套數才只有1:1.1左右，如果有20%以上的空置豈不是會(huì )有許多家庭無(wú)戶(hù)可??？三是中國擁有第二套住房的比例很低，總量很低，全空置也沒(méi)有這么多的量；四是大量的私人出租房來(lái)自于何處？連現有戶(hù)數的居住都無(wú)法滿(mǎn)足，又哪會(huì )有房用于出租呢？當出租市場(chǎng)有大量需求而又同時(shí)大量住房空置是無(wú)法解釋的。
楊偉民退任中財辦副主任之后，在上海會(huì )議的講話(huà)中講到中國城市和農村的住房空置率都很高。這是現狀，但卻有其特殊的中國特色的原因。而這是國際上幾乎所有國家都不存在的特殊原因。
自1954年中央就出臺了防止農民盲流入城的文件，大躍進(jìn)之后又有了城鄉戶(hù)籍制度的規定，因此這種戶(hù)籍制度的規定限制了人口的流動(dòng)。不但限制了城鄉之間的人口流動(dòng)，也限制了城市與城市之間的人口流動(dòng)。
同時(shí)中國特有的城鄉土地的雙軌制，特別是82憲法的修改之后，將農村土地定為集體所有，將城市土地定為國家所有。這兩種制度成為了人口流動(dòng)和城市化高速發(fā)展進(jìn)程中的兩大壁壘障礙，也是造成與住房利用率無(wú)關(guān)的特殊的空置現象，和隨勞動(dòng)力流動(dòng)而產(chǎn)生的住房困難問(wèn)題。
一是城市化進(jìn)程中約有四億多農村勞動(dòng)力在全國流動(dòng)，其中約3億多人進(jìn)入了各類(lèi)城市長(cháng)期生活，1億左右人在家鄉附近的城鄉之間流動(dòng)列入非常住人口。這樣就造成了大量農村的空置現象。
我朋友父母所在的浙江地區的一個(gè)村，在距城市幾里地之外的山溝里，全村80多戶(hù)農戶(hù)，只剩4戶(hù)人家還常住在村里，其余宅基地已沒(méi)有本村人，大部分空有住房而無(wú)人居住和使用。一部分出租給了專(zhuān)做垃圾分類(lèi)的個(gè)體外地農戶(hù)，滿(mǎn)院的大量垃圾分類(lèi)后的殘余被倒進(jìn)進(jìn)了附近的山溝之中，造成極大的污染。
這進(jìn)入遠距離大中城市的幾億人中，有約20%的家庭在城市購買(mǎi)了住房并長(cháng)期居住了，80%左右的則用租住的方式在城市或工棚中租住，許多幾乎長(cháng)年不再回到家鄉。但戶(hù)籍制度則使這些家庭無(wú)法變?yōu)槌鞘袘?hù)籍，無(wú)法融入城市生活，無(wú)法享受城市中的子女教育、醫保與養老等公共服務(wù)。也有許多兒女進(jìn)城了，將父母接到城市的他們同樣也無(wú)法分享城市的公共服務(wù)，仍依賴(lài)于農村，保持著(zhù)各種千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。
由于土地制度問(wèn)題，這些戶(hù)籍仍在農村的人口，無(wú)法將宅基地、承包地變成進(jìn)城的資本，并用戶(hù)籍捆在了農村的土地上。雖然他們大部分時(shí)間居住于城市，并從城市取得部分收入，但子女教育、醫保、養老、失業(yè)保險大多依賴(lài)于農村和承包地，這就造成了大量的農村住房的空置和宅基地的浪費。同時(shí)他們又必須取得在城市中生存的住房！即使短期回鄉，仍需保留城市住房的條件！
這種兩地雙居住房的特殊情況，大約只有在中國這種特定的制度之下才會(huì )存在。
二是中國的戶(hù)籍制度還使城市戶(hù)籍的人口，在異地投資或工作時(shí)，包括母公司或集團公司向各地分公司的派出工作，都會(huì )產(chǎn)生這種兩地或三地的住房需求。如在父母所在地的戶(hù)籍和住房，在集團或母公司所在地的住房，在被派出的分公司或項目所在地的臨時(shí)或幾年期內的住房等。
異地工作的情況和派出工作的情況并非少數，僅房地產(chǎn)公司的這種派出和異地工作的人數就大于總人數的10%。如果所有這種有異地投資或項目的企業(yè)都有10%左右的異地工作人員，那么這個(gè)總量是巨大的。這些人員中或許有50%會(huì )購買(mǎi)住房，50%會(huì )租用住房，不管何種方式大約都會(huì )占用多重資源，并會(huì )在幾地之間流動(dòng)，形成一地居住時(shí)，另一地的住房空置。長(cháng)期空置的時(shí)間甚至會(huì )大于六個(gè)月，且無(wú)法將空置的住房用于出租。
這種特殊的制度原因會(huì )讓城市和農村的住房都無(wú)法改變被空置的現象。但這種制度原因造成的空置與無(wú)法充分利用資源的情況，在國際上的絕大多數或其他任何國家也許都是不會(huì )出現的。尤其是中國租賃市場(chǎng)的不完善性，造成許多城市無(wú)法提供這種長(cháng)租房。加之房?jì)r(jià)的上漲給了這些有能力購房者一種投資的機會(huì )和可能，多地占有住房而不會(huì )在異地工作時(shí)輕易放棄原有住房，就成為一種常態(tài)。
許多國家的二手房交易市場(chǎng)發(fā)達，且房?jì)r(jià)起浮不太大，尤其是購買(mǎi)住房時(shí)會(huì )有個(gè)人所得稅的抵扣，因此大多這種異地工作的情況出現時(shí)，多會(huì )整個(gè)家庭同時(shí)搬入家庭主要勞動(dòng)收入者的工作地，并更換住房，將原有住房賣(mài)掉（購買(mǎi)兩套住房時(shí)無(wú)法抵扣個(gè)稅，或占用和浪費抵扣額度）。同時(shí)一個(gè)重要的原因是這些國家沒(méi)有戶(hù)籍限制，可以讓任何異地工作的人很容易的融入于所工作的城市，并可以與當地人一樣分享所有的公共資源和服務(wù)，包括沒(méi)有子女上學(xué)、醫療、教育、勞保、退養的各種障礙，而這些都是中國無(wú)法提供的條件。
中國將要修改的個(gè)稅法，開(kāi)始將個(gè)稅征收扣除項中增加住房利息支出了，但卻未做出抵扣總額的限制，也未做出只有一套住房貸款時(shí)可享受這種抵扣的規定，也未對非納稅地購房做出限制（集團或母公司派出異地工作的人員，許多納稅地仍在派出單位總部，而非工作地），因此即使這一政策出臺仍因制度障礙存在許多問(wèn)題。
中國被派出異地工作的這些中、高收入的人員，大多既有購買(mǎi)住房的能力，也有攜帶家人在異地生活的能力，同時(shí)有保留原住地住房的財力，或許還有派出單位提供的住房補貼，因此購房并在離開(kāi)時(shí)賣(mài)出住房就成了最好的投資。
中國的特殊制度在一個(gè)側面制造了城市化進(jìn)程中的障礙，在另一方面則造成了住房投資收益的奇跡。因此中國的住房空置率就成為了一種無(wú)法真實(shí)反映整體住房需求的指標。在不同城市是如此，在整個(gè)國家也是如此。一方面是空置在城鄉都出現；一方面是總的供給量大于1:1；一方面是許多人占有多方資源；一方面是市場(chǎng)供給嚴重不足；一方面是住房需求緊張；一方面是資源不能充分利用；一方面是住房條件無(wú)法改善；一方面要提高城市化率；一方面是已進(jìn)入城市的常住人口無(wú)法融入城市，分享城市公共服務(wù)。如果單從單一指標或某一方面看，都可得出對市場(chǎng)判斷的不同結論。但如果不從制度原因看，則無(wú)法解釋為什么眾多原本相互對立的現象卻同時(shí)存在著(zhù)，尤其是如果僅用任何單一指標與國際去對比，則必須會(huì )出現也許是完全相反的結論。
中國現有調查所得出的空置率指標如果與國際同一指標對比則會(huì )出現制度性原因造成的誤差。如果不是用住房的空置率指標，而是用寫(xiě)字樓的空置率指標與國家對比，那么可能可比性和制度條件都相差無(wú)幾，只是五十多年福利分房留下的基礎和制度性障礙會(huì )造成中國特殊住房制度下的特殊情況。
租金提高但租金回報率低這是一個(gè)問(wèn)題
任何不動(dòng)產(chǎn)的投資者都會(huì )用租金回報率衡量計算投資的可行性，無(wú)論是住房投資，還是寫(xiě)字樓或商業(yè)設施的投資。除了房屋本身可能因價(jià)格變化而產(chǎn)生的投資風(fēng)險之外，首先是出租回報率的合理性。
中國出現了兩種不同的情況，一是商品住房的投資，大多用租金回報率計算是利潤很低?？鄢愘M之后，難以找到合理性。但住房?jì)r(jià)格的不斷上漲，則比租金回報更有利的支撐著(zhù)投資者的信心，甚至未裝修的房子，根本不用出租，就可以得到高額的回報。二是寫(xiě)字樓等公建的租金反而比住房租賃有更合理的回報率支撐，減少了市場(chǎng)價(jià)格變化的風(fēng)險。
為什么中國城市中，特別是大中城市或第三產(chǎn)業(yè)比重較高或合理的城市，寫(xiě)字樓的租金回報率會(huì )好于、高于住房的租金回報率呢?
原因在于中國有五十多年的住房福利分配的歷史，并且這些住房用老人老辦法的特殊方式用房改低價(jià)變成了個(gè)人擁有的住房資產(chǎn)。而寫(xiě)字樓市場(chǎng)沒(méi)有這種福利分配低價(jià)轉化的基礎，特別是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展是改革之后的事，是與寫(xiě)字樓商品化同步發(fā)展的進(jìn)程，處于同一競爭的水平，有可比性。但住房卻發(fā)生了前后兩種不同的情況。
住房的商品化率約占全部住房總量的30%，福利分房、原有私房、拆遷安置房、自建房、低價(jià)經(jīng)濟適用房、限價(jià)房等保障類(lèi)住房等所占的比重巨大，遠超過(guò)商品房的比重。但兩者取得的成本不同，因此無(wú)法同樣用一個(gè)公式計算投資租金回報率。
市場(chǎng)經(jīng)濟中競爭的原則是建立在平等的基礎上并由此而公平競爭的。但中國城市的住房有五十多年的福利分房的歷史，卻只有二十年市場(chǎng)化的時(shí)間，大量的住房是低價(jià)轉成個(gè)人資產(chǎn)的住房，是對歷史低工資收入的一種補償形式。而市場(chǎng)中的商品房則是按市場(chǎng)價(jià)格，尤其是不斷攀升的市場(chǎng)價(jià)格計算租金回報率的。
老的福利分配的住房雖然有些居住條件較差，但大多在成熟市區，并同時(shí)擁有方便的教育、醫療、交通、公共服務(wù)等條件，因此使用方便，但取得成本極低，租金回報率極高。因此有比商品房高數倍或數十倍的競爭優(yōu)勢，也因為這些住房的成本低，反而造成了租金低但回報率高的情況，也因此全面拉低了市場(chǎng)中的租賃價(jià)格。
如80年代之后建設的房改房，在經(jīng)福利分配之后用低價(jià)房改時(shí)，60-80平方米的住房大多只有2萬(wàn)至6萬(wàn)元的房改價(jià)支付成本，月租金3000-5000元，就可在當年收回全部支付成本，租金回報率極高。
但同樣的商品房即使按房改時(shí)北京的市場(chǎng)價(jià)5000元/平方米算，同樣的租金收入，大約也要數年（7-10年）才能收回投資成本。與房改房相比就毫無(wú)競爭力了。
當房?jì)r(jià)不斷上升時(shí)則商品房的競爭力與房改房就更無(wú)力可抗了，因此投資的回報率也無(wú)法對抗，只能靠市場(chǎng)價(jià)格的變化發(fā)財了。
中國城市住房租賃價(jià)格與國際不同的正在于有兩種高低不同的成本價(jià)格的房屋，同時(shí)在市場(chǎng)中博弈。這五十多年的住房福利分配則提供的大量可低價(jià)出租但高回報的住房，導致商品房的住房出租回報率無(wú)法達到合理的水平。
近年中國提出了大力建立租賃市場(chǎng)的問(wèn)題。世界多數國家，尤其是經(jīng)濟發(fā)達國家，大中城市中的住房租賃需求高，大城市基本達到50%左右的租賃。但這種租賃市場(chǎng)中的住房70%都是私人提供的，日本、德國、中國香港、美國都是如此。政府大多只提供10%-15%左右的帶有保障性質(zhì)的低價(jià)租賃住房，機構提供剩余的租賃住房。但市場(chǎng)中的租賃價(jià)格是平等競爭的，有些國家還有減稅支持。如對私人住房變成租賃住房加入住房合作社或類(lèi)似機構，以及用基金方式提供租賃住房的減免稅政策，以此來(lái)平衡租賃的價(jià)格，同時(shí)又保證投資者的合理回報率。
中國目前的租賃市場(chǎng)本以私房為主，卻無(wú)組織的進(jìn)入了市場(chǎng)。政府也僅提供少數的低價(jià)租賃房和公租房（廉租房等），政策中限定個(gè)人不得購買(mǎi)第三套私有住房后，市場(chǎng)中私人住房用于租賃的數量增長(cháng)迅速下降了，租金反而不斷的上漲了。那些不許合租、打隔斷的政策，則加速了租金的上漲，即使這樣也無(wú)法滿(mǎn)足市場(chǎng)中的租賃需求。
近年中國政府提出了加大多方租賃用房的建設，但多是競地價(jià)的長(cháng)租房，于是為保證最基本的租金回報，也必須大大的提高租賃市場(chǎng)的價(jià)格向高端邁進(jìn)。但是否所有的租賃市場(chǎng)都只是為滿(mǎn)足高收入階層的租賃需求呢？如萬(wàn)科北京推出的長(cháng)租房月租高達15000元，一次性支付十年的租金，含利息等于月租金在20000元以上了。這種高價(jià)的租賃價(jià)格只能滿(mǎn)足少量高端需求，會(huì )起到普遍抬高市場(chǎng)租賃價(jià)格的水平，但卻在高投資中只能取得較低的保本式的回報率。也同樣與房改房的租金無(wú)任何競爭的能力。
但中國政府出臺的這種建立租賃市場(chǎng)的政策，似乎并不是為了本就買(mǎi)得起住房的中高收入家庭，而是為了滿(mǎn)足買(mǎi)不起商品房的中低收入階層的需求，那么高租金的住房建設豈不是事與愿違嗎？
至少從眼前看萬(wàn)科這種長(cháng)租房雖然提高了月租金的標準，但并未提高租金的回報率，那么當這種租賃市場(chǎng)大量出現時(shí)，中國市場(chǎng)商品房化的租金回報率就更無(wú)法與國際對比了。也會(huì )讓本就很低的商品房化的租金回報率降低，變得更不合理或更不具備市場(chǎng)化合理發(fā)展的條件了。
中國特色的制度障礙導致租金回報率這個(gè)市場(chǎng)投資的指標也變的深不可測了。
個(gè)人擁有第二套（含以上）住房的比例問(wèn)題
國際上通常不統計這個(gè)指標，沒(méi)必要在一個(gè)充分市場(chǎng)化的條件下，提出這種計算的要求，也沒(méi)有對市場(chǎng)產(chǎn)生影響的任何作用。
充分市場(chǎng)經(jīng)濟的條件下，大多土地是私有的，住房交易是自由的，財富擁有的權利和擁有資產(chǎn)的存在形態(tài)，以及處置方式都是自由的。政府要管的是你是否按各種規定納稅后而擁有財富，你是否合法取得的收入或創(chuàng )造的財富，你擁有的財產(chǎn)如不動(dòng)產(chǎn)是否依法交納稅費和承擔義務(wù)，你的不動(dòng)產(chǎn)的使用是否合法等。你擁有的不動(dòng)產(chǎn)財富無(wú)論是用于社會(huì )出租還是自用，都是你自己的權利，合法取得和依法納稅則是必要條件。
大約只有中國從投資炒房的角度，為控制市場(chǎng)的價(jià)格，而對個(gè)人購買(mǎi)住房提出了各種限制條件。如一、二套購買(mǎi)住房的首付比例，貸款利率的不同，不得購買(mǎi)第三套住房，以及不同城市的不同限制條件。
正因為這種早期存在的投資或投機的炒房行為，在政府炒地之后不斷加碼和惡化，變成影響到市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)，因此做出了許多限制性條件的規定，以及要有一個(gè)“個(gè)人擁有第二套（含以下）住房的比例”的計算。但提出這種計算要求，并想以此來(lái)否定市場(chǎng)自由經(jīng)濟的合理性，和試圖用此來(lái)證明投資、投機炒房是市場(chǎng)化的弊病，以及證明這種投資行為的比重及對市場(chǎng)價(jià)格的影響。
但提出這種計算方式，并試圖以此證明投資投機炒房的人們和決策者們犯了極大錯誤，他們似乎忘了中國有五十多年住房分配的歷史！也忘了中國政府大量征地拆遷進(jìn)行市政基礎建設和賣(mài)地，舊改過(guò)程中有大量和長(cháng)期的實(shí)物拆遷補償政策，這些政策都會(huì )造成不同收入階層的家庭都擁有第二（含以上）的住房，但這些都與住房市場(chǎng)化改革無(wú)關(guān)，也與市場(chǎng)住房?jì)r(jià)格無(wú)關(guān)！
北京80年代的拆遷政策都是實(shí)物拆遷，最初設計居住面積，按拆除的居住面積加一定人口因素等補償住房。而新住房的廁所、廚房、門(mén)廳等都不計入補償面積。后來(lái)按居住面積的1.3-1.7倍補償+人口因素，因此被拆遷安置的住房雖然遠了（當時(shí)的遠，如今也變?yōu)榻耍┑娣e增加了。按代分房的家庭則有了兩或三套住房，如果原有面積多的平房，則會(huì )補償更多。北京許多拆遷戶(hù)，無(wú)論其家庭中原收入水平高低，都會(huì )因拆遷安置而受益，因此有“拆遷、拆遷，一步登天”的說(shuō)法。
舊城危改之后，許多拆遷是原地回遷安置的。異地安置則條件優(yōu)惠，因此老北京相當比重的拆遷安置戶(hù)在1997年房改政策出臺之前，都靠拆遷改善居住條件。
同樣80年代之后，不斷增長(cháng)的福利分房，也讓城市居民的住房在國企、集體或擁有原有土地較多的企業(yè)就業(yè)的分配中改善了，更不用說(shuō)大量在政府和國家機關(guān)、機構、事業(yè)單位就職的改善了。
擁有土地的單位，大多會(huì )引入開(kāi)發(fā)商用四六分成、五五分成、六四分成等不同比例的分成方式，將自己用土地換來(lái)的分成住房進(jìn)行福利分配。開(kāi)發(fā)商用分給土地方的房子做購置土地的成本，將分得的房子用商品化的方式提供給市場(chǎng)，進(jìn)行合建或交換。
五十多年的福利分房，特別是80-90年代的快速建設的福利分房，從還建開(kāi)發(fā)走向開(kāi)發(fā)建設，從用指標的委托代建到用指標的購買(mǎi)方式，有土地的合建方式進(jìn)行了大量分配。直到21世紀初這種福利分配之后房改的風(fēng)頭才逐步熄滅。
這一階段的福利分配并不是按收入劃分的，而是人人有份。按資格、年限待遇不同，但資格同等。單位司機可能和最高領(lǐng)導同住一樓，只是有大房、小房面積不同之分，朝南朝北方向不同之分。
同時(shí)有些分房則是按單位職工資格，而非按職工家庭是否有房分配的福利。于是不同的家庭可能因夫妻兩人各自分配了住房，再加上父母的住房讓原來(lái)住在一起一套房的大家庭可能同時(shí)擁有了三套、四套的住房。還有按級別補助的面積，不能在一個(gè)住房滿(mǎn)足時(shí)就用增加一套住房的方式解決，也有因工作任職調動(dòng)的則先后在不同單位分配了福利住房。
有的則在福利分房之后，又購買(mǎi)了商品住房，或同時(shí)有了拆遷安置用房等其他住房。因此擁有二套（含以上）住房的家庭，幾乎平均的分布于不同的七類(lèi)收入水平的家庭之中。
在第二套（含以上）住房的用途中，用于出租比例差距也不大，用于偶爾居住和其他的略有差別，但空置不用的則極少。其他項目中有的改為了商用，有的或許有空置和等待置換的狀態(tài)（統計中未加說(shuō)明）。
但可以從分配于不同收入階級中看出，擁有住房的比例相差不大。擁有第二套（含以上）的比例，隨收入差別升級，逐步擴大?？芍獡碛械诙椎脑虿⒎嵌紒?lái)自于市場(chǎng)中的商品化，高收入階層擁有第二套（含以上）也并非多為了投資炒房，因此從擁有多套住房的情況看，并非因為和來(lái)自于炒房的動(dòng)因，更主要與住房市場(chǎng)化無(wú)關(guān)！
限制購買(mǎi)第三套住房的情況更是與此不完全同步，一是福利分房的不計入購房之中，如再購買(mǎi)兩套也是多購了許多；二是減少個(gè)人購房的數量也會(huì )影響到租賃市場(chǎng)的房源供給?？傊?，中國擁有二套或以上住房并非因市場(chǎng)化，也不能證明大量炒房行為的情況。
當大量國際通用的指標體系中的數據，因中國特色而與國際無(wú)法接軌時(shí)，當這些指標被學(xué)者專(zhuān)家們誤讀錯用時(shí)，當決策者無(wú)法分辨這些事實(shí)真相時(shí)，必然會(huì )對市場(chǎng)產(chǎn)生錯判。并會(huì )以錯誤的數據對比為基礎，做出錯誤的決策和用錯誤的調控手段及辦法，讓市場(chǎng)出現更大的錯誤。
除上述的這些可與國際對比的指標性數據被誤讀誤解時(shí)，中國還有許多數據也會(huì )因中國特色而被誤讀誤解。
如大家最關(guān)心的庫存量，是指現房而未銷(xiāo)售的庫存。在香港是用當年銷(xiāo)售的空置率來(lái)表示的，中國是用當年的未銷(xiāo)售庫存量來(lái)表示的，因此香港計算的是套數，中國計算的是建筑面積。
中國的未銷(xiāo)售量庫存中既包括了商業(yè)、寫(xiě)字樓，也包括了住宅。如按當年的各分類(lèi)銷(xiāo)售情況看，商業(yè)與寫(xiě)字樓的庫存約等于一年的銷(xiāo)售量，但其中許多的領(lǐng)取了銷(xiāo)售證，列入了庫存量的建筑被自用或出租等方式使用了，卻無(wú)法及時(shí)在統計中反映。而所謂“去庫存”所指的大量住宅，則不到當年銷(xiāo)售量的50%，從數量上看并非是嚴重和可怕的庫存。
但不動(dòng)產(chǎn)的特點(diǎn)是這些庫存大多發(fā)生在無(wú)銷(xiāo)售的城市或地區，也許永遠都無(wú)法銷(xiāo)售，長(cháng)年處于庫存之中。而有銷(xiāo)售需求的地區則并沒(méi)有應用的庫存量，因此造成了許多地區有巨大的庫存，許多城市則供給緊張，房?jì)r(jià)不斷高漲。
并且這些所謂的庫存中，還有些是房子竣工了，但配套設施不齊全，如道路交通、水暖電氣熱的缺失等，造成這些住房無(wú)法使用和交付。也成為庫存無(wú)法消化的原因之一。
如爭議較大的是中國在建工程的總量很大，開(kāi)發(fā)商在施面積高達70多億平方米，與每年的竣工量和銷(xiāo)售量不成比例。
早期中國開(kāi)發(fā)商的在施面積與竣工面積的比大約是1:0.29，即大約等于3年竣工量。這是一個(gè)合理的建設周期。但近幾年基本為1:0.15，即大約等于7年才能完成的竣工量，或說(shuō)工程項目的建設周期延長(cháng)到了七年才能竣工，這并非合理的建設周期。
這種統計大約也與中國特色相關(guān)。一次性審批的規劃，一次性審批的開(kāi)工量都很大，但實(shí)際的開(kāi)工和施工是分步進(jìn)行的。如一次批了十個(gè)樓座的開(kāi)工，也許基礎是一個(gè)，但樓座是分期建設的。因此在統計中會(huì )出現開(kāi)工量巨大，在施量巨大，但每年的竣工量卻與在施量不相匹配。
因為有這樣大的在施量，許多學(xué)者和專(zhuān)家以為中國未來(lái)的供給量巨大，可以滿(mǎn)足幾年的消費，擔心市場(chǎng)無(wú)法消化并變成巨大的庫存。
如去年全部商品房銷(xiāo)售面積為16億多平方米，但在施面積為70多億平方米，那么這些在施面積用70÷16=4.37，要用4年半的時(shí)間才能消化。如果每年再有相當的新開(kāi)工，那市場(chǎng)豈不是會(huì )有大量的積壓？
但這些學(xué)者與專(zhuān)家忽略了另外一系列的數字關(guān)系，即銷(xiāo)售量與竣工量的關(guān)系。在每年的銷(xiāo)售中，銷(xiāo)售量總是遠遠大于竣工量的。
這大約也是中國預售制度特色的原因造成的。一是竣工面積中包括了不能計算為銷(xiāo)售面積中的車(chē)庫、配套設施、人防、變電站、熱力站、鍋爐等等面積，因此當年的竣工面積與銷(xiāo)售面積不是對應的關(guān)系?？⒐っ娣e中只有約70%的面積為可計入銷(xiāo)售面積的部分，車(chē)位是另外按個(gè)數計算的，而非統計在銷(xiāo)售面積之中。二是每年實(shí)際的銷(xiāo)售面積都遠遠大于竣工面積，大約為每年相差20%-40%。去年的竣工總量約10億多平方米，但銷(xiāo)售面積約17億平方米約為1:1.7的差距。
那么這個(gè)差距正來(lái)自于預售制度。每年銷(xiāo)售的面積90%以上為正在建設而未完工的房屋，10%不到的面積為庫存的現房。每年的竣工量實(shí)際都是在交付早于幾年前銷(xiāo)售的房屋。大多與當年的銷(xiāo)售情況無(wú)關(guān)，也絕不會(huì )因竣工而造成大量庫存。
如果按前十年銷(xiāo)售面積與竣工面積之差計算，現有在建面積中約30多億平方米是已經(jīng)被銷(xiāo)售了的面積。如扣除車(chē)庫等各種配套面積，則差距會(huì )更大。實(shí)際在建面積中再扣除一部分（約20%）的非銷(xiāo)售面積，那么等于只有新開(kāi)面積和少量的在施面積是未被銷(xiāo)售的面積。
因此才能解釋為什么市場(chǎng)中許多城市有大量需求卻無(wú)大量的供給，要用排號搖號的方式銷(xiāo)售。除了因政府壓制用審批價(jià)格的方式導致一些本可向市場(chǎng)銷(xiāo)售的房屋無(wú)法銷(xiāo)售，造成大量積壓之外，實(shí)際的在施面積中本就沒(méi)有充足的供給量。
雖然中國有巨大的在施面積總量，但從已預售的情況看，并不能說(shuō)明未來(lái)有巨大的市場(chǎng)供給量和可能造成巨大的庫存，反倒是有可能無(wú)法滿(mǎn)足需求。尤其是部分被嚴格調控的城市，無(wú)論是從土地供給，從新開(kāi)工還是從在建面積上看都存在著(zhù)無(wú)法滿(mǎn)足市場(chǎng)未來(lái)需求的情況。至少短期之內無(wú)法在市場(chǎng)決定價(jià)格的情況下，讓房?jì)r(jià)下跌而不上漲。
也許中國需要按中國特色另外準備一套能更完整反映市場(chǎng)實(shí)際情況的統計方式：一是用同一定義和標準與國際統計接軌；二是能真實(shí)的反映市場(chǎng)的情況；三是不再以全國范圍統計，而是以地方范圍統計（城市統計）為主的加總方式，以更全面的反映地區和城市的情況；四是尤其萬(wàn)萬(wàn)不可都用平均數的概念去反映市場(chǎng)的價(jià)格和試圖調控平均房?jì)r(jià)的上漲！
市場(chǎng)中的價(jià)格信號是最真實(shí)的反映市場(chǎng)供求關(guān)系的信號。但中國的土地是以?xún)r(jià)高者得競拍的，因此土地的供給量控制會(huì )引發(fā)天價(jià)土地，而房?jì)r(jià)又是本應由市場(chǎng)中的供求雙方?jīng)Q定的，卻被政府用公權力干預變成了政府審批定價(jià)，市場(chǎng)中的價(jià)格信號就被政府行政權力扭曲了，并不能真實(shí)反映市場(chǎng)中的供求關(guān)系。
于是對市場(chǎng)的判斷則不是靠市場(chǎng)中的價(jià)格信號，是靠政府對需求量與供給量的關(guān)系為參考了。但如果這一系列能反映供給與需求關(guān)系的指標都同樣因中國制度特色而被誤讀誤解，那么就無(wú)法真實(shí)的判斷和理解市場(chǎng)中的需求了。
因此長(cháng)期的政策調控和密集的政令出臺，都證明政府并不掌握市場(chǎng)的真實(shí)情況，也無(wú)法出臺合理和較長(cháng)期的政策，也因此才會(huì )有短期內不停調整政策的節奏。用頭痛醫頭，腳痛治腳的辦法應對復雜的市場(chǎng)，結果是頭病腳病都沒(méi)治好，反而讓全身所有的部位都出了新的毛??！
理清各種指標的定義與內涵，結合中國特色找出問(wèn)題的所在，才能有助于更好的認識市場(chǎng)，并讓政府合理、正確的制定相關(guān)的政策。清理那些本不應靠公權力的干預破壞市場(chǎng)機制的行政命令，讓市場(chǎng)恢復其自我調節的功能?？空鎸?shí)的價(jià)格信號，掌握市場(chǎng)中的供求關(guān)系，合理的調整土地供給的數量和節奏，讓市場(chǎng)的供求雙方自由的選擇生產(chǎn)更適合于未來(lái)生活需要的住房和城市。讓中國的城市化帶動(dòng)中國經(jīng)濟的發(fā)展，并實(shí)現人民想要的中國夢(mèng)！
