高自持率成上海商辦用地出讓趨勢
7月5日，上海市土地交易市場(chǎng)以?huà)炫品绞匠鲎屃它S浦區淮海中路街道123、124、132街坊地塊，最終，這宗位于上海中央活動(dòng)區核心位置的地塊由瑞安地產(chǎn)聯(lián)合太平洋保險、永業(yè)集團以136.1億總價(jià)競得。按照項目總建筑面積30.3萬(wàn)平方米來(lái)計，樓板價(jià)約為44963元/平方米，溢價(jià)率0.22%。
據悉，該地塊的總價(jià)僅略低于浦東新區北蔡Z000501單元地塊（137.7億元），為今年以來(lái)上?？們r(jià)第二高的經(jīng)營(yíng)性用地。
記者注意到，2017年，瑞安地產(chǎn)先后出售了重慶天地、大連天地、上海創(chuàng )智天地和瑞虹新城等項目股權，2017年資產(chǎn)處置額達到109.51億元。而此次聯(lián)合拿地，預示著(zhù)正在走輕資產(chǎn)路線(xiàn)的瑞安房企，依然要在一線(xiàn)城市的核心市場(chǎng)發(fā)力。
或建超高層建筑
據公告，上海黃浦區淮海中路街道123、124、132街坊地塊，位于新天地板塊，是上海近年來(lái)位置最為優(yōu)越的出讓地塊之一，項目建成之后，將與嘉里中心、太古匯相當，成為上海核心區最大的地標綜合體之一，對進(jìn)一步提升區域商業(yè)能級有積極作用。地塊規劃寫(xiě)字樓19.7萬(wàn)平方米，商業(yè)設施10.6萬(wàn)平方米，項目整體規模合計達30.3萬(wàn)平方米。
其中，123、124街坊地塊性質(zhì)為商辦，132街坊地塊性質(zhì)為辦公樓。另外，124街坊地塊部分限高為250米，未來(lái)或將建超高層建筑。
該幅地塊的出讓或標志著(zhù)，歷時(shí)近30年的淮海路新天地開(kāi)發(fā)進(jìn)入收官階段。20世紀與21世紀的轉變之間，上海陸續將52公頃土地批租給瑞安集團開(kāi)發(fā)。隨后的近20年，瑞安陸續開(kāi)發(fā)了瑞安廣場(chǎng)、朗廷酒店、安達仕酒店、企業(yè)天地、翠湖天地，超過(guò)百萬(wàn)平方米的整體開(kāi)發(fā)體量重塑了這一區域，也讓新天地成為上海的標志性地段。目前，地塊旁的企業(yè)天地二期最高租金已超過(guò)20元/平方米/天，新天地平均租金超過(guò)10元/平方米/天。
而近年來(lái)試圖走輕資產(chǎn)路線(xiàn)的瑞安房地產(chǎn)已經(jīng)轉讓多處房產(chǎn)項目，在新天地項目上也獲利頗豐。2015年瑞安房地產(chǎn)轉讓位于上海新天地的超甲級辦公樓企業(yè)天地一期，最終成交價(jià)格接近9萬(wàn)元人民幣/平方米，總成交價(jià)將接近75億元人民幣。從總價(jià)來(lái)看，這筆交易超越了李嘉誠旗下公司2013年以11.55億美元(約合70.38億元人民幣)賣(mài)掉陸家嘴東方匯經(jīng)中心OFC的案例。
對于此次瑞安大手筆拿地，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)分析稱(chēng)：“港資企業(yè)在內地市場(chǎng)的發(fā)展面臨很多困惑，最主要的就是好地塊難拿且盈利空間被壓縮。此次聯(lián)合拿地，也體現了瑞安憑借對此區域的熟悉，在核心市場(chǎng)繼續發(fā)力的導向?！?
同時(shí)，他進(jìn)一步表示：“就該土地項目而言，總價(jià)地王項目依然是存在的，關(guān)鍵是拿地的策略。此次總價(jià)較高，但是通過(guò)此類(lèi)聯(lián)合拿地的模式，尤其是導入險資的方式，能夠進(jìn)一步降低拿地的成本，同時(shí)也有助于排除各類(lèi)市場(chǎng)競爭獲得操盤(pán)機會(huì )。港資企業(yè)對于內地地產(chǎn)的投資依然有較好的期盼，并沒(méi)有退出市場(chǎng)一說(shuō)，同時(shí)也說(shuō)明此類(lèi)企業(yè)或憑借高端物業(yè)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢，在一二線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)地段繼續開(kāi)發(fā)，這是其優(yōu)勢所在”。
商業(yè)物業(yè)需自持
按照上海黃浦區的“十三五”的規劃，淮海中路-新天地區域，被要求“以國際化、高端化為方向，加快推進(jìn)123-124街坊、130街坊、龍鳳地塊、尚賢坊等一批重點(diǎn)商業(yè)商務(wù)項目建設，推動(dòng)淮海中路商業(yè)街和新天地國際高端商務(wù)區的聯(lián)動(dòng)融合發(fā)展，打造時(shí)尚高雅的世界級商業(yè)街區和國際高端商務(wù)區”，從中可見(jiàn)，今天出讓的地塊在區域規劃中占據重要地位。
因此，該地塊的出讓要求也十分嚴格：“地塊開(kāi)發(fā)建設須符合區域規劃目標和功能定位、符合黃浦產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向、符合土地全生命周期管理要求。希望具有世界500強企業(yè)實(shí)力、具有同類(lèi)項目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗、以持有物業(yè)為主要運作模式的優(yōu)質(zhì)企業(yè)參與本次預申請活動(dòng)。同時(shí)，申請競拍地塊還需繳納高達30億的土地保證金?！?
上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，出讓合同中設置了諸多苛刻條件。比如地上、地下商業(yè)部分均須按出讓年限全部自持，辦公部分則要求全部自持不少于20年，自持物業(yè)須統一運營(yíng)管理。同時(shí)，地塊內還需配建4000平方米社區公共服務(wù)設施、2000.7平方米廣場(chǎng)綠地和7700平方米以上的公共空間。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)向記者表示，此類(lèi)土地用地條件苛刻是因為地塊的特殊性，即需要符合黃浦區甚至上海新產(chǎn)業(yè)發(fā)展的導向，其本身是具有較好的投資價(jià)值的，所以用地方面會(huì )比較苛刻。而且散售的模式基本上不存在，通過(guò)瑞安的項目持有策略，有助于形成一個(gè)穩定運營(yíng)且人氣旺盛的新商圈。
同時(shí)記者也注意到，浦東新區北蔡Z000501單元（白楊路以東片區）地塊也同樣有著(zhù)高自持的要求，該地塊出讓面積25.44萬(wàn)平方米，成交總價(jià)137億元，兩項數據均列上半年全市各經(jīng)營(yíng)性用地之首。如此大體量的商辦文體地塊，其所有物業(yè)也同樣要求自持。高自持率，也是近年申城商辦類(lèi)用地出讓的主要趨勢，尤其是位置較為優(yōu)越的地塊。
記者查閱資料獲悉，近年來(lái)，上海土地出讓中，對于招商和業(yè)態(tài)的要求愈發(fā)嚴格和詳細。在今年上半年掛牌的虹梅街道一幅商住辦地塊的出讓條件中，明確規定，若未能達成相關(guān)招商、運營(yíng)要求，地塊的所有物業(yè)將被禁止銷(xiāo)售，這是以往所不多見(jiàn)的現象。上海鏈家市場(chǎng)研究部監控的數據顯示，今年以來(lái)經(jīng)營(yíng)性用地平均溢價(jià)率僅為2.9%，商辦類(lèi)用地由于普遍有較為嚴格的自持條件、招商要求和業(yè)態(tài)規劃，因此溢價(jià)率極低。
值得注意的是，浦東新區北蔡Z000501單元（白楊路以東片區）地塊也同樣有著(zhù)高自持的要求，該地塊出讓面積25.44萬(wàn)平方米，成交總價(jià)137億元，兩項數據均為上半年全市各經(jīng)營(yíng)性用地之首。如此大體量的商辦文體地塊，其所有物業(yè)也同樣要求自持。高自持率，也是近年上海商辦類(lèi)用地出讓的主要趨勢，尤其是位置較為優(yōu)越的地塊。
此外在招商、業(yè)態(tài)方面，淮海中路街道地塊要求：商業(yè)業(yè)態(tài)以百貨、餐飲、休閑娛樂(lè )為主，辦公業(yè)態(tài)符合區產(chǎn)業(yè)規劃導向，重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟、現代服務(wù)業(yè)、金融服務(wù)業(yè)及大健康等產(chǎn)業(yè)。
根據上海鏈家市場(chǎng)研究部監控的數據顯示，今年上半年，上海共計成交經(jīng)營(yíng)性用地42幅，較去年同期增加13幅；成交面積為139萬(wàn)平方米，較去年同期上漲14.99%。
