前房主戶(hù)口未遷出 對賣(mài)房人有影響嗎
案情回顧
鄧女士花496萬(wàn)元購買(mǎi)了李先生所有的一套房屋。雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中約定了付款方式和時(shí)限，并提出，過(guò)戶(hù)前李先生將房屋內所有戶(hù)口遷出。任何一方逾期履行約定義務(wù)的，每逾期一日，違約方應當按日計算支付房屋總價(jià)款萬(wàn)分之五的違約金。鄧女士按約定付款并取得房屋產(chǎn)權證后，該房屋內尚有原房主馬某一家3人戶(hù)口未遷出。于是，她將李先生訴至法院，要求其支付自取得房屋產(chǎn)權證起至對方戶(hù)口遷出之日止的逾期違約金。
李先生辯稱(chēng)，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，已經(jīng)告知鄧女士該房?jì)扔星胺恐鞯热说膽?hù)口，自己家的戶(hù)口已經(jīng)遷出，因此并未違約。而且涉案房屋的戶(hù)口沒(méi)有占用學(xué)區名額，未給鄧女士造成損失，不同意支付違約金。法院審理后認為，根據雙方的補充協(xié)議約定，雖未能在過(guò)戶(hù)前將房屋內所有戶(hù)口遷出是前房主原因，但李先生已構成違約，應承擔違約責任，判決支付鄧女士5萬(wàn)元違約金。
法律提示
合同法規定，當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規定或者按照約定解決。
違約金，是雙方對合同履行中出現違約情形時(shí)預先約定的責任承擔方式，以補償性為主，懲罰性為輔。違約金調整的目的，是充分補償守約方實(shí)際損失并適度懲罰違約方。調整違約金，應依照公平原則和誠實(shí)信用原則，以違約造成的損失為基礎，綜合考量各種因素。
出賣(mài)人或其他人戶(hù)口是否遷出，對買(mǎi)受人戶(hù)口遷入并無(wú)實(shí)質(zhì)影響。但房屋上有產(chǎn)權人之外的戶(hù)口，一般會(huì )對產(chǎn)權人再次出售房屋時(shí)的價(jià)格及房屋拆遷時(shí)的戶(hù)口產(chǎn)生影響，但非必然導致?lián)p失發(fā)生。
