2018年北京寫(xiě)字樓新增供應迎來(lái)峰值
7 月 18 日，全球頂尖的房地產(chǎn)服務(wù)上市公司高力國際于金隅地產(chǎn)旗下錦湖中心成功召開(kāi)“融通創(chuàng )新筑夢(mèng)新時(shí)代”高力國際華北區物業(yè)市場(chǎng) 2018年上半年回顧及下半年展望媒體發(fā)布會(huì )。就 2018 年上半年北京市的寫(xiě)字樓、零售、工業(yè)地產(chǎn)、投 資四大板塊的表現進(jìn)行回顧并對2018 年下半年做出展望。
會(huì )上，高力國際特邀清華大學(xué)副教授、建設管理系房地產(chǎn)研究所、恒隆房地產(chǎn)研究中心楊贊博士就“寫(xiě)字樓租金指數：方法和進(jìn)展”發(fā)表演講。此外，高力國際持續關(guān)注前沿話(huà)題，就長(cháng)租公 寓、城市更新、人工智能對房地產(chǎn)市場(chǎng)影響以及“一帶一路”政策對海外投 資的影響等市場(chǎng)熱議話(huà)題開(kāi)展座談會(huì )。
北京甲級寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)表現活躍，供應高峰將現
2018年上半年，北京甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)共有合計約 25.0萬(wàn)平方米的三個(gè)新項目完工入市，總存量半年環(huán)比上升約 4.0%至 662 萬(wàn)平方米。受益于穩定的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢，租賃需求亦保持穩健。其中 IT、金融、專(zhuān)業(yè)服務(wù)等行業(yè)仍為需求的主要驅動(dòng)力。凈吸納量在2018年上半年達到 24.4 萬(wàn)平方米，較 2017 年下半年上升約 54.2%。上半年活躍的租賃市場(chǎng)也將全市平均空置率半年環(huán)比拉低 0.2 個(gè)百分點(diǎn)至 8.1%。其中新興子市場(chǎng)表現亮眼，大量空置面積被快速吸納。就租金而言，在需求穩定且供應有限的子市場(chǎng)及上半年表現活躍的子市場(chǎng)均錄得不同幅度的租金上揚。因此，雖然上半年的新增供應均選擇以低于全市平均租金水平的價(jià)格入市，且發(fā)展較早的子市場(chǎng)因競爭加劇、樓宇品質(zhì)等因素租金受到小幅沖擊，但 2018 年上半年全市平均租金水平仍維持在人民幣 331.7 元每月每平方米，與2017年末持平。此外，一宗位于非核心區域的寫(xiě)字樓整售交易在2018年上半年被錄得。
展望未來(lái)，2018 年全年的新增供應將達北京市甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)的歷史頂峰。下半年有6個(gè)合計約 66 萬(wàn)平方米的項目計劃新增入市。其中，72%的供應位于麗澤金融商務(wù)區和CBD 核心地塊，這兩個(gè)子市場(chǎng)也將成為未來(lái) 5 年新供應的目標區域。伴隨著(zhù)大量新項目的入市，我們預計北京市整體空置率在 2018 年底將由目前的 8.1%被推升至約 11.2%。雖然新增供應大幅增加，但受堅實(shí)需求的保障，位于成熟核心子市場(chǎng)的高品質(zhì)項目大都已取得理想的預租情況，業(yè)主對即將迎來(lái)的供應高峰也普遍樂(lè )觀(guān)。因此我們預測租金僅將面臨小幅下降，預計 2018 年末將比第二季度末下降 0.9%至 328.7 元每月每平方米。
優(yōu)質(zhì)商鋪物業(yè)市場(chǎng)強勁的需求推動(dòng)空置率持續下調，租金小幅提升
2018 年上半年，北京優(yōu)質(zhì)商鋪物業(yè)市場(chǎng)僅有一個(gè)新項目入市，市場(chǎng)總存量半年環(huán)比增加1%至約 566 萬(wàn)平方米。隨著(zhù)個(gè)別項目大面積空置逐漸被吸納，整體空置率半年環(huán)比下降0.5 個(gè)百分點(diǎn)至 2.6%。通過(guò)對新技術(shù)的運用，購物中心運營(yíng)商能夠更為精準地定位消費者的需求，從而有針對性地持續調整租戶(hù)和業(yè)態(tài)配比。餐飲業(yè)態(tài)持續保持蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，服飾品牌拓展速度有所提升，同時(shí)生活休閑類(lèi)品牌也錄得大量新租。新零售業(yè)態(tài)持續大規模擴張，為新開(kāi)業(yè)項目保證出租率奠定了堅實(shí)基礎。傳統零售業(yè)態(tài)也不斷推陳出新，以滿(mǎn)足消費者日益多元的需求。2018 年上半年北京優(yōu)質(zhì)商鋪物業(yè)首層平均固定租金比 2017 年末增長(cháng) 1.0%至人民幣 824.0 元每月每平方米。其中，核心區域租金半年環(huán)比增長(cháng) 0.8%；新興區域租金半年環(huán)比增長(cháng) 0.3%。投 資市場(chǎng)成交頻繁，共錄得四筆大宗交易，其中包括兩宗資產(chǎn)包交易。
展望未來(lái)，建筑面積總計約 32 萬(wàn)平方米的四個(gè)優(yōu)質(zhì)商鋪物業(yè)有望于 2018 年下半年入市，即將入市項目租賃進(jìn)程良好，預計將使得空置率在 2018 年末持續下降至 2.4%。預計未來(lái)餐飲、服裝、生活休閑等業(yè)態(tài)仍將保持積極的擴張態(tài)勢?，F有成熟項目不斷通過(guò)品牌調整來(lái)提升項目吸引力，同時(shí)保證租金收入的穩定增長(cháng)。新增項目平均租金將大體與市場(chǎng)水平相當，因此我們預計 2018 年下半年租金將比上半年小幅提升約 0.3%。
京津廊優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)市場(chǎng)：需求延續高漲態(tài)勢，租金漲幅創(chuàng )歷史新高
2018上半年，京津廊優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)市場(chǎng)共有合計建筑面積約 12.6萬(wàn)平方米的兩個(gè)優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)完工入市，新增項目分別位于北京及天津，廊坊無(wú)新增供應。區域市場(chǎng)總存量半年環(huán)比擴大 2.3%至約 552 萬(wàn)平方米。區域內針對優(yōu)質(zhì)倉儲面積的需求延續去年底的高漲態(tài)勢，2018 年上半年繼續保持強勁。絕大部分現有項目及新增供應均已達到滿(mǎn)租，電子商務(wù)零售商及第三方物流仍為主要需求來(lái)源。上半年北京及廊坊優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)市場(chǎng)均維持滿(mǎn)租狀態(tài)，天津空置率半年環(huán)比下降 3.3 個(gè)百分點(diǎn)至 1.8%。強勁的需求以及有限的可租賃面積與新增供應推升區域內平均租金創(chuàng )歷史最高漲幅；其中北京優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)市場(chǎng)平均租金半年環(huán)比攀升 11.7%至 48.0 元每月每平方米，天津及廊坊優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)市場(chǎng)分別半年環(huán)比增長(cháng) 10.8%與 9.1%至人民幣29.7 元每月每平方米及人民幣 35.6 元每月每平方米。投 資市場(chǎng)內，由于優(yōu)質(zhì)倉儲項目極為旺盛的需求以及其較高的投 資 回報率，目前物流業(yè)已成為最受投 資者關(guān)注的領(lǐng)域。鑒于京津廊區域內倉儲用地供應十分有限，且大部分現有項目業(yè)主傾向于自持，因此整售成交多為基于股權/整體收購的老舊工業(yè)物業(yè)。
建筑面積共計約 75.9 萬(wàn)平方米的十五座優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)計劃于 2018 年下半年入市，其中大部分將位于市場(chǎng)新興區域。北京優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)市場(chǎng)預計將有三座新項目完工入市，天津與廊坊將各有十座及兩座。鑒于國內電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)仍處于高速擴張期，來(lái)自電子商務(wù)零售商及相關(guān)第三方物流供應商的大面積倉儲面積需求預計將在未來(lái)數年內保持旺盛。受惠于此，區域內新增供應或將在短期內被迅速吸納，市場(chǎng)空置率將大體保持現有水平。得益于京津廊區域強勁且穩定的租賃需求，以及核心市場(chǎng)相對有限的新增供應，租金將維持穩健的增長(cháng)水平；北京、天津及廊坊優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)市場(chǎng)平均租金預計半年環(huán)比漲幅分別為 2.7%、3.0%及 2.6%。隨著(zhù)京津廊優(yōu)質(zhì)物流市場(chǎng)核心區域愈發(fā)縮緊的土地供應以及幾近無(wú)可租賃面積的現狀，擁有未來(lái)供應的新興區域預計將引發(fā)市場(chǎng)更多的關(guān)注。此外，北京新機場(chǎng)即將于 2019年正式啟用，我們相信固安及永清等臨近新機場(chǎng)的河北區域或將成為下一個(gè)倉儲熱門(mén)市場(chǎng)，并吸引來(lái)自國內外業(yè)主及租戶(hù)的新一波強勁需求。
投資市場(chǎng)交易活躍
2018 年上半年機構投 資者在北京積極尋找可交易機會(huì )，共錄得 11 宗整售交易，總交易金額超過(guò)人民幣 80 億元。其中資產(chǎn)包交易活躍，兩宗交易涉及資產(chǎn)包交易。盡管投 資者仍最為關(guān)注寫(xiě)字樓（包括商務(wù)園）業(yè)態(tài)，但實(shí)際成交以酒店（含服務(wù)式公 寓）和零售為主。其中酒店（包括服務(wù)式公 寓）交易最為頻繁，成交金額占比約 42%，位居首位。零售因有兩個(gè)資產(chǎn)包交易，成交金額占比約 31%，位居第二。與近幾年的成交區域略有不同，上半年成交項目中超過(guò) 60%位于四環(huán)路以?xún)?，多為非知名項目。對這些區位較好的成交項目，買(mǎi)家多有項目提升的計劃。
由于國內流動(dòng)性持續收緊，將促使更多可交易資產(chǎn)浮出水面。同時(shí)宏觀(guān)經(jīng)濟向好，投 資者仍看好房地產(chǎn)前景。預計 2018 年下半年將有更多大宗交易成交。未來(lái)可交易物業(yè)仍以非核心區域為主，核心區域具有翻新改造潛力的老舊項目亦將吸引投 資者的持續關(guān)注。北京市 2018 年 3 月發(fā)布的“正負清單”限制了改造的空間，改變土地用途的改造可能受限。但政府對出租型公 寓業(yè)態(tài)的大力支持會(huì )促使該領(lǐng)域的整售交易出現。
