防范中介亂象 從5個(gè)細節做起
隨著(zhù)房?jì)r(jià)的整體上漲，二手房市場(chǎng)也異?；钴S。二手房交易中某些房產(chǎn)中介突破道德底線(xiàn)，利用買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對等，打法律擦邊球，吃差價(jià)，隱瞞交易真實(shí)情況，甚至一房?jì)少u(mài)，攪亂了市場(chǎng)，不僅嚴重損害買(mǎi)賣(mài)雙方的利益，也損害了市場(chǎng)公信力。
案例
女房主敗訴被判向中介公司支付2萬(wàn)元代理費和違約金
中介兩頭漁利 告贏(yíng)女房主
二手房交易經(jīng)驗欠缺，不熟悉交易程序，輕信中介簽訂《買(mǎi)賣(mài)代理費支付承諾書(shū)》，廣東的梅女士稀里糊涂成被告。
日前，華商報記者從佛山市禪城區法院獲悉，梅女士敗訴被判向中介公司支付房產(chǎn)咨詢(xún)及買(mǎi)賣(mài)代理費2萬(wàn)元和違約金。她認為中介公司是從買(mǎi)賣(mài)兩方處漁利，但法院為啥不支持自己？
沒(méi)有詳細查看文件內容就簽字
2016年3月，佛山的梅女士欲售賣(mài)自己名下70.62平方米的一套住房，她在“佛山58同城網(wǎng)”公布了賣(mài)房信息，期間不斷有中介人員向她開(kāi)價(jià)，但因價(jià)低，她一直不同意出售。
2017年2月，佛山一家知名房產(chǎn)中介的工作人員打來(lái)電話(huà)說(shuō)有人愿意以70萬(wàn)元購買(mǎi)，購買(mǎi)人是中介的北京朋友，到佛山出差時(shí)間很緊，如梅女士同意，就盡快過(guò)去簽訂出售合同。但后來(lái)該工作人員又稱(chēng)北京買(mǎi)家不過(guò)來(lái)了，另一位佛山買(mǎi)家看中了她的房子。梅女士隨即匆忙趕到這家房產(chǎn)中介店內，但中介不允許她與買(mǎi)家見(jiàn)面，只是說(shuō)中介費由購房人承擔，并拿出很多頁(yè)的《買(mǎi)賣(mài)代理費支付承諾書(shū)》要她簽名。
35歲的梅女士是第一次進(jìn)行房屋交易，不熟悉過(guò)戶(hù)流程，時(shí)間急，天色晚，路程遠，她沒(méi)有詳細查看文件內容，出于對中介的信任就在上面簽了名。簽完承諾書(shū)后，中介才帶她與買(mǎi)家楊某見(jiàn)面，隨后梅女士帶楊某和中介實(shí)地查看房屋后簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，以總價(jià)70萬(wàn)元的價(jià)格將房子賣(mài)給楊某，該中介公司按總房?jì)r(jià)的3%向楊某收取了代理費2.1萬(wàn)元。這時(shí)，梅女士才意識到簽了承諾書(shū)，賣(mài)房成交，她如果不支付中介買(mǎi)賣(mài)代理費2萬(wàn)元，須自簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之日起按總金額的5‰支付違約金。前思后想，她總覺(jué)得中介是利用自己經(jīng)驗不足兩頭牟利，因此她遲遲不愿繳納2萬(wàn)元代理費。
被中介告上法庭索要違約金
2018年3月，房產(chǎn)中介將梅女士告到佛山市禪城區法院，訴稱(chēng)被告應向原告支付買(mǎi)賣(mài)代理費2萬(wàn)元，而且被告已簽訂《買(mǎi)賣(mài)代理費支付承諾書(shū)》，違約方逾期超過(guò)10天仍未履行的，違約方須按總成交價(jià)的10%支付違約金。
法庭上，梅女士辯稱(chēng)：中介阻撓自己與買(mǎi)家見(jiàn)面，有意制造一種房屋難以出售但終于有人看上的緊張氛圍，騙取她在承諾書(shū)上簽名。而且房源是她自行上網(wǎng)發(fā)布的，她從未獨家委托原告出售房屋，這套房是毛坯房沒(méi)有鎖門(mén)，中介都可以主動(dòng)帶意向買(mǎi)家去看房。承諾書(shū)在她簽名時(shí)除印刷字體外，其它地方空白，原告是通過(guò)制造緊張氛圍騙取她在承諾書(shū)上簽名。承諾書(shū)上沒(méi)有構成合同的實(shí)質(zhì)要件，沒(méi)有約定雙方的權利義務(wù)，而且承諾書(shū)所提違約金明顯過(guò)高。
梅女士認為，由于自己經(jīng)驗不足，交易信息不對稱(chēng)，才被原告蒙騙。原告借她經(jīng)驗不足渾水摸魚(yú)，兩頭漁利。梅女士請求法院駁回原告的訴訟請求。
法院也認為違約金明顯過(guò)高
法院審理認為，原告提交的《買(mǎi)賣(mài)代理費支付承諾書(shū)》，梅女士已確認其簽名及捺印的真實(shí)性，法院對該承諾書(shū)的真實(shí)性予以確認。本案系居間合同糾紛。原告依約向被告提供了媒介服務(wù)，依據《合同法》第426條的規定及上述合同、承諾書(shū)的約定，原告要求被告支付買(mǎi)賣(mài)代理費于法有據。被告雖抗辯主張原告偽造承諾書(shū)，但并未提交有效證據予以證明；且被告作為完全民事行為能力人，應對簽訂書(shū)面協(xié)議的行為負審慎注意義務(wù)并承擔相應法律后果，法院對其抗辯意見(jiàn)均不予采納，但原告因承諾書(shū)所約定的違約金標準明顯過(guò)高，故法院依據公平原則酌定降低。
2018年4月20日，法院作出一審民事判決，判決被告向原告支付買(mǎi)賣(mài)代理費2萬(wàn)元及違約金（違約金以2萬(wàn)元為本金，按年利率24%從2017年2月16日起計至被告實(shí)際清償之日止）；如被告未按期履行給付義務(wù)，應加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。 華商報記者 燕然
律師說(shuō)法
二手房交易應盡可能辦理資金監管
與從開(kāi)發(fā)商手里買(mǎi)房不同，由于辦理手續的特殊性和買(mǎi)賣(mài)雙方對接的難度，二手房交易往往需要房產(chǎn)中介的協(xié)助。但目前市場(chǎng)中一些房產(chǎn)中介一味“朝錢(qián)看”，隱瞞交易真實(shí)信息等情形層出不窮，已成為業(yè)界公開(kāi)的秘密。如何防范呢？
日前，海普睿誠律師事務(wù)所鄭婷律師提醒買(mǎi)賣(mài)雙方從5個(gè)細節做起，防范二手房中介亂象。
吃差價(jià) 典型的中介亂象
記者：目前比較常見(jiàn)的房產(chǎn)中介亂象有哪些？
鄭婷：典型的房產(chǎn)中介亂象有：低買(mǎi)高賣(mài)賺取差價(jià)，中介找人低價(jià)從房主手里買(mǎi)下來(lái)，然后再高價(jià)賣(mài)給另一個(gè)人，這個(gè)過(guò)程中介從中賺取少則幾萬(wàn)多則幾十萬(wàn)；虛報房?jì)r(jià)吃回扣；虛假房源吸引客源；找第三方幫忙網(wǎng)簽；巧立名目亂收費等。
我國《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》規定，中介機構的營(yíng)利方式主要是收取傭金或報酬，不得捏造散布漲價(jià)信息，或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位串通捂盤(pán)惜售、炒賣(mài)房號，操縱市場(chǎng)價(jià)格；不得對交易當事人隱瞞真實(shí)的房屋交易信息，低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣(mài)（租）出房屋賺取差價(jià)；不得以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費者交易或者強制交易。
“低吸高拋”等中介亂象背后的實(shí)質(zhì)，是違背合同誠信原則，故意隱瞞或提供不實(shí)消息，進(jìn)而違規獲利，損害買(mǎi)賣(mài)雙方的利益。針對此行為，房屋買(mǎi)賣(mài)方可以根據具體情況，依據《合同法》第52條或第54條主張合同無(wú)效或撤銷(xiāo)合同。
規避交易資金監管
有賣(mài)家收不到房款
記者：具體防范中介亂象，應從哪些細節做起？
鄭婷：從近年來(lái)不斷出現的相關(guān)法律規范及法院判例分析，只要做好以下幾點(diǎn)，就可以有效地避免遭遇“違規中介”。
第一、可以查看房產(chǎn)中介的證照及辦公場(chǎng)所。依據《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》相關(guān)規定及西安市房管局對房屋中介機構的管理要求，房產(chǎn)中介應當在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的醒目位置公示營(yíng)業(yè)執照、備案文件、業(yè)務(wù)流程、服務(wù)項目、內容標準、收費依據和標準、交易資金監管方式、信用檔案查詢(xún)方式、投訴電話(huà)及12358價(jià)格舉報電話(huà)等。這些是對中介機構的最低要求，沒(méi)有配備上述文件的，可以認定為非正規中介公司。
第二、可以登錄西安市房管局網(wǎng)站查詢(xún)房地產(chǎn)經(jīng)紀人資質(zhì)，充分了解二手房交易的規則、要求、禁止性條款，也可以了解中介機構是否在政府備案、是否具備合格資質(zhì)、有無(wú)受過(guò)政府處罰等信息。
第三、簽訂書(shū)面委托、居間/房產(chǎn)中介服務(wù)合同，充分了解、咨詢(xún)合同條款。
鄭婷律師特別提醒，許多購房者賣(mài)房者不太喜歡看篇幅很長(cháng)的合同條款，但買(mǎi)房賣(mài)房是終身大事，必須耐下心來(lái)認真查看合同條款的關(guān)鍵文字，不要似是而非就隨便簽字，尤其是看合同中的核心條款：房產(chǎn)信息、價(jià)格、付款方式、辦理流程、各方的權利義務(wù)及違約責任等。
第四、交易資金監管是關(guān)鍵。自2015年起，西安市房屋管理中心就出臺政策，要求二手房交易辦理資金監管，但仍有中介公司為了“低吸高拋”，賺取交易差價(jià)，規避交易資金監管，導致部分賣(mài)家收不到房款或者買(mǎi)家支付房款后無(wú)法取得房產(chǎn)證。
對此，鄭婷律師提醒，對于二手房交易應盡可能辦理資金監管，維護交易安全。目前，西安市二手房交易資金監管，均是由政府指定的西安市置誠資產(chǎn)管理有限公司作為交易保證機構，免費向二手房買(mǎi)賣(mài)當事人提供交易資金監管服務(wù)。買(mǎi)賣(mài)雙方在網(wǎng)簽合同后，在西安市二手房交易中心資金監管窗口簽署資金監管協(xié)議，買(mǎi)方將房款打到賣(mài)方的資金監管賬戶(hù)，待房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)后，資金監管賬戶(hù)解除監管，賣(mài)方就可自行支配賬戶(hù)款項。
受理投訴 中介管理機構會(huì )回復
鄭婷還表示，第五點(diǎn)是“遇事不慌”，可以向中介服務(wù)管理機構咨詢(xún)、投訴。為了規范西安市二手房市場(chǎng)中的房產(chǎn)中介，西安市有關(guān)部門(mén)設立西安市房地產(chǎn)交易管理中心中介機構管理科，對西安市房屋中介公司予以初始設立備案、監督、培訓、建立信用檔案，并出臺《西安市存量房經(jīng)紀服務(wù)違法違規行為計分標準》，對存量房經(jīng)紀服務(wù)機構進(jìn)行計分管理。
中介機構管理科依規免費接受消費者咨詢(xún)，受理投訴后都會(huì )及時(shí)調查，與被投訴中介溝通、談話(huà)，并針對投訴內容向投訴人正式回復處理意見(jiàn)。
