旭輝難題：商辦樓質(zhì)量與限價(jià)房銷(xiāo)售
在眾多大品牌開(kāi)發(fā)商被存量商辦困擾之時(shí)，曾在京重倉屯兵商辦的旭輝卻能在“3·26”新政前成功清盤(pán)房山等區域，成為當時(shí)北京（樓盤(pán)）商辦營(yíng)銷(xiāo)的一個(gè)奇跡。
然而，逃得出商辦的買(mǎi)賣(mài)難題卻逃不出商辦的質(zhì)量問(wèn)題。部分“旭輝26街區”業(yè)主近期向北京商報記者反映，由于開(kāi)發(fā)商趕工期，旭輝26街區南區業(yè)主在收房時(shí)，普遍發(fā)現多處質(zhì)量問(wèn)題，大到飄窗漏水、隔斷樓梯漏鐵、樓梯踏板開(kāi)裂，小到墻面粉刷不完整、門(mén)窗生銹、地板凸起等，部分業(yè)主帶領(lǐng)的驗房師給出了幾十項需要維修的質(zhì)量問(wèn)題。而現場(chǎng)陪同的顧問(wèn)也承認：?jiǎn)?wèn)題是普遍存在的，維修時(shí)長(cháng)不明。
商辦房：一套二十幾處質(zhì)量問(wèn)題
如果當初老曹知道關(guān)于商辦的政策會(huì )收緊，寧愿那1萬(wàn)元的排卡錢(qián)損失了，自己也會(huì )堅決要求退房。然而世界上沒(méi)有后悔藥可以吃，在兩年后，老曹只能選擇先收房再說(shuō)。
據了解，此次所交付房屋為旭輝26街區南區，是旭輝集團開(kāi)發(fā)的50年產(chǎn)權商辦類(lèi)項目。該項目在2015年2月拿地。
“墻面粉刷不完整、樓梯踏板開(kāi)裂、交房未進(jìn)行保潔、樓梯旁開(kāi)關(guān)面板不回位、二層臥室射口燈不嚴密、樓梯扶手處焊點(diǎn)未處理、樓梯漏鐵、衛生間門(mén)框生銹、衛生間玻璃門(mén)滑動(dòng)不暢……”驗房師一邊驗、老曹的臉色一邊黑了下來(lái)?！爸澜环扛鷺影彘g是有差距的，就是沒(méi)想到差距這么大?！崩喜軐τ谶@次驗房用了“糟心”這樣一個(gè)評價(jià)。
根據驗房師的記錄，一共有近20項質(zhì)量問(wèn)題被提交給開(kāi)發(fā)商，一些內容甚至寫(xiě)到了報修單背面。
“什么時(shí)候能修完再驗收？”
“我只負責驗房，至于維修是開(kāi)發(fā)商方面的事，我們驗房師不是開(kāi)發(fā)商這邊的?！?
對于自己和驗房師的這一段對話(huà)，老曹顯得很不滿(mǎn)意，隨后陪同顧問(wèn)的一句話(huà)更讓他的心情跌到谷底：“質(zhì)量問(wèn)題確實(shí)挺普遍的，為了能趕得上給大家交房，工程有點(diǎn)快了?！?
這位驗房師給了老曹兩個(gè)選擇：要么靜靜地等待維修，由于人多、問(wèn)題多，時(shí)間無(wú)法保證；要么主動(dòng)簽訂延期收房合同，放棄開(kāi)發(fā)商的賠償，但可以減免一定的物業(yè)費，等到開(kāi)發(fā)商全部修好后再收房。
這個(gè)選擇題讓老曹有點(diǎn)氣憤，但他依然認為自己堅持先驗房再交錢(qián)還是明智的?！八麄円恢币笙冉毁M、領(lǐng)鑰匙、簽合同交房再驗房，我要不是拒絕了，估計這道選擇題都不能讓我做?！崩喜茉诘却刑枙r(shí)拒絕了旭輝現場(chǎng)銷(xiāo)售人員讓他直接簽約與交費的要求，執意要先看房再交錢(qián)?！安淮_保房屋質(zhì)量，我是不會(huì )交費的?！?
盡管項目銷(xiāo)售表示會(huì )對存在問(wèn)題的房屋進(jìn)行維修，但無(wú)明確日期讓大部分業(yè)主難以安心。 在旭輝26街區業(yè)主群中，大部分已經(jīng)收房或即將面臨收房的業(yè)主，對“房屋是否按照統一標準施工”、“當前交房暴露出的問(wèn)題如何處理”等問(wèn)題較為關(guān)注，并表示出了害怕開(kāi)發(fā)商對先行交費業(yè)主維修訴求置之不理的擔憂(yōu)。
就開(kāi)發(fā)商在業(yè)主交費前是否有相關(guān)驗房提示義務(wù)的問(wèn)題，北京市京師律師事務(wù)所高級合伙人劉松濤指出，開(kāi)發(fā)商對業(yè)主有相關(guān)驗房提示義務(wù)。在買(mǎi)賣(mài)合同中，“先驗后收”是通常的交易習慣，但一定是一種非正?，F象，具有典型的霸王條款性質(zhì)，與市場(chǎng)經(jīng)濟的基本原則相悖。
限競房：降價(jià)一成銷(xiāo)售不盡如人意
在商辦項目由于質(zhì)量問(wèn)題被業(yè)主詬病的同時(shí)，旭輝位于房山區良鄉鎮的限競房項目——旭輝城的銷(xiāo)售也出現意想不到的難題。
旭輝城項目位于北京市房山區良鄉鎮良常路與京深路交口西側約1500米，占地面積為53579平方米，由北京盛鵬置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)，是北京首個(gè)入市的限價(jià)型商品房。根據規定，旭輝城在進(jìn)行土地拍賣(mài)時(shí)便被限定了銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià)不超過(guò)38994元/平方米，且最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)40944元/平方米。相較于目前房山區在售樓盤(pán)項目?jì)r(jià)格普遍在5萬(wàn)元+的水平而言，旭輝城價(jià)格低于周邊項目超20%，價(jià)格優(yōu)勢明顯。
在拿地之初，業(yè)內普遍認為，作為北京首批入市的限房?jì)r(jià)項目，旭輝城除了具有一定價(jià)格優(yōu)勢外，以小三居為主的戶(hù)型設計也較為合理，滿(mǎn)足了大部分剛需購房者的戶(hù)型要求。雖然地處五環(huán)之外，但是總價(jià)基本在500萬(wàn)元以?xún)?，相對而言性?xún)r(jià)比較高。
不過(guò)根據北京市住建委網(wǎng)站網(wǎng)簽數據，今年6月16日開(kāi)盤(pán)推出的700余套房源皆為東區，首付不高、設計不錯，曾被預測開(kāi)盤(pán)即售罄的旭輝城，直至今日簽約僅為百余套。
為了促進(jìn)項目銷(xiāo)售，項目銷(xiāo)售人員承認旭輝推出限時(shí)特惠，即在規定時(shí)間內進(jìn)行排卡登記并交納1000元的VIP排卡費的購房者，可在購房資質(zhì)審核通過(guò)后，以每平方米3.6萬(wàn)-3.7萬(wàn)元的單價(jià)優(yōu)惠購房，相當于現價(jià)打了一個(gè)9折。
“特惠房已經(jīng)進(jìn)入第五期，這次有30個(gè)VIP名額，截止日期為8月11日?！睂τ谟浾咛岢龅那八钠谑欠褚彩峭ㄟ^(guò)特惠的方式銷(xiāo)售掉那100余套網(wǎng)簽房的，這位銷(xiāo)售人員并未予以回應，只是表示：每期特惠的幅度不同，肯定越來(lái)越貴，越早買(mǎi)越合適。
業(yè)內認為，旭輝城簽約不理想，一方面，市房山商品房存量較大，符合購房資質(zhì)的剛需人群數量有限。另一方面，限價(jià)商品房五年禁售的規定，也對剛需人群的購房需求產(chǎn)生了一定抑制。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也指出，網(wǎng)簽數據滯后同樣是影響旭輝城銷(xiāo)售表現的因素之一?！靶褫x城目前拿證還不到兩個(gè)月，網(wǎng)簽數據正常來(lái)說(shuō)，一般要1-2個(gè)月后才會(huì )全面體現?！钡珡埓髠ヒ卜治龇Q(chēng)，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供應量出現井噴，對于購房者而言，其市場(chǎng)選擇已然增多。尤其是旭輝城項目位置相對處于非熱點(diǎn)區域，因而去化不如其他5萬(wàn)元單價(jià)的五環(huán)周?chē)椖俊?
規模的代價(jià)
從2012年的96億元到2017年突破1000億元，旭輝僅用六年時(shí)間。第三方統計機構克而瑞數據也顯示，旭輝2017年銷(xiāo)售金額排名全國房企第15位。
盡管銷(xiāo)售業(yè)績(jì)一路保持著(zhù)高歌猛進(jìn)，但旭輝對于更大的規模仍然表現出十足的野心。在2017年年報中，旭輝提出了“2018年實(shí)現1400億元”的銷(xiāo)售目標，而該公司“新五年戰略”中也提及，未來(lái)五年要向3000億元銷(xiāo)售規模進(jìn)軍，即到2021年實(shí)現銷(xiāo)售額3000億元，并且最終進(jìn)入行業(yè)TOP 8。
年報數據顯示，旭輝2017年耗資452億元獲取土地項目78個(gè)，新增土地1320萬(wàn)平方米，同比2016年的650萬(wàn)平方米實(shí)現翻番。截至2017年底，旭輝已擁有土地儲備3100萬(wàn)平方米，根據計劃，旭輝2018年至少會(huì )投入700億元資金用以增加土地儲備，擴大在全國各地的布局。
對于旭輝而言，積極進(jìn)行投資之舉符合規模擴張的導向。但在大規模擴張之下，仍要注意一些問(wèn)題，比如下半年要警惕市場(chǎng)降溫、流動(dòng)性風(fēng)險增大等，同時(shí)也要注意對一些競爭企業(yè)的競爭項目進(jìn)行分析，防范部分項目面臨市場(chǎng)空間擠壓等風(fēng)險。
