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限競房時(shí)代高端商品房?jì)r(jià)值崛起

時(shí)間:2018/8/23 瀏覽量: 1213

66個(gè)項目、500萬(wàn)平方米面積、3000億貨值……異軍突起的限競房正以當仁不讓的主角之勢大展風(fēng)采,并憑借自身的巨量供應及足夠的價(jià)格優(yōu)勢,引導市場(chǎng)回歸理性。全新的限競房時(shí)代不僅令商品房倍感承壓,也順勢將北京樓市推向關(guān)鍵的十字路口。限競房OR商品房?究竟如何做出合適選擇?

限競房產(chǎn)生于“限房?jì)r(jià),競地價(jià)”的土地出讓方式,由于最高售價(jià)和銷(xiāo)售均價(jià)已經(jīng)明確規定,故而擁有“先天”的價(jià)格優(yōu)勢?!跋蕖弊之旑^之下,即將噴薄而出的大量供應,將緩解北京市場(chǎng)供需矛盾,逐步穩定房?jì)r(jià),引導市場(chǎng)回歸理性,進(jìn)一步落實(shí)“房住不炒”。

限競房的好處首先在于價(jià)格。來(lái)自機構的數據統計顯示,限競房的平均單價(jià)在5萬(wàn)元/平米上下,在當前市場(chǎng)行情下,城六區基本是和二手房倒掛態(tài)勢,和周邊純商品房相比價(jià)格優(yōu)勢更為明顯。

然而,限競房并不是包治百病的特效靈藥,其有著(zhù)明晰的市場(chǎng)定位與目標指向。一者,限競房有巨大的時(shí)間代價(jià)。限競房有5年禁售期的規定,若加上交付兩年和取得房本兩年的時(shí)間,算起來(lái)得持有9年左右時(shí)間不能在市場(chǎng)流動(dòng),甚至更久。對于購房者來(lái)說(shuō)“限售”規定使得這一進(jìn)程中無(wú)法通過(guò)房產(chǎn)置換來(lái)進(jìn)行居住空間的升級。而時(shí)間代價(jià)與財務(wù)成本尚在其次,最無(wú)法預料的是政策變動(dòng)的不確定性。與之相較,純商品房能夠自由在市場(chǎng)中交易流轉,對于有投資取向的置業(yè)者來(lái)說(shuō),純商品房在進(jìn)退上更靈活。

再者,就正常邏輯而言,由于“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”的拿地方式,限競房面臨較大的成本壓力,在這一前提下,產(chǎn)品的品質(zhì)打造的空間將十分有限,對于改善置業(yè)需求來(lái)說(shuō),能否滿(mǎn)足其品質(zhì)要求,尚是存疑之處。

其次,限競房的銷(xiāo)售方式也令其產(chǎn)權去向面臨很大的不確定性。據最新出臺的管理辦法,如果銷(xiāo)售限價(jià)與周邊市場(chǎng)價(jià)格評估價(jià)之比低于85%(價(jià)差比高于15%)時(shí),這些價(jià)差較大的焦點(diǎn)項目將轉化為共有產(chǎn)權住房。

經(jīng)過(guò)初步測算,約有20%的現有限競房或被收做共有產(chǎn)權房。以今年6月底被中鐵拿下的中央別墅區后沙峪限競房項目為例,其限售最高價(jià)為5.8萬(wàn)元/平米,如其1年后規劃批建時(shí),區域評估價(jià)(多為二手房均價(jià))超過(guò)6.9萬(wàn)元/平米時(shí),就低于85%規定,進(jìn)而有可能被收為共有產(chǎn)權住房。

據了解,除中鐵項目外,中央別墅區區域還有中糧與旭輝聯(lián)合競得的孫河限競房項目,限售價(jià)不超過(guò)7萬(wàn)元/平米,不過(guò),對于區域內商品房而言,尚難以構成威脅,除了其價(jià)格優(yōu)勢并不十分顯著(zhù),上市日期較遠也是更實(shí)際的問(wèn)題,而位置更為成熟的商品別墅優(yōu)山美地D區即將推新,對于目標明確的置業(yè)需求而言,顯然更具現實(shí)意義。據了解,優(yōu)山美地D區作為中央別墅區核心區僅有的有貨值可售的純別墅項目,憑借周邊密集的國際名校資源獲得大量擁躉,對于這些需求而言,短期教育置業(yè)目的明確,過(guò)長(cháng)的等待時(shí)間和諸多上市限制顯然與其需求不符。

事實(shí)上,作為多渠道供應和多手段并舉的有益探索,限競房更符合剛需群體的需求。而純商品房則仍然有其無(wú)可取代的優(yōu)勢,依然是改善置業(yè)的首選。清晰的置業(yè)邏輯之下,兩者并非非此即彼,而是各有覆蓋,共同豐富著(zhù)當前的住房供應體系。

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