該不該對租金設“漲停板”？專(zhuān)家：可行且必要
該不該對租金設“漲停板”？
針對我國部分一、二線(xiàn)城市租金過(guò)快上漲的局面，有不少聲音建議政府應設置“租金指導價(jià)”或者“最高漲幅”來(lái)穩定租金；但是，也有聲音反對稱(chēng)，設置最高租金會(huì )減少房東收益，使得房東不愿意將房源出租，從而減少市場(chǎng)供應量，惡化供不應求的局面。
那么，租金指導價(jià)等類(lèi)似的政策是否有必要出臺？這樣的政策是否能夠起到平抑租金的效用呢？新京報邀請了學(xué)界專(zhuān)家學(xué)者、租賃企業(yè)代表、開(kāi)發(fā)商代表共同探討這一命題。
正方
租金漲幅管制可行且必要
上海交大中國城市治理研究院陳杰教授：租金管制漲幅是可行也是必要的。但是，租金漲幅管制需要做到兩點(diǎn)，第一，有所區別對待。新房三年內的租金可以不受租金漲幅管制，這樣鼓勵新建和增加供給；第二，漲幅管制區間要溫和，不能太嚴格，我個(gè)人覺(jué)得年漲幅最高可在2-2.5倍CPI(居民消費價(jià)格指數(consumer price index)的簡(jiǎn)稱(chēng)，是一個(gè)反映居民家庭一般所購買(mǎi)的消費品和服務(wù)項目?jì)r(jià)格水平變動(dòng)情況的宏觀(guān)經(jīng)濟指標)，如果超出這一最高值政府就應予以干預了，市中心租房緊缺地段可以允許漲幅高一些，其他地區控制嚴一些；第三，租金管制本意主要是給租客一種安全感，產(chǎn)生穩定預期，對房東影響不會(huì )太大。出租以存量房為主，存量房的房東，不會(huì )因為租金漲幅差個(gè)幾個(gè)百分點(diǎn)，就不出租了，那樣損失更大。房東也不會(huì )因為租金漲幅管制，就不維護房屋質(zhì)量了，那直接損失租金本身。租金漲幅管制最可能的弊端是，房東不愿意與租客訂立長(cháng)期租房合同，只愿意短租。但房東每次短租風(fēng)險也大，頻繁交易成本高。中間存在均衡點(diǎn)。一方面政府應該鼓勵私人長(cháng)租，長(cháng)租漲幅管制可以適當靈活一些；另一方面，加大投入公租房+鼓勵長(cháng)租公寓，穩定租房市場(chǎng)租金水平和漲幅預期。企業(yè)化的長(cháng)租公寓最近非議很大，但本身還是好事，要妥善運用。
合理漲幅空間不會(huì )減少供應
深圳大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院當代金融研究所所長(cháng)國世平：建議政府先對租賃房源設定一定的門(mén)檻，比如房屋安全，質(zhì)量等，符合租賃條件的房源才可以對外出租，在對外出租時(shí)候每年設置一定的漲幅。這個(gè)漲幅的限制要具有合理性，如果太低那么會(huì )打擊房東的出租意愿并減少供應，太高則無(wú)法平抑租金，所以可根據每年市場(chǎng)價(jià)格的平均值上漲5%來(lái)設定。
同時(shí)，租賃市場(chǎng)和購房市場(chǎng)密不可分。適時(shí)出臺房產(chǎn)稅，加大房源的持有成本，這樣可以刺激社會(huì )上的閑置房源進(jìn)行對外出租從而增加供給量。
反方
應容忍租金上漲的市場(chǎng)行為
新城控股副總裁歐陽(yáng)捷：價(jià)格是現代市場(chǎng)經(jīng)濟最重要的職能之一，也是供求關(guān)系、價(jià)值規律的指針，沒(méi)有價(jià)格信號，就好比大腦失去前庭覺(jué)平衡系統，市場(chǎng)經(jīng)濟必然失靈。
穩租金的邏輯就是用行政指令、計劃管理的方式進(jìn)行租金管制，看起來(lái)似乎照顧了低收入人群租房，但最終的結果一定是投資人因為不滿(mǎn)意租金回報，進(jìn)而放棄出租，或者放棄低租金收益住房出租，導致租賃住房供應減少，住房供需矛盾加劇，窮人無(wú)房可租。
租金上漲是市場(chǎng)行為，如果我們承認市場(chǎng)經(jīng)濟，我們就應容忍租金上漲。
我們不應當不停地按下葫蘆浮起瓢，應當回到頂層設計，通過(guò)增加土地供給降低地價(jià)，通過(guò)增加住房供給抑制房?jì)r(jià)，通過(guò)稅收調節限制投機，通過(guò)增加投資住房出租調節租金，而非簡(jiǎn)單地實(shí)行租金管制。
對于擾亂市場(chǎng)秩序的機構行為也不只是約談，而是依法處罰、禁入市場(chǎng)、以儆效尤。我們還應該大規模減稅，放水養魚(yú)、藏富于民，大幅度提高勞動(dòng)者收入水平。
削減增量激化供求矛盾
鏈家研究院院長(cháng)楊現領(lǐng)：租金管制會(huì )削減增量供給的激勵，從而導致供求矛盾激化，而不是讓租客租房成本下降；租金管制往往導致社會(huì )不公，愿意出高價(jià)的人得不到居所，房東挑選租客只租給有關(guān)系的人，其他人更難找到房子，進(jìn)而滋生隱性交易成本；此外，租金管制會(huì )導致房東不愿意修繕?lè )课?，住房的條件可能會(huì )進(jìn)一步惡劣。
即使只是針對部分企業(yè)的部分產(chǎn)品實(shí)行租金管制，也會(huì )產(chǎn)生問(wèn)題：一是在利潤控制下，難以保證住房建設的質(zhì)量、位置和配套設施；二是同等條件下形成價(jià)格雙軌制，會(huì )滋生尋租行為。
當前租賃備案登記執行較少，政策制定者很難客觀(guān)評估某個(gè)區域的合理租金水平，更難以按照市場(chǎng)變動(dòng)進(jìn)行調整，時(shí)間一久就會(huì )導致人為設定的標準脫離市場(chǎng)實(shí)際。
從租賃企業(yè)角度來(lái)講，面臨著(zhù)監管和標準不清晰、法律責任不明確等問(wèn)題，需要政府從立法和監管上予以明確。此外，拿房成本、運營(yíng)成本高也是制約企業(yè)發(fā)展的原因。
我國租金上漲的根本原因在于供給不足，抑制租金上漲的有效方式應該是增加供給，并參照目前國際上更通行且被證明有降低租房負擔的發(fā)放房租補貼或租房券，讓受補貼居民到市場(chǎng)上選擇住房，即采取需求補貼的方式。
■ 他山之石
德國：“房租剎車(chē)”+“退租保護”
德國房屋租賃市場(chǎng)以居民偏好租房、租賃市場(chǎng)完善、租金管制規范著(zhù)稱(chēng)。
2015年，德國推出“房租剎車(chē)”，各地方政府制定本地的平均房租標準并定期更新；這一標準是參考房屋所在地點(diǎn)、房屋面積、配備設施以及建造年份等得出的，并且要定期更新。房東有權把房租提高到當地平均標準，不過(guò)，至少要等到租戶(hù)入住15個(gè)月以后才能漲房租。此外，房東兩次漲價(jià)之間要間隔至少12個(gè)月。而在三年之內，漲房租的幅度不能超過(guò)20%。通常，房租不應超過(guò)當地的平均標準。
同時(shí)，德國還施行“退租保護”政策，即承租人可以不用給出理由和出租人解約，但是出租人需要在符合法律規定的情況下才能提出解約要求。
美國：設立房租穩定委員會(huì )
美國在歷史上施行了兩次大規模的租金管制，一次是“一戰”與“二戰”期間與之后，被稱(chēng)為“第一代租金管制”，更多是應對戰爭而作出的臨時(shí)管控，特征是凍結租金數額和禁止提高租金。20世紀70年代，美國170個(gè)市鎮采取了新的租金管制法應對租金上漲，主要采取溫和的措施，限制租金的漲幅，被稱(chēng)為“第二代租金管制”。
目前，美國各州的立法機構有較大的自主權，可以結合本州情況靈活制定調控房租的法律。比如，加利福尼亞州允許各個(gè)城市設置本市租金漲幅的百分比上限。
此外，美國二手房市場(chǎng)發(fā)達，所有房產(chǎn)前任主人的個(gè)人公開(kāi)信息、購買(mǎi)時(shí)間、購買(mǎi)價(jià)格和租賃價(jià)格全部都會(huì )在網(wǎng)上公開(kāi)并記錄。房東很難盲目提高購買(mǎi)價(jià)格或者租賃價(jià)格。
