從今往后，房產(chǎn)投資的邏輯徹底逆轉！
從98年房改至今，我國國民資產(chǎn)隨著(zhù)房?jì)r(jià)的暴漲不斷攀升，在我們住房自有率高達95.4%的今天，可以說(shuō)絕大多數人都有值得吹噓的紙上財富。但決不能否認，我們走了二十年的房產(chǎn)之路，是一條歪門(mén)邪道，匯集了國人所有聰明才智和集體智慧的旁門(mén)左道。浮躁、投機、拜金的社會(huì )風(fēng)氣很大程度上都是拜房產(chǎn)所賜。
可貴的是，這屆領(lǐng)導終于不再掩耳盜鈴，開(kāi)始痛下決心忍痛割?lèi)?ài)，誓把畸形的房地產(chǎn)從歧途中拉回正規。毫無(wú)疑問(wèn)，我國房地產(chǎn)野蠻生長(cháng)的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，監管不力的混沌時(shí)代一去不返，所以，我們長(cháng)久以來(lái)曾經(jīng)堅信的房產(chǎn)投資邏輯和思維意識必須糾錯、必須顛覆！
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遠去的暴漲時(shí)代
在3年小周期底部的2018年，多軍終于盼來(lái)了經(jīng)濟疲軟、投資減速，更有貿yi戰神助攻，卻遲遲等不來(lái)調控政策的放松和房地產(chǎn)的回馬槍?zhuān)瑓s被極度頻繁的調控打的措手不及。
在房住不炒的指揮棒之下，今年1-6月，全國各地房地產(chǎn)調控政策發(fā)布192次，比去年同期多65%，共有73個(gè)城市出臺調控政策，包含限購政策135條、限貸政策176條，51個(gè)城市實(shí)行限售政策。
在內憂(yōu)外患的當下，為了應對嚴峻的經(jīng)濟形勢，2018年7月23日的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議，7月31日的中央政治局會(huì )議，終于啟動(dòng)了新一輪的大基建項目，這一招是多么的似曾相識，但我們驚訝的發(fā)現，現實(shí)卻是完全沒(méi)有像2008年四萬(wàn)億和2015年去庫存那樣，用大基建和房地產(chǎn)雙管齊下，同步刺激經(jīng)濟，而是果斷的提出“堅決遏制房?jì)r(jià)上漲”，只從大基建發(fā)力。
2018年，中央投入各地公路地鐵等大基建的專(zhuān)項債1.35萬(wàn)億，未來(lái)3年，投入農村基礎設施建設的規模更是高達4.52萬(wàn)億。這近6萬(wàn)億的資金恰恰和過(guò)去5年我們投入到棚改中的資金量相當。今后，承擔起拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)重任的將不再是房地產(chǎn)，而是公路地鐵和農村基建。完全可以看出，房地產(chǎn)這把夜壺正在被高層摒棄！
失去了庇護和寵愛(ài)之后，土拍市場(chǎng)原形畢露。2018年1-7月，全國一共有796宗土地流拍，其中，一線(xiàn)城市13宗，創(chuàng )下2012年以來(lái)的新高，二線(xiàn)城市154宗，同比增長(cháng)100%，三四線(xiàn)城市629宗，同比增長(cháng)121%。
大量的土地流拍，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商嚴重看空后市，限價(jià)長(cháng)期化、金融去杠桿、融資成本高，房子賣(mài)不掉，資金回籠慢，這些現實(shí)因素導致根本看不到土地市場(chǎng)回暖的希望。
根據wind和平安證券研究所數據，2018年二季度，我國100城土地流拍率達到10.9％，但其實(shí)還未達到2009年的19.1％和2015年16.6％的高度，也就是說(shuō)目前的狀況還遠未達到地方政府的承載極限，或者說(shuō)，只要高層調控決心不動(dòng)搖，預期不改，土地市場(chǎng)還會(huì )繼續冷下去，流拍，降價(jià)，打砸售樓處的事件將會(huì )不斷上演。
近日，融創(chuàng )半年報發(fā)布會(huì )上，董事長(cháng)孫宏斌直言，現在市場(chǎng)的宏觀(guān)調控程度超過(guò)任何人的想象，而且政策沒(méi)有任何放松的跡象，有些地方還在持續加碼。
我曾經(jīng)多次提醒大家，房產(chǎn)投資最重要的就是看清大勢?，F在，如果誰(shuí)承諾你哪個(gè)城市或者哪個(gè)板塊，一年可以漲15％，那他一定是騙子。我可以確切的告訴你，長(cháng)期來(lái)看，一二線(xiàn)城市的房產(chǎn)，增值幅度能夠超過(guò)通脹水平，但在未來(lái)至少幾個(gè)5年之內，房?jì)r(jià)暴漲的可能性微乎其微，原因你懂的，不需我再贅述。
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投資邏輯的轉變
未來(lái)，去庫存和棚改這種低級、粗暴、過(guò)時(shí)的把戲不會(huì )再上演。限購、限貸、限價(jià)、限售的舊四限和限離婚、限公司、限落戶(hù)、限未成年的新四限，目的就是凍結房產(chǎn)的流動(dòng)性和剝離房產(chǎn)的金融屬性。今后，房產(chǎn)投資的收益將會(huì )從短期暴利增值轉變?yōu)殚L(cháng)期持有收益。
一、淘筍思路要不得
房產(chǎn)投資有句行話(huà)叫淘筍，也就是挑選價(jià)格低的房產(chǎn)，將來(lái)房?jì)r(jià)大漲時(shí)，增值幅度高。這個(gè)慣性思維在當下這個(gè)行情是非常要不得的。
2009-2010年和2015-2016年一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)暴漲時(shí)期，房子不管好壞，搶到就是賺到，只要不是兇宅，只要沒(méi)有查封，從掛牌到收定金平均不會(huì )超過(guò)3天，好房子最多半天，差房子最多一周。因為房?jì)r(jià)上漲的預期和幅度遠遠超過(guò)房子品質(zhì)本身，饑不擇食、全民癲狂的氛圍下，沒(méi)人會(huì )關(guān)心居住感受。
而在房?jì)r(jià)平穩的當下，房子的品質(zhì)好壞會(huì )嚴重分化，好房子更抗跌，更容易變現脫手，而差房子打折促銷(xiāo)都無(wú)人問(wèn)津，流動(dòng)性極差。
現在北上廣深交易量的80％都是二手置換，只有在賣(mài)房時(shí)，你才能深刻感受到自己房子的好壞根本不是自己說(shuō)了算，完全是脫光衣服接受市場(chǎng)的檢驗，哪怕略有瑕疵，就會(huì )成為下家砍價(jià)的把柄，本質(zhì)上講，買(mǎi)方市場(chǎng)才是檢驗房子品質(zhì)的唯一標準。
之前我曾經(jīng)講過(guò)一位朋友在賣(mài)上海豐莊老破小，他今年4月掛牌370萬(wàn)，5個(gè)月過(guò)去了剛剛成交，價(jià)格被人砍到333萬(wàn)，而且是家具家電全送。
還有一位后臺咨詢(xún)我的朋友說(shuō)，他看中一套上海莘莊地鐵站附近的一個(gè)20年房齡老式電梯房66平的一樓房子，樓層差不說(shuō)，而且每天只有中午半個(gè)小時(shí)的日照。房東開(kāi)價(jià)330萬(wàn)，現在已經(jīng)主動(dòng)降到290萬(wàn)，朋友心理價(jià)位是280萬(wàn)，我告訴他，沒(méi)有最低只有更低，現在不砍更待何時(shí)，樓層采光這么差，房東能脫手就萬(wàn)幸了，先從250萬(wàn)談起。
現實(shí)就是如此的殘酷，你曾經(jīng)辛辛苦苦淘來(lái)的筍，撿到的便宜，在你脫手時(shí)仍然是筍，如果你寄希望于房?jì)r(jià)大漲時(shí)再賣(mài)，也許你永遠等不到這一天的到來(lái)。盲搶時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，精選時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，別天天奢望在房產(chǎn)市場(chǎng)淘筍，颶風(fēng)襲來(lái)，跌的最慘的就是所謂的筍盤(pán)。
二、坑永遠是坑
為確保自貿港建設，2018年4月22日，海南調控升級，全島限購，調控政策嚴厲程度全國第一，超過(guò)北京和上海。
5個(gè)月過(guò)去了，配套成熟、旅游業(yè)發(fā)達的?？?、三亞和部分東部市縣銷(xiāo)量穩定，價(jià)格穩中有升。而配套欠缺、混水摸魚(yú)的西部則是銷(xiāo)量慘淡，有價(jià)無(wú)市。在海南房?jì)r(jià)大漲的2017年，受大環(huán)境影響和?？谌齺喭顿Y外溢，價(jià)格洼地的西部也跟風(fēng)上漲，但退潮之后，洼地原形畢露，洼地根本沒(méi)有變成高地。
海南限購之后，投資大軍北上，北海、桂林、西雙版納、大理瞬間被炒熱，在沒(méi)有經(jīng)濟支撐，全靠旅游概念忽悠人的邊陲小鎮，狡猾的資本已經(jīng)架起油鍋，等待最后一波韭菜的入場(chǎng)。
在房?jì)r(jià)大漲的時(shí)代，遠郊、新城、旅游地產(chǎn)通通濃妝艷抹、喬裝打扮，美其名曰價(jià)值洼地，但房?jì)r(jià)一旦失去了上漲空間，那坑將永遠是坑。
當然，除非有重大利好落地，洼地才有可能被填平。比如剛剛獲批的蘇州地鐵S1線(xiàn)，將橫穿昆山市區連接蘇州工業(yè)園區和上海嘉定，那么，在地鐵開(kāi)工和通車(chē)后，昆山西部地區勢必會(huì )迎來(lái)一波漲幅。
在房產(chǎn)的金融屬性逐漸被剝離，房?jì)r(jià)大漲變成奢望，租賃風(fēng)口到來(lái)之后，房產(chǎn)的投資邏輯必須轉變，房產(chǎn)的持有成本將是衡量房產(chǎn)投資的唯一度量衡，租金收益將會(huì )是未來(lái)很長(cháng)一段時(shí)間的主要收益。
具體操作的原則就是投資成熟地段的品質(zhì)樓盤(pán)，避開(kāi)配套不完善的價(jià)格洼地，挑選租金回報率高的標的，才能在穩步增值、抵御通脹的同時(shí)，獲得可觀(guān)的租金收益。記住一點(diǎn)，你期待的房?jì)r(jià)大漲，對你來(lái)說(shuō)才是最大的風(fēng)險！
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房地產(chǎn)危機
很多三四線(xiàn)的朋友至今仍然沉浸在棚改后身價(jià)暴漲的虛幻之中，對于即將到來(lái)的房地產(chǎn)危機毫無(wú)察覺(jué)。
2018年7月12日，住建部就表態(tài)，在庫存不足、房?jì)r(jià)上漲壓力較大的地方，要采取安置房的方式棚改，庫存量較大的地方，可以繼續推進(jìn)貨幣化棚改。
截止2012年，我國共有4200萬(wàn)套棚戶(hù)。2013-2014年，改造了820萬(wàn)套，2015-2017年，改造了1800萬(wàn)套，2018-2020年計劃再改造1500萬(wàn)套，也就是說(shuō)，到2020年底之前，全國4200萬(wàn)套棚戶(hù)將全部改造完成。棚改的結束就像是釜底抽薪，三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)勢必將觸底回落！
8月24日，呼和浩特市明確提出全面停止房地產(chǎn)去庫存調控措施。根據最新統計數據，全國三四線(xiàn)城市中，庫存在12個(gè)月以下的城市超過(guò)60％，庫存即將全面見(jiàn)底。
棚改即將結束，去庫存也將完成歷史使命，罪魁禍首貨幣化也將壽終正寢，留給三四線(xiàn)城市的除了癲狂的回憶，還有被房產(chǎn)榨干的存款。
今年7月，碧桂園就宣布暫停了三四五線(xiàn)城市的“全覆蓋”戰略。恒大在發(fā)布2018上半年財報時(shí)明確表態(tài)：恒大未來(lái)的土地儲備目標是覆蓋一線(xiàn)和二線(xiàn)城市，以及經(jīng)濟較好的三線(xiàn)地級市，四線(xiàn)城市不打算去。
各大房企在棚改的政策風(fēng)口下，賺的盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)以后，決絕的離場(chǎng)，除了不看好三四線(xiàn)城市的后市之外，更多的是覺(jué)察到了風(fēng)險的來(lái)臨。
即將造成三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)危機，還有另一個(gè)深層次的原因，也是被很多人忽略的因素，那就是人口危機。
大多數人通常認為，只有北上廣深等大城市人口出生率低，小城市生育意愿特別強烈，但事實(shí)遠非如此。
根據國家統計局的調查，今年上半年，江蘇省共出生38.3萬(wàn)人，比去年減少5.6萬(wàn)人，同比下降高達12.8%。人口大省山東同樣不容樂(lè )觀(guān)，煙臺上半年出生26902人，同比下降16.2%，其中二孩12832人，下降12.5%，濰坊上半年出生人口64428人，同比下降21%，其中二孩出生43421人，同比下降29%。貴州、天津、湖北等省份今年上半年的出生人口數量也在不同程度的下降。
在人口持續外流的三四線(xiàn)城市，同樣難逃低出生率陷阱，沒(méi)有了人口增量，失去了消費動(dòng)力，房地產(chǎn)危機也許只是最早到來(lái)的那一個(gè)而已。
上周我去內蒙古阿爾山旅游，這座面積比上海還要大1100平方公里的縣級市，常住人口只有6萬(wàn)人，當地普通工人的平均工資3000-5000元，并不低，而最好的商品房4000元/平，卻沒(méi)有人買(mǎi)，在市區最繁華的街道上，很少能看到行人和車(chē)輛，只有偶爾經(jīng)過(guò)的旅游大巴。自然環(huán)境和空氣無(wú)與倫比，但仍然無(wú)法阻擋人口的持續流出。像這樣的小城，連棚改的機會(huì )都沒(méi)有輪到。這也許正是中國大多數小城市的宿命吧。
對于身處三四線(xiàn)城市的朋友，我想給你們兩點(diǎn)建議：
一、盡早轉移資產(chǎn)
如果你在非環(huán)京環(huán)滬環(huán)深的三四線(xiàn)城市有多套房產(chǎn)，務(wù)必在當地棚改結束前拋掉，只留一套自住即可。假如現在房?jì)r(jià)已經(jīng)翻倍，那么要毫不猶豫的賣(mài)掉，別被貪婪沖昏了頭腦，房?jì)r(jià)不可能再漲，等下跌來(lái)臨之際，你拋都拋不掉。
將你的資產(chǎn)轉移到一二線(xiàn)城市、省會(huì )城市才是明智之舉。沒(méi)有房票創(chuàng )造房票，現在二線(xiàn)城市搶人大戰如火如荼，千萬(wàn)別浪費這個(gè)千載難逢的機遇。
二、只能拼教育，決不能拼房產(chǎn)
先給大家講個(gè)故事：最近，我一位家住太原的大學(xué)同學(xué)告訴我，他帶孩子周末上的高端補習班里，40％是從山西其它城市趕來(lái)的，周六周日上兩天補習課，住一晚，周日晚上趕回家，每周如此，每年如此。
根據最新發(fā)布的《中國三四五線(xiàn)城市網(wǎng)民時(shí)間&金錢(qián)消費數據報告》顯示，三四五線(xiàn)城市居民用于教育的支出占收入的36.1％，超過(guò)一線(xiàn)城市的23.9％。當然，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)貴是一方面原因，但也正說(shuō)明了小城市居民對教育的足夠重視，他們多么的渴望后代能夠超越自己，走出去到大城市打拼出一片天地。
最近看了鄭瓊的紀錄片《出路》，該片血淋淋的呈現了身處三個(gè)階級的孩子三種截然不同的人生歷程，在當下這個(gè)社會(huì )，也只有教育才有可能成為突破階級枷鎖的唯一通道。
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但愿長(cháng)久
過(guò)去的房地產(chǎn)行業(yè)，說(shuō)白了就是，引導全民投機，強制消費，限制存款，負債轉換，風(fēng)險轉移，房?jì)r(jià)上漲的本質(zhì)就是全民稅收。
目前來(lái)看，風(fēng)向已變，雄心萬(wàn)丈，能走多久，但愿長(cháng)久。畢竟，除了房子，我們還有很長(cháng)的路需要走。
世道變了，預期變了，行情也變了，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)逐步走向健康的道路上，那些拜金、浮躁、投機至上的邏輯也該徹底逆轉了！
